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星主你好，我关注您已经很久啦。我看过星球的一些精华帖，也读了很多您的精彩回复。我希望您能指点一下，现在是否可以出手买房，以及买房的策略。我在朝阳北苑上班，并且就住在附近。我目前没有房子，拥有首套资质，首套资金预算大概在 630 左右。我的买房需求是自住，同时也有投资和保值的考虑，将来是要留给孩子的，孩子现在 6 岁。从 18 年起，陆续看了附近区域的很多房子，包括天通苑、老北苑和新北苑。比较倾向于该区域内次新的二手房，像望春园、驻华年、中铁国际城、天居园、天畅园、拂林园、上元等。
在这里住了 10 多年了。与望京相比，北五环这边确实缺乏优质资源。不过居住和出行相对较为方便，旁边还有医院和森林公园。对比望京，不知道这边的上升空间如何。能否帮忙推荐一下呢？我们是三口之家，老人偶尔过来小住，主要考虑两居室和改造成两居室的大一居室。年收入在 100 左右，以目前的行情来看，是应该接盘买入还是持币等待呢？买入的话麻烦帮忙推荐一下楼盘信息。
[id_943514306]出手时机方面，我一直灌输这样的理念：如果你是北京的第一套房，且符合限购条件，资金也足以支持拿到优质盘，那么能尽早上车就尽量早上。即便你买完后出现下跌情况，也无需过度担心，这种下跌属于行情后的正常波动周期，每一轮都会有冷静期和价格回调现象。对于那些资源很差的板块，如果遇到牛市可能会涨一波望京房价图，然后冷静三五年，最后跌破买入价。无论是刚需还是置换，我都鼓励大家去买第一类房产，这类房产的大方向一定是往上走的，即便房地产出现大面积下跌，它们也是最后一批跌的，其保值性和抗风险能力在市场上是最强的。如果集中所有资源都拿不到这些好资源的盘，我建议保留房票再等等。现在的市场格局是只有一小部分盘会继续上涨，而大部分盘的金融属性会越来越弱化，直至最后只剩居住属性，这一点我在星球内多次提及。
关于新北苑这个板块，从居住体验方面来看，它是要比北边的大部分区域好的。城市面貌方面以及楼盘的品质方面都无可挑剔。好项目扎堆能够提升一个区域的质感，这样的区域其生命周期会比较长。然而，新北苑缺乏生产资源，北部的生产资源全部集中在西北和东北方向，最近的来广营地区也还有一定的距离。其次，因为新北苑全部是新盘销售，所以新盘是由房企来定价，而二手房则是由市场来定价。这就使得这个区域从一开始就有较高的定价，并且新楼盘吸引了众多置换者。这种质感很高的区域很容易让人产生蒙蔽，从而忽略了其他要素。房产的价值是由五大资源决定的，可参考星球会员文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理！新北苑目前的价格偏高。如果你将布局放在这个位置，就需要有长期持有的计划。这个计划至少要持续 10 年甚至更久。这样的周期会更加牢靠。
我最近在浏览网页时注意到，部分房产博主在唱衰望京的房价。他们拿部分楼盘不同时段的成交价进行对比，仅用某一项指标就断然否定房价，这种逻辑本身是错误的。你要记住，当次城区的价格低于核心城 50%时，次级城一定会有补涨的机会；同样，当次城区的价格接近核心城时，核心城在下一轮行情一定会再次冲高，只是时间问题。这种规律如果没有长期的买卖经验是难以知晓的，只有在不同时期不同地段反复买卖，才能熟知交叉上涨的规律。你游览一下望京和周边的房价对比，逻辑自然就清晰了。具体到选筹上，如果选择望京，行情会比北苑更有优势，但需要牺牲居住体验；同样的预算在新北苑的体验会更好。如果选择北苑，就需要耐得住寂寞做长期持有。这需要你自己权衡后再做决定。楼盘你可以查阅星球 16#北京各区 2017 - 2022 楼盘涨势收益分析（历史成交大数据），能买到的楼盘都可以，祝你顺利！
