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本文的来源是刘晓博（ID：liuxb929）以及华尔街见闻（ID：wallstreetcn）。
10年后，中国房价最贵的城市是哪10个？
中国城市的面积存在很大差异。因此，在谈论城市房价时需要限定范围。例如，厦门的面积为 1699 平方公里，三亚的面积为 1920 平方公里，深圳的面积为 1997 平方公里。而重庆的面积达到 8.24 万平方公里，北京的面积为 1.64 万平方公里，杭州的面积为 1.66 万平方公里，成都的面积为 1.46 万平方公里。在这种情况下，谈论平均房价是没有意义的。
在本文里，我将参与比较的房价限定于“中心城区”，并且是以二手房价作为标准。因为像北上深等众多城市，它们的中心城区新楼盘数量较少，价格常常会被单个楼盘所影响。
10年后，有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下：
香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞这些城市各具特色，在不同领域都有着重要的地位和影响力。
我的判断是，10年之后，以下城市将成为10大房价最贵城市：
第一名：香港
如果没有诸如地震、战争、海啸这类大的偶然性事件的严重影响，那么 10 年之后香港依旧会保持“中国房价第一”的地位。当下香港中心城区的房价，大致是北京、上海、深圳中心城区房价的两倍上下。
香港的经济总量会被更多内地城市超越。然而，其作为“中国经济面向世界的最大门户”的地位不会改变。中国吸引外资的 65%以及中国对外投资的接近 60%，都经由香港来进行。同时，香港也是中国内地资金境外配置资产的首要站点。由于存在庞大的内地资金以及稀少的供应量，香港房价将持续被推高。
第二名：北京
北京当下面临的楼市调控，在国内的城市当中属于最为严厉的。对未来 10 年进行展望，北京将会成为中国仅有的“超一流城市”。北京具有三大优势，且这些优势不可替代。其一，北京是国企总部的集中地，当前其拥有的世界 500 强总部数量在全球居首位。其二，北京是中国最大的资金中心，目前汇聚的资金量比上海多 1.3 倍，大约是香港的 1.3 倍。其三，北京是全球独角兽企业最为集中的城市，独角兽企业占全球的比例为四分之一，占中国的比例超过一半。
其中第三点，北京具有最大优势。这表明北京新经济的体量，或许等同于“深圳+上海+杭州”。未来，独角兽企业会给北京带来更多资金，还会批量造就亿万富翁。雄安新区的出现，难以分流多少北京楼市的购买力，原因是雄安新区的房子基本不卖，所以华北地区的富豪依然会集中在京购买房子。而京津冀的自然环境，在未来10年将有极大的改观。
第三名：深圳
目前深圳汇聚的资金，约为上海的 60%；深圳的实际生活人口，约为上海的 80%。然而，深圳的面积，仅为上海的 30%。这意味着，深圳的人口密度和资金密度，都至少是上海的 2 倍。
深圳拥有的 PCT 国际发明专利，在全国占比达一半；深圳的上市公司总市值，与“上海+广州”相当；深圳的独角兽企业，比上海少得不多；大型科技企业方面，深圳比上海多很多。事实上，深圳是中国仅次于北京的第二大新经济中心，其市场自由度和创新文化氛围，也都比上海好很多。
深圳 2017 年“可出售住宅”用地供应量为零。从 10 年平均来看，在实际生活人口超过 2000 万的四大一线城市中，深圳住宅用地平均供应量比北京、上海都少，仅为它们的四分之一左右。并且深圳每年新增的户籍人口和常住人口在四个城市里是最多的。那么，深圳未来的房价该如何进行控制，这是一件难以想象的事情。
第四名：上海
上海依旧是那个“时常被北京赋予荣耀”的城市。但凡有好事，且北京不打算留给自身时，首先进入脑海的大多是上海。在 2018 年这一年里，上海将会建设内地首个自由港，并且要举办能够代表中国迈入新时代的“中国国际进口博览会”。在之前的 2035 年版“总规”当中，上海获得了中国城市之中最高规格的定位。
