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南京买房找辉哥
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宁杭房价
调控情况分析
01
2016 年 10 月开始调控后，南京新房的房价环比涨幅以及二手房的房价环比涨幅，在大部分月份都比杭州要低，并且南京房价运行的平稳程度更高。
从2016年11月到2019年7月，共33个月，其中：
新房房价环比涨幅方面，南京有 8 个月的环比涨幅比杭州高，而在其余 25 个月中，南京的环比涨幅全部低于杭州或者与杭州持平。
二手房房价环比涨幅方面：南京有 7 个月的环比涨幅比杭州高，其他 26 个月都比杭州低或者和杭州持平。与杭州相比，南京的房价涨幅较为小，房价的运行较为平稳，调控的效果较为显著。
02
其调控效果同样显著。
南京房价调控效果处于全国的较前位置。这表明南京房地产市场调控一直将“房住不炒”作为定位。并且积极地配合“稳地价、稳房价、稳预期”的政策要求。其调控政策与南京房地产市场的实际情况相契合。调控效果既精准又高效。
第2部分
宁杭房价
梯度比较分析
宁杭总体房价对比
2011 年到 2015 年为第一阶段。杭州的房价高于南京，而南京在努力追赶杭州。在 2007 年达到高峰之后，杭州的房价处于高位盘整状态，涨幅较为缓慢。南京的房价因 2014 年青奥会的刺激而持续稳健上涨，并且不断缩小与杭州房价之间的差距。
2016 年，南京房价全面超过杭州。南京房价上涨在 2016 年启动，且早于杭州一年。得益于去库存牛市行情，2016 年南京房价的涨幅明显高于杭州。
2017 - 2019 年为第三阶段。杭州的房价涨幅加快，并且超过了南京。因为受到 2016 年 G20 峰会以及 2022 年即将举办亚运会的预期影响，还有去库存行情传导的双重刺激。在 2017 年，杭州的房价进入了新一轮快速上涨的时期，全市的平均房价在这一年超过了南京。市区的房价在 2018 年也超过了南京（主城区）。南京严格执行调控，导致房价持续盘整。在 2018 年和 2019 年，杭州与南京的房价差距持续拉大。
2019 年 1 至 8 月份，杭州全市包含富阳和临安，其均价为 26845 元/平米。南京全市包含溧水和高淳，其均价是 24049 元/平米。杭州全市均价比南京全市均价高 2796 元/平米，约高 11.6%。杭州市区不含富阳和临安，均价为 30631 元/平米。南京主城区不含溧水和高淳，均价是 28077 元/平米。杭州市区均价比南京主城区均价高 2554 元/平米，约高 9.1%。
宁杭房价梯度对比
（1）杭州房价梯度：典型的金字塔结构
低价房源数量最多。南京的 1 万/平以下低价房数量多于杭州。因为杭州总体房价水平高于南京，所以万元以下的楼盘较少。主要的低价刚需房集中在 1 - 2 万/平之间，且这个价格区间的房源量在整个杭州是最大的，低价刚需房源供应充足，刚需能够买到房子。
杭州中低价房源的供应比南京更充足
3 - 4 万/平的中价房源方面，杭州比南京略少。主要原因是南京这个价格段的房源量过于集中，所以中价房源略低于南京。
中高端和高端房源方面，杭州的梯度结构较为良好。在 4 - 5 万/平这个价格段有房源成交，5 - 6 万/平也有，6 - 8 万/平同样有，8 - 10 万/平有，10 万/平以上也有。并且随着价格不断增高，房源量逐步减少，呈现出极为出色的金字塔型梯度结构。
南京房价呈现出一种变异的椭圆形结构，其特点是两端的房价较低，中间的房价较高，没有形成明显的房价梯度。
1 万/平以下的房源数量比杭州多，然而 1 - 2 万/平的房源数量比杭州明显少。将 1 万/平以下和 1 - 2 万/平的房源数量相加，2 万/平以下的低价房源总量占比为 36%，比杭州的 44%低 8 个百分点。