星主您好，我看了您星球的文章，收获颇丰。现在请教您一个问题。我的基本情况是这样的：我准备在明年结婚，已经准备了 1000 左右的现金用于买房。我和我的伴侣都是体制内的，我们分别在东二环和西四环工作，工资相对不是很高，所以不想再申请额外的贷款。重点考虑以下几个方面：其一为资产保值；其二是小区的居住条件能稍微好一些；其三是拥有一个差不多的学区，以解决未来孩子的上学问题。
实地考察后，有两个初步方案。其一，在东城购买一套房子，以此一次性解决上述三个问题。其二，在海淀万寿路片区和石景山分别购买两套房子，先购置石景山的新房，目前认为长安悦玺和中海学仕里较为不错，大概需花费 700 至 750 左右，孩子上学的问题待过几年再攒些钱后，在万寿路片区占坑。
我主观上更倾向于用第一个方案来解决问题。然而，主要的问题在于，1000 的预算在东城买房确实比较困难，有些捉襟见肘。我主要查看了东城的东崇前和龙体片区的一些次新房，像富贵园、幸福家园、本家润园、花市枣苑、新景家园等。我认为这些房子在保值、学区（书包）以及小区条件方面都还不错。但是，按照 1000 的预算，最多只能购买一个 60 多平方米左右的一居室。除非选择购买这些小区的回迁房，那样的话，1000 的预算最多可能能够购买一个 80 平方米左右的两居室。有一个小区名为领行国际，花费 900 左右可以买到 100 平左右的两居室。然而，其存在的问题较为突出，主要体现在没有绿化、户型不佳以及有商办且临近二环等方面。同时，它的优点也很明显，比如房子较新、单价较低且便于停车。目前一直无法下定决心，不知道该如何做出选择，希望能看看您的看法，或者您是否有其他的思路呢？
[id_898545210]从你的字面描述来看，我建议你重点考虑方案一。不过选筹的方向需要进行调整。其一，你们计划明年结婚，而最快需要学位的时间也要在 7 年之后。在这个时候，你花费 1000 万去东城购买一套一居室的占坑房，实在是太浪费资源了。你所关注的这些楼盘的保值性还算可以，但是一居室的成长速度非常慢，而且海拔也很低。即便房价上涨，你的面积摆在那里，用 1000 万只换来 60 平的面积，这种投入产出比的效率非常低。其二，虽然东城的学位溢价比较轻，但是考虑到中间有 7 年的空档期，并且学区房存在人为干预性。在这期间，只要发生一点点变化，对你们都是不利的。从大方向来看，学区调整弱化的程度大于加强的程度。基于这两大方向，我不建议你现在就布局学区。
关于石景山这个区域，参考会员文章 17#石景山未来楼市的预判及购买建议。它未来的房价涨幅 90%要靠通勤来支撑，主要是西城和海淀的纯刚需和初改善人群。这种通勤的购买力需要诸多市场因素才能推动，否则支付能力会很弱。而石景山本地又缺乏生产力，唯一的利好在于丰台的丽泽。以丽泽作为预期，可选范围较大。石景山的所有新项目产品都很好，但房产的价值从来都不是由单一的产品力决定的。可以参阅星球会员文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理。你倾向于方案一方向是没问题的，但我更建议你把学区问题滞后，以居住为主来考虑置业，可以根据你们两个的通勤距离来考虑，也可以从纯投资的成长性来考虑，这样的思路更适合你们，祝顺利！
Q:提问:您好，具体问题如下，谢谢！目前有一套位于朝阳安翔南里的小两居，属于老破小类型，市值大概 400 万左右，还剩余 50 万房贷，一直处于出租状态；另有一套厂洼小区的一居，价值约 500 万，作为海淀实验苏州街小学的占坑房，老大五年级，老二今年 9 月份上一年级；目前在距离小学 5 公里外租房。需求方面：考虑到两个孩子以后应该都在紫竹院学区上学，这样方便接送，并且原来的房子在成长性方面也不太好，所以想把上述两套房子卖掉，在学区附近购买一套 3 居室用于自住和保值，想知道这个思路是否正确，附近有没有推荐的楼盘或者其他建议，谢谢。
