西双版纳某楼盘。 梁宝欣/摄
华夏时报（）记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道
2 月 7 日，在西双版纳从事多年房产中介的江聪（化名）被问及最近西双版纳的房子是否涨价。他毫不掩饰地向《华夏时报》记者表示，房子涨了很多，每平米涨了 1500—2000 元。
江聪描述称，今年春节之时，西双版纳的房价就开始上涨。疫情防控政策优化之后，有很多人前往西双版纳旅游，租房的价格大幅提升，翻了几倍之多，其中两室的房子租一个月需要两万元。
2023 年春节假日期间，西双版纳在全国旅游目的地中十分热门。西双版纳州文化和旅游局的数据表明，春节期间西双版纳州迎来了 271.75 万人次的游客，与去年同期相比增长了 554.51%。
与此相对应，克而瑞云南指出，旅游热度起到了支撑地产复苏的作用，西双版纳的市场复苏生机开始显现，城市的旅游价值对住宅市场的带动作用较为凸显，在传统地产的淡季里走出了自主的行情。
江聪称：“房价要恢复至 2018 年那时的状态，那时每平米的均价是一万多元。”
云南省房联会会长赵天星在 2 月 9 日接受《华夏时报》记者采访。他表示：西双版纳房地产市场的回暖与旅游市场的回暖关系较大。许多文旅地产依托景区开发，还有一些旅游地产本身就是景区的一部分，像西双版纳的告庄、勐巴拉旅游小镇等。旅游地产的消费者主要是外地客户，只有大量游客才能带动地产的消费。
“涨了很多”楼市量价齐升
西双版纳傣族自治州是云南省的 8 个自治州之一。它位于云南的最南端，处于热带的北部边缘。西双版纳曾被称作“勐巴拉娜西”，意思是神奇且理想的乐土。
有人曾这样评论：昆明是四季如春的春城，而西双版纳则是四季如夏的夏城。西双版纳的地理位置处于北纬 21°，其年平均气温为 21°。它是中国唯一一个拥有热带雨林气候的地区，并且还是暖冬型城市，在全国范围内，它是最具知名度和代表性的旅居、避寒的目的地。
温暖是人们在寒冷冬季所极为向往的事物。西双版纳是一处避寒的圣地。今年春节期间，西双版纳州迎来了 271.75 万人次的游客，与去年同期相比，增长了 554.51%。
数据表明，西双版纳在春节这个时间段迎来了旅游的高峰。同时，酒店住宿的价格也跟着上升了。在那段时间里，就连西双版纳的经济型酒店价格都达到了一千元以上。以汉庭酒店（西双版纳告庄西双景店）为例，1 月 17 日记者在携程 APP 上获悉，该酒店在除夕（1 月 21 日）当天入住的最低价格为 2189 元/晚。7 天酒店（西双版纳告庄星光夜市店）的最低价格是 1066 元/晚，并且已售罄。若处于淡季入住，上述酒店的最低价格在每晚 141 元到 207 元之间，价格并不相同。
江聪向记者提及：疫情防控政策优化之后，大家纷纷前来旅游。租房价格出现了大幅上涨，两室的房子租一个月能达到两万元。最为夸张的是，有人搬出自己的房子并将其出租，三室的房子一个月租金为 2.8 万元。
克而瑞云南指出，游客大量涌入使得住行成本被拉高，在西双版纳这个地方表现得尤为明显。酒店价格相比于淡季上涨了 10 倍，机票价格上涨了 3 至 4 倍，从而实现了春节期间的“版纳热”。西双版纳的旅游价值对住宅市场起到了带动作用，并且在传统地产的淡季中走出了属于自己的行情，现在呈现出了楼市回暖的信号。
我有个同事在别的项目一次性购入两套房子，然后将其用于出租。仅春节那一个月的租金，就抵得上一年的月供了。这个城市的容纳量为 20 万游客，而春节那几天却来了两百多万人，导致酒店根本无法满足住宿需求，游客们只能选择住在民房里。很多游客看到酒店每晚两三千元的价格，以及租房的高昂费用，干脆就决定购买一套房子了。江聪这样说道。
克尔瑞云南数据表明，在 2023 年 1 月份，西双版纳的成交面积为 20.87 万方，这一数值远远超过了云南的其他城市。并且，将 2022 年 1 月到 2023 年 1 月期间西双版纳的住宅成交情况进行对比，2023 年 1 月达到了近 13 个月中的峰值，与 2022 年 1 月相比涨幅为 27%，与 2022 年 12 月相比涨幅为 41.5%。