南京的高端房源上限较低，数量较少，多个价格段存在房源缺失的情况。南京的高端房源大多集中在 4 - 5 万/平，其数量仅为杭州的约一半。在 5 - 6 万/平价格段，2018 年南京仅有 71 套房源成交，相较于 4 - 5 万/平价格段的房源成交量大幅减少，南京主要依靠极少量的城中高端别墅来维持，房源量仅为杭州的二十分之一左右。6 万 - 8 万/平时，南京 2018 年的成交仅有 6 套；8 万 - 10 万/平时，南京 2018 年的成交只有 1 套；10 万/平以上杭州和南京的房价，南京 2018 年完全没有成交。而杭州在 6 万 - 8 万/平这个价格段的成交套数达到 1045 套，在 8 万 - 10 万/平这个价格段的成交套数达到 116 套，在 10 万/平以上这个价格段的成交套数达到 23 套，杭州在这 3 个价格段的成交套数分别是南京相应价格段成交套数的百倍以上。
南京房源高度集中在 2 - 3 万/平这个区间，该区间房源量占到全市的 37%；同时也集中在 3 - 4 万/平这个区间，此区间房源量占到全市的 22%；两个区间房源量合计约 59%，接近 6 成。
第3部分
南京与一二线热点城市房价梯度比较分析
南京、杭州、广州、成都、厦门、苏州这 6 大一二线热点城市的房价梯度，大概呈现出以下这些特征：
广州
和杭州一样，它是典型的金字塔型梯度结构。不过，这里低价房源的数量更为充足，而高端房源的数量比同价格段的杭州要少。其梯度结构更为合理，重心也更低。在注重高端市场发展的同时，也更侧重于刚需群体。
厦门
厦门的结构类似变异的橄榄型，中间部分大，两头部分小。与南京相比较而言，厦门的低价房源占比更少，而 8 万/平以上的超高端房源占比也较小。这意味着厦门两头的部分比南京更尖。
3成都
整体房价处于较低水平，如同一个重心更低的金字塔。其梯度结构较为合理。尽管重心偏低，且低价刚需房源的占比很大，然而在成都，6 - 8 万/平的超高端市场，房源数量明显多于南京和苏州。这表明成都在进行房价调控的过程中，仍然允许超高端市场得以发展。
苏州
成都属于重心偏低的金字塔结构，梯度特征较为明显。苏州与之相似，也是重心偏低的金字塔结构，梯度特征比较明显。但不同之处在于，苏州的高端市场基本被限制在 5 万/平以内，5 万以上的房源极为稀少。
第4部分
南京房价梯度的调控建议
杭州和广州的房价梯度较为合理，呈金字塔型。而南京的房价梯度与之相比不明显，具体表现在以下几个方面：一是房价在不同区域之间的差异不够显著；二是房价的高低层次不够分明；三是没有形成明显的从高到低或从低到高的价格递变趋势。
房源高度集中在 2 万到 4 万这个狭窄的空间内杭州和南京的房价，主要原因是多个板块的限价趋向于采取一种统一的方式，即一刀切。
低价房源的数量比较少，这使得刚需群体能够购买的房源也变少了，所以增加供应的呼声比较大。
全市房价上限较低，高端房源的数量与杭州相比明显较少，其占比也不合理，改善群体和高端群体对于居住品质的需求无法得到充分的满足，他们的购买力受到了抑制。
南京与杭州、广州等城市相比，它在持续坚持“房住不炒”的定位，积极配合“稳地价、稳房价、稳预期”的政策要求，在继续把控保持房地产市场调控成果的过程中，有必要进一步把目前的价格调控措施加以完善，逐步让橄榄型结构转变为金字塔型的房价梯度结构。
房价调控不再采取一概而论的方式。楼盘定价在价格部门的指导之下，更加紧密地与楼盘自身所处的地段以及品质相互关联，价格的形成机制变得更加符合市场的规律。
增加禄口的低价刚需房源供应，缓解禄口刚需群体买房难；增加六合的低价刚需房源供应，缓解六合刚需群体买房难；增加溧水的低价刚需房源供应，缓解溧水刚需群体买房难；增加高淳的低价刚需房源供应，缓解高淳刚需群体买房难。
进一步强化住房保障工作，加大共有产权住房的建设力度，促使住房困难群体以及新南京人的基本居住问题得以解决。
逐步扩大人才住房在商品房销售中的占比，为人才的安居创造更多的条件。
培育高端住宅市场，以引导开发品质提升。拉开高端市场的房价梯度，同时鼓励有条件的居民改善居住品质。