您好，您安翔南里可以进行升级置换。不过，如果您计划换到紫竹院附近，可能难以拿到优质资源的楼盘。紫竹园附近的次新 3 居价格都在 10 万以上，若要 3 居，只能在老破小中挑选。这样一来，您这个置换的意义就不大了。您可以参阅星球精华栏文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理/置换的理解。您正确的打法应该是把安翔南里出售，孩子学位用完后，把厂洼的一居也出售，用 2 套换 1 套。一居室的海拔较低，这类住宅在市区只能算是财富型房产，而非价值类房产。财富房产和价值房产是有区别的，财富房产保值性好但升值性弱，价值房产可以持续创造财富。您单独出售安翔南里做投住分离也是可以的，但在效率上不如二换一，因为您新买入的盘还是小户型，唯一的区别就是品质升级了。
你有两套接近 1000 万的标的能拿到很好资源的楼盘。最近的板块是田村，兰德华庭最小的三居室约 130 平，价格 1200 万。乐府江南的大两居 120 平，价格也是 1200 万。这两个盘是区域内的标杆盘，你稍微加一点杠杆就能拿到。田村不属于海淀的核心位置，也不属于未来的核心，但海淀的购买力足以溢到这个板块。这两个盘目前的价格很低，未来的成长空间还不错。可参考 16#北京各区 2017 - 2022 楼盘涨势收益分析（历史成交大数据）。这个置换方案的效率比你继续持有厂洼单独把安翔南里升级要高。祝顺利！
有珠江帝景 B 区 124 平的房子，是南北两室。此房无贷款，手里大概有 100 万左右的资金。收入情况一般，同时要给老人和孩子用钱。希望贷款能控制在 150 万左右。目前正在租房带孩子上学，房子已租给自如。对于几个方案一直比较困惑，希望得到指点。
置换帝景新的 e 区和 c 区 142 到 151 号的三室。近期打算将其出租出去，长远来看则是自住。这个方案的改善效果不是很明显，置换成本较高，中介费和税加起来有 40 多万。新区的房龄较新，大概 4 到 5 年，但小区规模较小。今后学区可能会取消，不太清楚这对二室和三室的影响是否存在差异。置换选择是在通州融御附近花费 1000 左右或者在环球附近购入一套三室的新房（价格比融御低一些），然后长期持有，以获得自住改善的属性（假期可以自住）。接着在东方雅苑或者禧福会购入一套一室用于出租，预算在 600 到 700 万之间，以此进行剩余资产的保值（在附近区域有其他方案也可以，可提供建议）。该方案具有一定的现实使用价值，但是置换这两项资产与当下的资产差异较大。
在沈阳购置一套 250 万以内条件好些的新房并维持现状。此方案主要是为了获得资产。沈阳的房价低迷已经持续很久了，现在感觉整体有刺激的迹象，不知道此时是否合适（因为老家在沈阳，今后也有回去养老的使用价值）。那么对于这三个方案该如何选择呢？或者就维持现状，或者有其他好的建议也可以。另外，有可能在 24 年底 25 年初买到帝景边葛州坝正在开发的新房，不过房源很少。对于上面提到的包括维持现状等方案，应该如何选择呢？在更大的不确定背景下，楼主又会作何考虑呢？感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！对于置换的理解，我在星球精华栏 14#置换宝典：一次吃饱 10 年，拒绝多动症中，对北京不同类型房屋给出了明确的操作指引。建议全文阅读。对于学区房置换，当孩子上完学或已经入学后，可将原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的纯住宅区域。买入的楼盘相对具有稀缺价值，且成长性良好，无学区风险，这是学区房的置换方向。珠江帝景本身前期涨价过快，其中有一部分是学区因素。如果再扩大面积，增加摩擦成本，其实是存在风险的，这种置换的意义不大。学区房的仓位越大，风险也就越大。