江聪认为，旅游市场回暖促使了西双版纳房地产市场回暖。并且这种回暖不只是体现在成交量方面，西双版纳的房价也开始上升了。
涨了不少，每平米涨了 1500 元到 2000 元。如今整个西双版纳的项目，无论是期房，还是现房都在涨价。或许到今年年底就得回到之前均价一万多元的时候。去年九月份，首付八万就能买到两房，还会赠送家电。二手房也是如此，业主开始涨价了，大家都察觉到了这个市场。江聪表示。
2023年西双版纳房价走势。 图源：安居客网站
安居客数据表明，从 2023 年开始，西双版纳的房价一直处于上升态势。2 月时，西双版纳的房价均价是 7842 元/平。与 1 月的 7830 元/平相比，上涨了 0.17%。和去年同期相比，上涨了 4.24%。
此外，江聪描述称，他近期带看房子的成交量已超越去年全年的总和，这几日每天带 3 个或 4 个客户看房已成为常态。并且他有同事在这两个月一人就卖出了十多套房子。江聪表示：“（现在买房）应该会带来长久的收益，今年将版纳炒热了，往后前来过冬的人应该还会更多。到那时既不用担心租不出，也不用担心卖不掉。”
记者朋友圈里，某西双版纳销售在晒售楼处人气。 截图自微信
记者了解到，现在在西双版纳买房无需落户要求，全国各地的人都能够前来购买。然而在贷款方面存在限制，首套房和二套房的首付比例要求有所不同，若为首套，最低可首付两成；若是二套，则需首付五成。利率主要依据征信情况，会有浮动。
贷款买房的客户则需要先等待一段时间。江聪这样说道。
此外，需要思考的一个问题是，疫情防控措施优化后，西双版纳正处于一年中的旅游旺季。在这段时间里，人们在西双版纳购买房产，是否存在报复性消费和冲动消费的风险？
赵天星指出，西双版纳房地产市场具有季节性较强的特点。作为避寒圣地的暖冬城市，冬季会有大量游客到版纳旅游。当游客看到旅游市场的火爆以及价格较高的酒店和火爆的房地产市场时，确实会有部分客户产生冲动消费。疫情三年，有一些客户因种种原因未购买，比如：长时间的疫情让人们更加重视健康和品质生活，导致大量之前考虑购买旅居房产的客户因出行限制而未购买；疫情前受高房价影响，疫情后房价下降，版纳房价较低但这些客户仍未购买；还有部分投资客和本地刚需客户受短期内房地产市场和旅游活跃的影响，在这个阶段集中购买。所以，西双版纳房地产市场成交量在短期内会有报复性增长，这是很正常的。
靠外地购房客撑起的房价
不少业内人士认为，西双版纳承接了海南的购房需求。海南有限购政策，同时房价和物价不断上涨，这促使在海南冬天旅居的人向外迁移，而西双版纳就是这些迁移者的其中一个迁移地。
海南一直是东北人冬天躲避寒冷的胜地，人们戏称其为“东北第四省”。2018 年 4 月 22 日，海南开始施行限购政策，外地户口若要在海口、三亚、琼海等区域购买房屋，就必须缴纳五年以上的社保或者个税，这样才能获得购房资格。
赵天星向记者指出，海南限购政策产生了影响。许多原本想到海南购房的客户，转而选择了北海和西双版纳等城市。这意味着客户发生了转移，从海南转移到了其他旅游城市。
那时有大量海南房地产中介企业，它们带着团队、资金以及客户，迁移到了北海、西双版纳等一些旅游城市。这些企业通过掌控资金来获取房源，并且通过渠道以及外地客户的力量来拉升房价。赵天星如是说道。
安居客数据表明，2017 年 8 月时西双版纳房价均价大概在 4500 元/平附近波动。接着房价开始快速上升，到年底已涨至 8500 元/平。仅仅 4 个月的时间跨度内，价格就增长了一倍。2018 年开始后，房价持续上涨。在当年 7 月，房价达到了西双版纳历史上的最高点。此时新房均价为 11747 元，并且这个价格超过了云南省会昆明当月的新房均价 11382 元。
2018 年 6 月，央视《经济半小时》节目推出了“热钱追捧下的旅游地产”这一报道。该报道指出，从 2017 年 8 月起，西双版纳景洪的房价开始急剧上升。原本每平方米是 4000 多元，在仅仅 3 个月的时间里，就涨到了接近翻倍的程度。2018 年海南全域限购政策发布之后，西双版纳的房价有了显著变化，其房价飙升到了过万的程度，有的销售价达到了每平米 2.5 万元。即便在这种情况下，投资客依然接连不断地前来。
