十八号线首通段土建工程号称宇宙最强，目前已累计完成 97%，主体已基本完工。
这条南北大动脉，在今年开通，已经没有悬念。
18号线给楼市带来的效应，有目共睹。
去年到今年初这段时间，横沥岛还是一片黄土，而横沥岛的楼盘首开单价就突破了“4”万。万博的和樾府每次开盘以及加推的时候，房价都在不断地上升沙溪镇房价，一直在节节攀升……
然而，有一个板块是个例外。番禺广场的房价依然在原地踏步，它成为了整条地铁沿线房价中比较低的地方。
这是一件非常奇怪的事，背后深藏广州楼市的玄机。
番禺广场，可被视为广州极为重要的地铁枢纽之一。三号线即将延伸至亚运村并实现贯通，同时 17 号线、22 号线等多条地铁线路在此交汇，这里所具备的诸多利好，可谓备受瞩目。
房价，为什么却如此无动于衷？番禺广场，还有戏吗？
先来看看番禺广场过去一年房价变化。
从去年到现在，板块的房价走势呈现一条平稳的直线，毫无波澜。
整个板块房价多在“2字头，甚至不乏“1字头”的房源。
这个房价在广州处于何种水平呢？我们将它与 18 号沿线的板块进行了对比。
18号线最南端的南沙万顷沙，新房均价在2.5万；
番禺广场现阶段的二手整体房价，几乎与南沙万顷沙的新房价格是相当的！这究竟是怎样的一种情况呢？
去年开始，18号线开通的利好就逐渐提前兑现。
万博的越秀和樾府，每次开盘、加推，房价就会迎来一波利好；
横沥岛有三盘，分别是葛洲坝·湾区金融城、美的江上沄启、旭辉耀玥湾，它们成为了楼市中极为热门的楼盘，受到了买房人的高度关注。
沙溪的二手房房价有不同程度的上涨。比如珠江花园，它现在的二手房价也快要到“4”这个数字了。
18 号线沿线有番禺广场，它发展更为成熟，然而房价却没有任何上升的迹象，真是奇怪啊！
事实上，论实力，番禺广场一点也不差。
番禺广场与南沙的万顷沙、横沥岛相比，从距离方面来看，它离市区要近很多。
交通方面，这里除了有 18 号线外，还有已开通的 3 号线，它能够直达珠江新城。此外，还有 22 号线、3 号线东延段以及规划中的 17 号线。未来，这里将会汇聚 5 条地铁。即便在整个广州范围内来看沙溪镇房价，其交通便利程度也是非常突出的。
这里本是番禺区府板块，开发时间较早，所以配套成熟，这方面就更不用说了。
商业方面，板块内有永旺梦乐城、基盛万科里、汇珑商业广场等。
教育方面，周边有东怡小学和仲元实验小学；医疗方面，周边有何贤纪念医院，整体来看教育和医疗资源其实还不错。
从居住的角度去看，番禺广场是一个不错的选择。对于刚需来说，它具有一定的吸引力。
但现实情况却与预期相反。尽管有最强的 18 号线在推动，然而这里的房价却依然保持着稳定，就像老狗一样纹丝不动。
区府所在的板块，加上五条地铁线路，以及成熟的配套设施，然而番禺广场的房价为何就是涨不起来呢？
一个重要原因在于板块二手楼的楼龄相对较高，这对房价的升值以及成交产生了影响。
我统计了一下，周边的一些二手房的楼龄，普遍在20年以上。
其中这里不乏小户型、小社区、人车不分流的老房子。
这些房子的楼龄比较高，数量不少，而且成交存在困难，在一定程度上使得板块的整体均价被拉低了。
同样的价格，或者稍微增加一点预算，在番禺能够选择亚运城、汽车小镇、凯德山海连城等新楼盘。而番禺广场的这些老旧房源，其竞争力明显是不强的。
其次，相较于其他沿线板块，18号线利好对番禺广场影响有限。
横沥板块、万顷沙板块、沙溪板块、琶洲西区等板块，是首次开通地铁的。18 号线能够带来更大的上涨预期。
番禺广场情况特殊，它自身就有 3 号线在运营。如今 18 号线即将开通，这只是多了一条速度更快的线路，其起到的作用仅仅是在原有基础上进行增添和美化。
18 号线开通对番禺广场产生的影响，与对其他板块产生的影响相比，不会那么大。18 号线开通对番禺广场的影响，不像对其他板块的影响那般大。18 号线开通后，番禺广场所受的影响，不如其他板块所受影响那么大。
再者，在定位上，番禺广场也要输18号线沿线其他板块一筹。
冼村站所在的板块是珠江新城，珠江新城是广州最强的 CBD，所以房价自然具备持续上涨的能力。
另外，还有琶洲西区。它是广州新兴的 CBD。该区域主打人工智能和数字经济。其发展前景十分可观。
万博站，番禺区的CBD所在地，当前已经进入兑现期；
南沙横沥岛，将自身定位为首个国际金融岛。它着重致力于发展金融产业，并且其规格是非常高的。
番禺广场相比之下只是区府的所在之地。其周边的产业发展情况较为一般。它与这几位“大佬”同在一条地铁线之上。在此情形下，它顿时失去了自身的光芒。
那是否意味着番禺广场不值得购买呢？并非如此！我觉得，在这里存在着较好的布局时机。
如果考虑短期投资的话，番禺广场可能不是一个最优选择。
从发展的天花板方面来看，同处于 18 号线沿线的其他板块的天花板明显会更高。
但是！如果从上车的角度来看，我觉得番禺广场还是值得考虑的。
从居住角度而言，番禺广场具备诸多优势，交通便利，商业发达，教育资源丰富，涵盖各类教育，医疗条件良好，各种教育资源一应俱全，能够满足刚需的各类需求。
一方面，番禺未来会有五条地铁汇聚于此。地铁的优势依然存在。尽管其产业地位有所欠缺，但未来能够带来大量的刚需外溢。与其他刚需板块相比，番禺还是有其优势的。
如果你考虑选择番禺广场上车，我认为最重要的原则是：
尽量选择楼龄稍低，保养比较好的楼盘。
板块内的地铁资源差异不大，商业资源差异不大，学校资源差异也不大。而房子的楼龄对于未来的置换有着重要的作用。
楼龄较为年轻且保养状况良好的楼盘，在未来进行置换时难度相对较小，并且其房价也能够维持一定程度的上涨。
当前，番禺广场的房价涨不起来。在一定程度上，是因为板块内聚集了许多楼龄老旧的楼盘，这些房子把房价拉低了。
其实，从局部来看的话，番禺广场有一些楼龄稍新的楼盘，它们的保养情况不错，这些楼盘还是在慢慢涨起来的。
融穗澜湾的楼龄大概有 6 年，在板块中属于为数不多的次新房。目前，小区房源的成交均价已经达到了 4.7 万/平。
东华花园，整个小区保养状况良好，环境也较为优美。近半年以来，房价出现了一定程度的上涨。
东怡新地位于东怡新区的 7 个组团之中。它的楼龄是这 7 个组团中最小的。其成交均价已经接近 4.3 万/平。并且它的房价远远高于其他组团的房价。
当然，前提还是不要离地铁太远，最好在1公里范围内。
毕竟番禺广场最大的优势还是五地铁汇聚。
总的来说，番禺广场有很多二手房。在这些二手房中，是有机会以合适的价格淘到物美价廉的房子的。如果想要在番禺广场购房，不妨多留意相关信息。
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