横沥岛某楼盘效果图
广州地铁 18 号线首通段（万顷沙至冼村）开始运营调试，这使得天河到南沙的半小时通勤成为可能。南沙的横沥、万顷沙以及番禺的沙溪等板块迎来了家门口的地铁，这是一个从无到有的质变。上周末，横沥岛的一手新盘抓住时机，推出全部一口价的毛坯项目，并且去化率达到了 100%。现在是否是置业的好时机呢？
新快报记者 何璐诗
对于南沙是“从0到1”飞跃
对于番禺只是“锦上添花”
广州地铁 18 号线首通段，即万顷沙至冼村这一段，正式迈入调试阶段。规划中其开通时间为 9 月 28 日。地铁线附近的楼盘已做好准备，如同箭在弦上，即将进入倒数的 3 个月。虽然该首通段仅设置了 9 个站点，然而这些站点却“少而精”，分别是广州东站、冼村站、磨碟沙站、龙潭站、沙溪站、南村万博站、番禺广场站、横沥站、万顷沙站。这些换乘站可以与 10 条地铁线进行换乘。
18 号线北延线备受关注，其最新站点重磅出炉。北延段规划到了花都的花城街，与 22 号线交汇的站点有白云城市中心站和方石站。新设的 7 站全部为换乘站。18 号线南延段延伸到了中山、清远、珠海、澳门，成为贯穿这五市的城际地铁。
18 号线首通段即将开通，其中包含不少大热板块，有广州东板块，还有番禺万博板块以及南沙横沥岛板块等。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓称，对于外围区域而言，一般情况下，房地产发展最大的阻碍因素就是与中心区的联系不够紧密或者通勤时间过长。因此，外围区域地铁开通的意义要比交通便利的中心城区大得多。从这一角度来看，显然南沙从 18 号线开通中获取的房价红利会更为突出。
地产经济学家邓浩志觉得，18 号线有着特别之处，它的站点数量较少。以往的地铁线路通常至少有十几个站，然而 18 号线从南沙到广州东站仅仅需要 9 站。这样一来，就使得两个位置之间能够实现更紧密的点对点联系，同时也大大缩短了南沙到天河的“心理距离”。
南沙迎来了家门口的地铁，而番禺的南村万博和番禺广场原本就有较为成熟的交通配套。南村万博板块有 7 号线可供通勤，番禺广场板块早已配置了地铁 3 号线，最大的交通利好早已被发掘出来，多一条 18 号线只是起到了更好的补充作用。
横沥岛有项目全部户型一口价
预计毛坯将是常态
地铁 18 号线即将开通，横沥岛在建的 3 个项目一直在储备客户等待销售。在上周末的调控政策下，横沥岛的一个新楼盘终于获得了预售证。周边项目的吹风价是 4 万元/㎡，而这个新楼盘以毛坯形式发售，首开全部都是一口价 36051 元/㎡。美的江上沄启推出了 124 套单位，不管是楼层、户型还是座向，价格都是统一的，最后去化率达到了 100%。
3.6 万元每平方米的价格，即便只是毛坯状态，买家的反应依然十分热烈。从横沥岛的宅地价格能够看出一些原因。横沥岛位于明珠湾起步区，属于南沙未来的发展重点区域，被定位为国际金融岛，致力于发展高端金融业和高端商务沙溪镇房价，其宅地出让价格在近两年一直刷新新高。2020 年 11 月 26 日，横沥岛的 2020NJY - 17 块被美的拿下，总价为 15.79 亿元且需配建 450㎡，这就是现在的美的江上沄启地块，该地块的折合楼面价是 18379 元/㎡。在今年 4 月的集中拍地中，横沥岛的楼面价达到了 23604 元/㎡，刷新了南沙的地价纪录。
广州世联研究院的副院长崔登科指出，从上次土拍的结果来观察成本，再结合开盘的情况来查看市场热度，这表明 3.6 万元/㎡的价格，其市场接受程度是比较高的，南沙市场在短期内的走量是没有问题的。
崔登科同时表示，政策再次收紧的可能性比较大。18 号线的开通对南沙而言确实是一个利好消息。然而，地铁线路的价值早已被提前消耗掉了。真正能够支撑房价的是人口和产业等因素。但目前南沙主要是以投资客为主。