西双版纳统计局的数据表明，2018 年商品房成交面积达到 213.74 万平方米。此面积同比有增长西双版纳景洪二手房价，增长幅度为 34.5%，并且是 2017 年全年成交面积的 1.5 倍。2018 年销售金额为 170 亿元，同比增加了 76.7%西双版纳景洪二手房价，接近 2017 年销售金额的 3 倍。
安居客数据表明，西双版纳的房价在 2019 年 1 月为 10750 元/平，之后开始下降。到 2019 年 12 月，房价跌破了 8500 元/平。进入 2020 年，房价并未止跌回升，而是持续下降，一直到 2022 年 1 月达到 7489 元/平，此价格也是西双版纳 2017 年 10 月以来的最低值。
西双版纳统计局数据显示，2018 年西双版纳全州房地产开发投资有增长，增长幅度为 55.3%；2019 年西双版纳全州房地产开发投资仍在继续增长，增长幅度是 45.4%；在 2019 年，商品房销售面积呈现增长态势，增长了 3.2%，然而销售额却下降了 0.6%。
是什么导致了西双版纳的房价从2019年开始一路下降？
赵天星指出，人口流动受到限制，没有大量的外地投资客。仅依靠本地客户，基本上是没有出路的。西双版纳全州人口为 130.6 万人，景洪人口为 64.27 万人，此地地广人稀。2016 年之前开发的楼盘不足 10 个，如今在售楼盘有五十多个，存在严重的供过于求情况。受疫情影响，大量外地人无法进入，本地人的经济水平整体不高，仅靠本地力量难以撑起整个城市的房价。因为开发量大但客源少，房企资金压力大，所以只能通过降价来回款。买涨不买跌的心理使得本地刚需处于观望状态，最终导致市场整体呈现量价齐跌的态势，旅游城市的房价涨跌与外地购房客的数量有直接关联。”
值得一提的是，2021 年 9 月 17 日，西双版纳州住房和城乡建设局在答复政协西双版纳州十二届五次会议第 60 号提案时提到，为稳定商品房价格，西双版纳州建立了房地产运行监测机制。依据商品住宅累计可售面积的去库化周期，会适时对住宅用地的供应规模、结构和时序进行调整。例如，当消化周期在 36 个月以上时，会停止供地；处于 36 至 18 个月时，会减少供地；处于 18 至 12 个月时，供地保持持平；处于 12 至 6 个月时，会增加供地；而当消化周期在 6 个月以下时，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
房价会重回万元时代吗？
市场回暖较为明显，不过赵天星称，2018 年西双版纳房价大幅上涨的原因较多，这与当时库存较少有着很大关联。大量从业者和消费者不断进入，同时部分资金进行炒作抬升，使得西双版纳房价在短期内迅速冲破万元大关，与如今的市场环境截然不同。随着销量的增加，西双版纳房价上涨是必然的。现在西双版纳的楼盘比 2018 年增加了几十处。各个楼盘的地段不同，品质也有差异。因此，楼盘的分化情况会比较严重。部分地段好且高端的楼盘价格破万是比较正常的。然而，大部分地段比较偏僻、品质较差、资金紧张、体量较小，销售渠道单一的楼盘，要想让价格大幅上涨还是比较困难的。
江聪表示：西双版纳之前的老小区规划存在不合理之处，其居住配套不如新小区完善。如今的新房当中，有一些是现房且带装修进行销售的，能够做到即买即入住，并且不需要支付中介费和税费。总体算下来，这样的房子总价更为划算。
西双版纳房价想要大幅上涨比较困难，不过在赵天星看来，西双版纳文旅地产的发展前景依然广阔。
很多所谓的文旅地产，缺乏文创内容，本地民俗文化也基本没有体现。做文旅地产，需深挖本地文化，像建筑要与文化相结合，文化要与旅游进行推广，本地医药文化要应用于康养，民族饮食、民族节日要与旅游和项目相融合等。一个好的文旅项目，就如同一个城市的独特标识。它能够浓缩一座城市的精神与文化，对一座城市的过去和未来有着深刻的认知，是城市形与神的集中展现。西双版纳文旅地产的发展前景较为广阔，然而必须要与本地文化进行融合发展。与此同时，政府需要持续地完善城市配套，进一步加大城市的宣传力度。还要大力发展生态旅游，不断完善旅居康养产业。企业需注重产品的质量，要对本地文化进行深入挖掘，使文化能够为项目赋予力量。赵天星表示。
