本月初，在昌平区未来科学城有一个限竞房项目叫金茂府·悦公馆。它对外展示了样板间。在这期间，这个不是“金茂悦”的“悦系”产品，吸引了京城北部置业朋友们的关注。
为何“悦公馆”值得如此关注呢？这个项目适合哪类人群去购买呢？可以看看本文哦。
本文导读：
金茂府·悦公馆具有明显优势。其一，总价较低；其二，价格中包含装修；其三，有金茂品牌效应。
2、未来科学城是国家级别规划项目，未来可期
金茂府·悦公馆与望京区域的同价格产品进行对比，优势明显。金茂府·悦公馆与顺义新城的同价格产品进行对比，优势也很明显。
1、金茂府·悦公馆的“前世今生”
2018 年 11 月底，金茂、城建以及未来科学城联合体参与竞拍。他们以 41 亿的价格成功竞得未来科学城南区的三个限竞房地块。这三个地块分别是 CP07-0600-0052 地块、CP07-0600-0063 地块以及 C-18 地块，其楼面价为 21109 元/㎡。
上文提及的前两个地块，其规划地点在未来科学城南站，属于地铁上盖。该地块受到 70/90 限制，限定的销售均价为 51478 元/㎡，并且最高销售价格不超过 54052 元/㎡，这便是悦公馆的“前世”。
从此，京城最便宜的金茂“悦系”产品，诞生了！
未来科学城与北七家区域的其他几个限竞房相比，悦公馆具有低成本的优势，具体来说就是拿地价格低。
请看下图，在这两个区域内，土拍竞争最为激烈的是和悦华玺。它的溢价率达到了 48.75%，还有 15%的自持比例，楼面价为 35021 元/㎡。然而，销售限价仅为 49877 元/㎡，利润如此之小望京房价图，其未来入市的产品让人不禁产生疑虑。
金茂府·悦公馆的拿地价格较为合理望京房价图，相比其他几家疯狂拿地且不惜牺牲资金成本的情况而言。它的溢价率仅为 0.98%，没有自持比例，楼面价是 21109 元/㎡，销售限价为 51478 元/㎡，并且这已经包含了装修费用，其利润空间也较为合理。
悦公馆有着相对较为宽松的利润空间，所以它有理由值得我们对其未来的产品抱有期待。
2、未来科学城——“凤姐变冰冰”
说到悦公馆的地段，即未来科学城，确实值得大书特书。在国球领域，这里在老北京人眼里属于“郊区中的郊区”，他们不知道未来科学城是什么，只知晓那里被统称为“北七家”。
（图片来自新华网）
2009 年，“三城一区”规划被提出。自此，未来科学城迅速成为昌平以及京城北部地区备受青睐的地方。到 2019 年为止，在未来科学城启动一期建设的这 10 年期间，国家电网、国家电投、国家能源集团、中国华能、中国电子、中国商飞等 14 家央企，其下属的数十家技术研发中心已经入驻未来科学城，近万名科研人才也进驻到这里办公。
小汤山镇和北七家镇曾经交界处的 10 平方公里，如今变成了国家产业基地园区中的重要代表，并且面积扩充到了 170.6 平方公里。
｜堪称“凤姐变冰冰”！
3、悦公馆的“蝴蝶效应”——爱上你，望京
相信有购房需求的朋友肯定会关心所置业项目的轨道交通情况，尤其会关心地铁的规划。能够拥有一条连接办公地点与家庭的地铁，这几乎是刚需朋友们极为迫切的需求了。
悦公馆的地理位置靠近地铁 17 号线未来科学城南站，项目到地铁的距离仅为 200 米，确实是名副其实的“地铁房”。地铁 17 号线属于“大站快车”，其站与站之间的时间间隔较短，平均车站间距为 2.4 公里，最小发车间隔仅为 2 分钟。
2020 年底通车后，从悦公馆乘坐 17 号线前往望京，只需 4 站地，行程约 10 分钟。对于在望京工作的刚需置业人群而言，这是一个很大的诱惑与利好。要明白，望京的房价均价达到 7 万/㎡，这个数字几乎已经将刚需挡在了门外。
望京，在京城产业基地中具有代表性。这里拥有“1.0 外企时代”的国际名企，比如奔驰、卡特彼勒等。同时，也拥有“2.0 互联网时代”的巨头阿里巴巴以及新贵美团等知名企业。这里有众多工作机会，同时也存在很多居住需求的外溢。
现在有很多在望京工作的朋友，他们把首套置业的区域选在了顺义。原因很简单：
｜便宜+地铁。
我们来看一下未来科学城、顺义新城和望京这三个区域，比较同总价的房源存在哪些区别：
总价约 400 万，能够买到悦公馆 77㎡的两居室，这是其最小户型。其优点较为明显，南向面宽达到了 10.96 米，实现了双卧室与客厅朝南，满足了采光充足的理念。然而，缺点是牺牲了进深空间，且户型不通透。
（悦公馆77㎡两居室）
同样的总价，在顺义新城能买到的大多是次新小区。例如 2005 年建成的万科四季花城的两居室。对比之下，该小区房源有明显缺点：95㎡的空间只做成了两居室，存在严重的面积浪费。并且，次卧朝北的设计是那个时代的特点，现在看来已经过时了。
（万科四季花城95㎡两居室）
望京总价 400 万的房子，只能将目光投向“没有存在感”的花家地区域。老公房这类房子，没有物业的管理，停车存在困难，其户型更是不值一提。
｜当下，北京限竞房的小户型设计（90㎡以下），堪称完美。
综上，悦公馆在交通便利方面明显占据上风，同时在户型设计上也占据上风。可以说，对于未来科学城工作的朋友们或者是在望京打拼的朋友们来说，悦公馆是值得考虑置业的项目。
同理可得，对总价 480 万左右的三个区域的房源进行对比。可以发现，悦公馆的户型设计有其独特之处，它是双卧加客厅朝阳，并且南北双通透。
而望京区域花家地西里的“手枪户型”，也可算是“经典”了！
悦公馆 PK 花家地西里
4、悦公馆的置业建议
金茂府·悦公馆，对于工作在未来科学城或望京区域的人群来说，是首套置业的一个不错选择。它的户型设计较为合理，交通方面也很便利，并且总价较低，容易上车。
但是，“一分钱一分货”。各位刚需置业的朋友们，不要把它和金茂府等高端系列进行比较。均价 5 万的金茂“悦系”产品，对于“金茂粉儿”们来说，是性价比较高的选择。
由于限竞房有拿到房本后五年内限售的制度，所以要给您提个醒。如果您在近 8 年内有“卖房换房”的需求，那么在购买悦公馆前请您多多考虑。
悦公馆的最大户型仅为 97㎡，因此建议您在购买该项目时，应尽量挑选较大面积的三居室，以此能够满足一家三口的生活品质。据悉，悦公馆的物业费是 4.48 元/㎡，车位配比为 1:1.2。
（悦公馆户型图大全）
如果您对本文怀有兴趣，那么不妨去加关注“幸福里”。请您在评论区当中写下您对于这悦公馆的看法吧。