上海目前所汇聚的资金比香港多，仅排在北京之后。中国的金融要素市场，大多在上海。并且，上海也是中国经济与世界联系的第二大重要门户。然而，遗憾的是，上海在新经济发展方面，不但远远落后于北京，还被深圳超越，同时也被杭州逼近。上海的文化在本质上注重秩序和情调，与新经济所具有的草根、野性、坚韧的特质并不相符。这是上海的不足之处，且很难进行改变。
第五名：杭州
杭州经济较为活跃。目前，杭州的独角兽企业数量比深圳多，在某些统计中甚至比上海还多。杭州的上市公司总市值超过了广州。从综合评价来看，杭州在新经济中的地位仅次于北京、上海和深圳，稳稳地排在前四。目前，汇聚在杭州的资金总量约为 3.7 万亿，仅排在北京、上海、广州之后。
杭州背靠中国民营企业最发达的浙江省，其经济结构较为合理，在所有制方面充满活力，是目前强二线城市中最为接近“北上广深”的城市。并且，杭州自然条件优越，人文积淀深厚，所以其未来的房价非常值得被看好。
第六名：三亚
2017 年 9 月，海南楼市出现重大转折，许多人并未充分察觉。2017 年 9 月 22 日，海南开始全面禁止围填海，并且永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。9 月 29 日，海南省住房和城乡建设厅发布通知，停止批准套型建筑面积在 100 平方米以下（含 100 平方米）的商品住宅建设。
2018 年“两会”期间，海南省委书记着重指出：海南不能充当房地产的“加工厂”这一角色，不能出现“外面想要多少，海南就建造多少”这种情况。
这表明海南房地产的供应量会受到严格的管控，尤其是海景房会变得极为稀缺。像三亚这样一批拥有优良海岸线的海南城市，它们的优质住宅将会步入“贵族化”的时期。美国房地产市场的演化结果表明，有两类城市的房价会长期处于高位。一类是金融中心和科技中心，特别是那种“金融、科技都擅长”的城市；另一类是拥有美丽海岸线且气候温暖的度假胜地。
在美国，有一类城市分布在夏威夷和佛罗里达。在中国，这类城市只能分布在海南。其中最典型的，毫无疑问是三亚。
第七名：厦门
厦门的房价处于较高水平，这让很多人难以理解。从人口方面来看，厦门并不突出；从经济总量方面来看，厦门也不突出。在福建省内，论 GDP 的话，它不如泉州；论汇聚的资金，它不如福州。
但你要记得：厦门具备“温暖的气候”以及“美丽的海岸线”。仅这方面它就能够和三亚相媲美，从而为高房价找到了第一个缘由。并且，厦门还是一座有着文化底蕴的城市。当然，厦门也有着活跃的民营经济和新经济。在 2017 年，厦门的 A 股 IPO 公司有 10 家，比绝大多数省会城市都要多。
所以，厦门具有一些“深圳和三亚相结合”的特点。对于厦门岛而言，它处于海中间且岛上有湖，自身的美好品质难以被隐藏。在过去的几年里，厦门的人口增速位居全国前 8 位。在福建，能够摆脱“地域特征所带来的限制”的城市，仅仅只有厦门。因此，尽管厦门的房价有一定程度的超前消费，但会在很长时间内保持在较高的水平，尤其是在空间较为稀缺的厦门岛上。
第八名：广州
在最近的这一波牛市当中，一线城市房价呈现出这样的上涨顺序，即先是深圳，接着是上海，然后是北京，最后是广州。广州在一线城市之中，其房价上涨属于跟涨以及补涨的性质。而对于下一波行情而言，或许也会按照这样的顺序发展。
广州在民企活跃度等方面已被杭州超过。未来 10 年对广州而言极为关键。若搞好了，便能拉近与深圳的距离；倘若搞不好，或许真的会被杭州超越。至于房价方面，因为广州仍在进行大城市规模的建设，大力发展南沙，使得广州的中心区域得以扩大，所以中心区房价的上涨幅度会受到限制。
第九、第十
未来 10 年，中心区房价的第九名会在台北、南京、成都、天津、青岛之中产生。未来 10 年，中心区房价的第十名也将在台北、南京、成都、天津、青岛之间诞生。
目前珠海的房价处于较高水平。不过，在未来 10 年，其排位或许会有所下降。这是因为珠海的城市级别较低，人口总量也较少，达不到修建地铁的标准。而且，珠海的公共服务资源不如一些老牌省会城市和直辖市，例如天津。
温州远离中心城市，自身难以发展成中心城市。所以温州的房价会继续在高位保持平稳，没有明显的投资价值。温州商人掌握着大量财富，在相当长的时间内会支撑住温州的房价。从 2015 年末至 2017 年末，温州的小学生人数呈现下降趋势，这是一个不太乐观的信号。
