房地产项目投资经济测算
1、常规开发项目经济测算
项目开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等
2、如果项目开发后用于租赁，如何评估其盈利能力？
关键在于运营期与建设期的衔接，以及对未来营业收入的合理预测。
3. 房地产价值计算
其原理是收入折减法，即根据未来收入来估算房地产的价值。
1. 基础知识
词汇表
项目建设总投资
一般房地产开发项目的建设总投资由建设投资成本和财务费用组成。 根据该地区同类房地产项目的一般成本、委托人提供的信息、当地的《建设工程价格信息》以及项目的具体情况进行估算。
土地成本
即土地购置成本一般由土地购买价款和购买者购买时应缴纳的税费组成。 土地取得的方式有三种：征用农用地、拆迁和市场直接收购。
勘察、设计及前期工程费
主要包括勘察测量费、市场调查费、规划设计费、场地平整费和临时设施费等。
建筑安装工程费
土建工程费、安装工程费、装修装潢工程费。
室外工程及市政配套设施
城市规划要求区域内的基础设施及公共配套设施和室外工程的建设费用主要为附属工程的建设费用。
其他工程费
包括工程监理费和竣工验收费。
管理成本
指组织、管理房地产开发和经营活动所必需的费用。
财务经费
财务费用是指为筹集项目资金而发生的各种费用，主要是借款利息。
可用资金
指开发物业销售及经营产生的现金流入净额。
项目评价指标体系
静态评价指标
投资回报
静态分析指标1：项目单位投资成本获取利润的能力除以开发年数即可得到年投资收益率。
静态投资回收期
静态分析指标2：是指在不考虑货币时间价值的情况下，以项目净收益收回全部投资所需的时间。
盈亏平衡点
静态分析指标三：指收入等于全部成本时的项目销售率。
动态评价指标
项目净现值
动态分析指标1：净现值是指投资项目在其生命周期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按照基准年收益率折算后的值在项目建设初期。
内部收益率
动态分析指标二：是指项目生命周期内使投资计划净现值为零的折现率。
项目净现值率
动态分析指标三：又称动态投资收益率，表示单位投资现值所获得的净收益现值。
动态投资回收期
动态分析指标四：是指用投资项目净现金流量现值抵消原投资所需的全部时间，考虑货币时间价值。
2、常规开发项目经济测算
重要假设
项目基本经济技术指标
主要包括土地面积、建筑面积、实用面积、地下室面积等。
施工进度安排
施工进度安排主要根据开发商提供的信息确定。 对方未提供信息的，应根据项目情况和同类开发项目的施工进度安排确定。
成本计算比例
其他费用按建筑安装工程费、室外工程费和市政配套设施费之和的3%计算；
管理费按前期工程费、建筑安装工程费、室外工程及市政配套设施及其他费用之和的3%计算；
不可预见费用一般按前期工程费、建筑安装工程费、室外工程及市政配套设施费、其他费用、管理费用之和计算3%-5%。
销售安排
计算前应明确销售价格、销售期间安排、销售率和销售费用计提比例。
销售退货
假设一次性还款比例为10%房地产项目管理费比例，抵押贷款比例为90%；
住宅房产的抵押首付比例为30%，非住宅房产的抵押首付比例为40%。 抵押资金将在出售后第三个月或下一季度到位； 可根据项目情况进行调整。
资金安排
自有资金占总投资的比例不低于20%，建设初期采取一次性投资。
资本化率和银行利率
资本化率为基准折现率，一般假设为8%； 而银行利率一般为同期贷款利率的1.1倍，这意味着融资成本增加10%。
操作说明
一般由11张表组成，包括工程建设计划表、工程总造价估算表、工程投资估算表、销售安排及回款表、销售收入及营业税金及附加估算表、投资计划及筹资表、贷款偿还表本金及利息支付预估表、资金来源及运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表及敏感性分析表。
防范措施：
1、与客户充分沟通；
2、按顺序准备；
3、由于基本上没有两个项目是完全相同的，所以最好不要对现有的表格进行改动；
4、如果相同的数据出现多次，尽量将剩余的与第一个数据联系起来，方便以后修改； 但如果这个数据在某个地方出现为多个数字的总和，为了检查计算是否正确，这里就不做链接了。 ;
5. 所有成本、税收和利率数据必须基于当地最新信息。
项目建设计划
根据确定的施工进度计划房地产项目管理费比例，制定工程施工进度计划。
总建筑成本估算
项目投资估算
销售安排及货款收取
销售收入和营业税及附加税
投资计划及融资表
贷款本金和利息支付估算表
资金来源及申请表
损益及利润分配表
所有现金流量表
敏感性分析
3、租赁项目经济测算
重要假设
开发期间相关假设参见常规项目。
租赁扣除项目
主要包括营业税、教育费附加、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、租赁费、维修管理费、保险费等。
租赁期经营安排
主要包括租金及增长率、入住率。
折旧年限及方法
房地产作为固定资产，应该计提折旧并有残值收益。 应确定折旧年限、折旧方法和残值率。
租赁收入和扣除额
投融资计划
贷款本金和利息支付时间表
现金流量表
4. 房地产价值计算
理论基础
收益折减法是按照一定的折减利率将资产未来预计年净收益恢复到计量时以确定房地产价值的方法。
操作说明
计算说明中相关税费计提比例仅供参考。
计算过程
5. 酒店价值计算
营业净收入是酒店获得的税后利润，是营业收入与费用的差额扣除所得税后的余额。
营业收入
支出项目
计算过程
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