卢布暴跌。前几天，一位在俄罗斯留学的小伙发了视频。他称自己仅花 12.5 万人民币，就在市中心成功地捡到了漏，买到了一套精装修的二手房。
这套房上个月的价格是 20 多万。它的产权面积为 33.1 平方，且没有公摊面积。
现在学习俄语俄罗斯汇率暴跌房价，去俄罗斯买房，还赶趟吗？
过去几年，石榴叔写了不少海外房产的文章。
总结而言，赚取的是信息差带来的钱。真正能够将钱揣进腰包的，有第一批海外投资客，有本地人投资客，还有中介。
俄罗斯这套二手房价格为 1、2.5 万人民币。实际上，小伙子有意隐瞒了一些真实的情况。
这个“市中心”指的是位置方面的情况。它并非莫斯科的市中心，而是位于距离莫斯科超过 850 公里的萨拉托夫市，其规模相当于国内的三四线城市。
在卢布暴跌的这种情况下，要是有机会前往首都莫斯科买房，是否能够获得低价，从而赚到一笔钱呢？
先看两张图，能解释很多问题。
上图是过去20年，莫斯科房价的走势，用卢布为货币单位。
上图是过去20年，莫斯科房价的走势，用美元为货币单位。
为什么用不同的货币计量，房价的波动是完全不一样的？
卢布大幅贬值，仅今年就贬值 30%多。在这种情况下，坚挺的房价只是高通胀下的一种货币幻觉。
用美元去俄罗斯买房，表面上房价涨了很多。用人民币去俄罗斯买房，情况也是如此。然而，当把房子卖了，再换回原来的货币时，会发现并没有赚多少，甚至还可能赔钱。
过去一年房价涨幅方面，土耳其比俄罗斯更为凶猛。在过去一年里，土耳其里拉出现了大幅贬值，贬值幅度超过 50%，几乎可以说是处于崩溃的状态。
是不是一点“炒”的机会都没有了？
大部分人对俄罗斯的印象是，这个国家很大。俄罗斯的石油产量较多。俄罗斯的天气较为寒冷。俄罗斯的伏特加很有名。
2020 年时，俄罗斯的总人口为 1.46 亿。其中超过 70%的人口集中生活在西部。因为其他地方的气候实在过于寒冷。
俄罗斯国家统计局的数据表明，人口超过 100 万的城市仅有 15 座。其中，首都莫斯科的人口为 1248 万。文化中心圣彼得堡的人口是 539 万。而排名第三的西伯利亚，其人口仅为 162 万。
有 21 座城市的人口在 50 万以上 100 万以下。这些城市在俄罗斯被视为大城市。然而，从发展规模来看，它们顶多也就相当于中国的四线城市。
在俄罗斯，真正被人们追捧的是一线城市的房子。这种追捧背后存在着巨大的虹吸效应。
这些年，莫斯科的房子一直在涨。这些年，圣彼得堡的房子一直在涨。俄乌冲突开始之后，莫斯科的房子涨势更明显。俄乌冲突开始之后，圣彼得堡的房子涨势更明显。
开战前这房子价值 5200 万卢布，没过多久就涨到了 6500 万卢布，接着又涨到 6800 万卢布。因为在谈判过程中，卢布出现了贬值。你觉得价格贵，然而后面还有很多人在等着排队看房呢。
其他城市俄罗斯汇率暴跌房价，大部分都在下跌。原因在于其落后，超低收入导致人口流出的情况愈发严重，年轻人都倾向于往机遇高且资源多的城市聚集。
此外，买得起房子的人越来越少。
过去 8 年，俄罗斯人的收入下降了 12%。这意味着他们的实际生活水平在下降。同时，贫富差距也进一步拉大了。
俄罗斯一线房子究竟多贵？莫斯科的房子真和北京一个价？
千万不要被一些博眼球的短视频给骗了。
莫斯科仅市中心的部分地方房价较高，一平米的价格在十几万到二十万人民币之间。像费尔蒙公寓、地标公寓等，它们属于豪宅，这类豪宅在整个城市中占比极小。
莫大附近的房子，其房价情况类似北京三环的房价。这里的房子平均房价大概在三四万人民币上下。
稍远些的地方，只要不出大环，新楼的价格是一万四五，老楼的价格是一万出头。因为莫斯科地铁十分方便，所以普通百姓大多会在这里买房。
别墅在大环边上，面积一百多平，价格大概一万一左右。再远一些的地方，价格是六七千一平方。
这套房子位于莫斯科市中心瓦洛瓦亚街，是 1957 年建造的。它的总面积为 84.3 平方，因为俄罗斯没有公摊一说，所以相当于国内 110 平方的房子。它是三室套，单价为 43.2 万卢布，总价 3650 万卢布，折合人民币才 200 万。
网上有说一套别墅只需 50 万人民币，并且还有草地、车库、池塘。实际上，那就是莫斯科郊区的农村房。
这里给大家科普一下，莫斯科的城市化进程起步比较早，其建筑大多是苏联时期的楼房。而对于中央商务区（CBD）来说，只有那一小片区域。
其他城市的情况如何呢？有这样一句话：“莫斯科与俄罗斯的其他城市就如同处在两个不同的世界。”这一点并非夸张。
圣彼得堡市中心的房价大约为两万人民币，而其他区域的房价仅为一万。索契由于举办了冬奥会，房价有了一定程度的上涨，然而其房价根本就卖不出去。像喀山这样的其他城市，房价的均价处于 7000 到 9000 元人民币之间。
俄罗斯存在“鹤岗”这样的地方，北部的科米共和国有个沃尔库塔。它因煤矿而兴起，也因煤矿而走向衰落。该地地处北极区，一年中有 9 个月是冬天。在这里，5 万人民币就能买到一个 100 平方的公寓，并且还附带家电和家具。
究竟什么人不断在莫斯科买房？有钱人。
把手里的卢布买成房产，确实是在俄罗斯，财富避险的唯一出路。
莫斯科的租售比一直以来都很高。高力国际的分析表明，在 2020 年，其平均能达到 1：169（年化约 7%）。这一租售比远高于大部分全球一线城市的租售比。同时，对比俄罗斯同期十年期零息债券收益率 6.05%，莫斯科的租售比优势明显。
普通人虽然也知道买房可以抗通胀，但手里早就没什么钱了。
官方提供的数据显示，莫斯科在今年一月份，人均税前收入为 88900 卢布。此收入多年未涨。当时，这一收入折合人民币还不到 10000 元。按照今天的汇率，该收入已不到 5000 元。
其他城市，平均工资才三四万卢布。退休人群更低。
本地人家里大多有房子。只要有份稳定工作，收入能满足生活需求就行。毕竟生活日用品（如肉蛋奶）比中国便宜，其价格相当于打了 4 至 6 折。不过最近这些日用品价格涨得比较快。而贵的是果蔬、人工和服务费。
如果想要追求更高端的消费，那会是一件很费劲的事情。顺便辟个谣，俄罗斯的水电并不是免费的，其价格略低于中国。并且俄罗斯的教育也不是免费的，不过俄罗斯的义务教育比中国多两年。
结
总之，俄罗斯并非如某些人所认为的那般贫穷，也并非是一些自媒体所描述的那样幸福感爆棚。
炒房？外国人还是算了吧，更像是局域网内击鼓传花的游戏。
在这个特殊的时刻，对于投资价值这一事物，不同的人有不同的看法，关键在于你所处的位置。
前几天，俄罗斯央行把利率提升到了 20%。如今楼市的情况不太乐观。要知道，任何一种投资，都离不开国家和社会的稳定。