明星地级市的光芒变得黯淡，同时强省会城市开始崛起，这是过去 10 年中国城市竞争所呈现出的基本特征，并且这种情况将在接下来的十年持续存在；在接下来的十年里，“二流直辖市”的光芒也会变得黯淡。未来，杭州会迎来大发展时期，南京会迎来大发展时期，成都会迎来大发展时期，武汉会迎来大发展时期，郑州会迎来大发展时期，长沙会迎来大发展时期，西安会迎来大发展时期中国房价最贵的城市，合肥会迎来大发展时期。
全球房产泡沫最大的8个城市
瑞银集团提醒，世界上存在一些城市，这些城市的房价攀升速度呈现出潜在的不可持续状态。在这些城市中，有八座城市面临着泡沫风险中国房价最贵的城市，并且在图中是以红色标出的。
多伦多在瑞银的报告里，其泡沫风险指数为 2.12，在全球处于首位。在过去的 5 年时间中，这个加拿大的城市，其平均房价相较于 2011 年上涨了将近 50%，泡沫风险呈现出急剧上升的态势。
斯德哥尔摩的泡沫风险指数为 2.02，在全球范围内仅次於多伦多，位居第二。在经过通胀指数的调整之后，这个北欧城市的房价在过去的 12 年里增长了一倍。
慕尼黑的泡沫风险指数是 1.92，它在全球范围内的排名次于多伦多和斯德哥尔摩，位列第三。
温哥华的泡沫风险指数是 1.80。悉尼的泡沫风险指数也是 1.80。1980 年以来，悉尼作为澳洲最大城市，其房价年平均涨幅为 3.5%。就这个房价年平均涨幅指标来看，悉尼在全球各大城市中是最为突出的。
伦敦的泡沫风险指数是 1.77。在过去的 10 年当中，这个位于英国的城市的房价上涨了 15%。
香港的泡沫风险指数是 1.74。香港的人均居住面积仅有 14 平方米，也就是 150 平方英尺。而在意大利的米兰，工作 5.7 年就能够买一套 60 平方米，即 650 平方英尺的公寓单位。所以，米兰的泡沫风险指数低至 0.09 也就不足为奇了。
阿姆斯特丹：泡沫风险指数为1.59，超过了1.50的水平。
根据瑞银的定义，若城市的指数超过 1.50，那么该城市就存在房地产泡沫风险。并且指数越大，风险也就越高。而以上提到的 8 个城市就属于这种指数超过 1.50 从而存在房地产泡沫风险的情况。
若指数处于 0.5 至 1.5 这个范围，那么该城市就属于物业过高估值的城市。在这一档中，欧洲的城市有巴黎，其指数为 1.31；还有苏黎世，指数是 1.08；德国的法兰克福，指数为 0.92；瑞士的日内瓦，指数是 0.83。美国有旧金山，指数为 1.26；洛杉矶，指数为 1.13。亚洲则有东京，指数为 0.90。
若指数处于-0.5 到 0.5 这个范围之内，那么这些城市就属于物业合理估值的范畴。其中有波士顿，其指数为 0.45；有新加坡，其指数为 0.32；有纽约，其指数为 0.20；还有米兰，其指数为 0.09。
如果指数处于-1.5 到-0.5 这个范围之间，那么就属于物业估值过低的城市。比如美国的芝加哥，它的指数仅仅为-0.66。
去年一年房价的年涨幅情况如下：经过通胀指数调整后，多伦多的年涨幅高达 20%，在全球范围内处于领先地位；香港的年涨幅近 20%，位居其次；阿姆斯特丹、悉尼以及慕尼黑的年涨幅均超过 10%。
过去 5 年里，经通胀指数调整后，旧金山达到或超过 10%；慕尼黑达到或超过 10%；悉尼达到或超过 10%；多伦多接近 10%；斯德哥尔摩接近 10%。
银行家们认为，一座城市的年均房价若以 10%的速度增长，连续七年就有望翻倍。但这看起来并不能长久地持续下去。
去年，在瑞银追踪的那些城市里。有三座主要城市的房价没有显著上涨。这三座城市分别是伦敦、米兰以及新加坡。
如果换一个角度，从房价负担能力来比较，香港冠绝全球。
美国城市规划咨询机构 Demographia 引述其“2017 年国际房价负担能力”榜单发文。文中称，香港已连续八年在该榜单中位居首位。并且，香港当地的房价属于“极度负担不起”的范畴。
报告称，在过去的两年里，香港的房价负担能力变得更差了。其房价负担倍数从 2016 年的 18.1 倍上升到了 19.4 倍，目前处于前所未有的高位。这也就表明，一个普通的香港家庭如果不进行任何消费，仅仅依靠收入的话，需要 19.4 年才能够买得起一套住宅。