政策调控之下，不少业内人士认为，当三盘一同竞技时，横沥板块内的其他项目旭辉曜玥湾和葛洲坝湾区金融城，若要拿到预售证，预计仍会参照当前的价格，开发商很可能会通过毛坯来降低成本。在邓浩志看来，南沙市场已经出现分化，“部分板块确实价格虚高，至少将未来两三年的预期都提前消耗了。”
万顷沙板块价格亲民,但离地铁超过3公里
18 号线首通段开通，对于横沥岛、万顷沙这类偏远区域的板块而言，在减少交通时间成本方面实现了质的飞跃。目前，万顷沙板块有在售的一手项目，其中包括恒大阳光半岛、中国铁建海悦国际、中建弘阳德信湾璟壹号等。这些项目的价格在南沙来说算是比较亲民的，处于 2.35 万-2.6 万元/㎡之间。
肖文晓称，对于购房者来说，若要购置 18 号线沿线的低洼楼盘，自然应优先挑选外围区域站点所在的沿线板块。这些板块有的目前配套尚未成熟，然而在地铁开通之后，随着市区外溢人群的进入，其发展速度会加快，所以会有更大的挖掘潜力，能够实现与板块价值的一同成长。如果是刚需选房，首要考虑的是居住需求。因此，在这个基础上，要在地铁沿线选择一个自己可以接受的距离，并且选择一个自己喜欢的楼盘。
目前万顷沙在售新盘中，恒大阳光半岛离 18 号线万顷沙站驾车路线超过 3 公里，中国铁建海悦国际离 18 号线万顷沙站驾车路线超过 3 公里，中建弘阳德信湾璟壹号离 18 号线万顷沙站驾车路线超过 3 公里。其中，恒大阳光半岛离站点距离达 7.5 公里，需要一定接驳时间。
多位业内人士称，依据过往经验，地铁对楼价的影响通常从规划公布之时开始显现。接着，随着开工进度的推进，这种影响不断发酵并释放出来。到地铁开通之际，楼价基本上已经历经了多轮的炒作。因此，对楼价的波动影响已不那么显著，尤其在今年特定的市场环境下，预计整体影响较为有限。
新线利好番禺二手市场,业主心态强硬
这对沙溪板块的二手市场有一定的利好。
合富置业储备分区营业经理刘田珍称，沙溪站的开通必定会给附近楼盘带来利好。此前坐地铁去厦滘站需 10 分钟车程，而沙溪站开通后只需步行 10 分钟就能坐地铁。刘田珍指出，沙溪的二手房市场活跃度一直较高，不过业主心态较为平稳。高端楼盘的业主通常以开车出入为主，新地铁开通对他们没有什么影响。刚需楼盘有一定时间的楼龄。将物业放售的业主中，很多人需要卖一买一进行房子置换。因此，这类楼盘的价格较为稳定。
对于大热的万博板块，合富置业番禺万达分行的主管冯月华向记者透露，“地铁带来的利好较为明显，然而这种利好并非仅仅由地铁影响所致，主要是因为万博整体的氛围。”冯月华称，随着万博商圈逐渐成熟，其配套也越来越完善，从而带动了受关注度和受欢迎度都有所上升。二手房市场活跃度较高，这对业主心态产生了影响，使得业主心态明显比较强硬。现时附近二手房价大概在 4 万 - 5 万元/㎡。买家主要是番禺原有的自住客，他们是为了置换更大的房子，外区买家不算很多。目前附近交投活跃的锦绣香江，其三房户型二手均价为 4.5 万—4.8 万元/㎡。广州雅居乐的十年小雅也比较受买家青睐，且价格与锦绣香江相近。
番禺广场板块早已有地铁三号线。合富置业储备分区营业经理冯伟业称，新地铁的消息给附近楼市带来了一定的利好。想在这边买房的买家比之前增多了。买家认为现在入手的价钱会比新地铁开通后再买更实惠一些。业主心态强硬。其中，个别业主是急需卖一买一换房的，而大部分业主都宁愿多等一段时间，等地铁开通后再卖。现时附近的二手楼价处于 4 万—4.5 万元/㎡。尚东尚筑比较受欢迎，其中 90㎡三房户型最受青睐，总价 370 万元起。东湖洲花园也较受欢迎，原因是其教育配套比较好沙溪镇房价，89㎡三房户型总价 420 万元左右。