其次你的第二个想法是将打新地点换到通州，这意味着是一种降级的行为。通州需要很长时间才能实现价值，暂且按照最快的时间来说，全部兑现需要 5 年。那么下一轮行情也要在 5 年之后。北京的市场规律是 5 年不涨，必然会有一波行情。这是出于财政的需要。如果 5 年市场一直没有交易量，谁都无法承受。如果换到通州，这 5 年的时间对于我们个人来说其实是一个空档期，是很不划算的。
关于布局外地，原则上：若强资源城市已完成布局且持有 3 套或更多，便可去同级别城市分散风险；若在预算范围内于一线城市入场较为困难，才退至二线。否则，建议将资源集中在北京。从城市级别来看，北京的成长环境在全国范围内依然是最为优质的。其次，像沈阳这类城市，虽属于城市群中的老大，但炒作氛围较重，投机者居多，这一波涨上来后又会沉寂几年。如果占用资金量不大且有自住需求，是可以购买的；但若占用资金量特别大，比如你的计划 250 个总价，再增加一些杠杆，就可以在北京购买一个一居室了。在沈阳布局的效率不是特别高。
现在逃顶珠江是比较理想的。可以换一个没有学区溢价但综合资源更强的住宅盘，吃 5 年左右的涨幅。同时继续租房上学。5 年后房子上涨，再做下一套布局。房子有增长的话，无论是再增加一套布局还是继续升级，都是在做加法。如果换来换去没有成长性，再加上资金成本和时间成本，其实是亏的。你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大。从投资维度来看，一次换仓要计算操作成本和接下来 5 年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包含有风险性的区域，对于这些区域，只能用你总财富的 30%去尝试，而 70%则需要进行稳健性的计划，这样做更有利于家庭资产的保值与增值。建议认真阅读星球精华栏中 81#的文章，即北京房产投资的核心逻辑和原理；祝你顺利！
京总您好，现有一套位于朝阳国际友谊花园的房屋，价值约 1100 万元，目前是两个人居住，且都已退休。我们想置换一套南北通透的新或次新两居室房屋，主要看重舒适度高且周边配套好，同时也会考虑未来的成长性。有两个问题，一是目前居住的小区是否应该进行置换；二是如果应该置换，在 1100 万元左右，您能否推荐一些区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，其中有一个 128 户型挺符合我们的要求。请问您朝阳岗的未来发展情况如何？将现有的住房置换到这里是否可行？另外，我们还看了朝阳大都会的房子，房子很不错，但是只能用公司购买而不能用个人名字购买。请问这类房子可以购买吗？谢谢。
您好。关于置换升级的理解，现在的楼市呈现出分化态势，无论是回暖还是横盘都是如此，且这种现象会愈发严重。房地产已经告别了全市普涨的阶段，我多次提醒大家务必重视，否则会遭受重大损失。整个北京能够一直跑赢大盘的房产不到 20%。如果我们原本持有的房产没有稀缺性资源，其升值性会逐渐变差。持有这类住宅的话望京房价图，建议选择合适的时机出货，并用持有的现金置换一套综合资源较好的房产；如果没有现金，而持有的房子行情都很差，建议压缩面积，往资源更强大的区域置换，这就是置换和升级的价值。国展这个位置除了更靠近市中心外，没有其他突出的地方。从这个区域本身来看，严重缺乏次新盘，全是 80 年左右的。在相同年代中，国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里、左家庄北里、静安里，这三个盘的性价比更高。用这个盘去进行置换，方向是很好的。可参阅星球精华栏文章 81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。
关于选筹的方向：投资房产主要有 2 种选择。一种是打新去博未来的核心位置；另一种是选择原有的核心位置。朝阳的发展重心是从望京向东北延伸，东南位置则是以十八里店为主的几个新盘，准确来说，这些新盘甚至连未来的核心位置都算不上。它们周围有很多次新盘，行情并不好。你可以看看欢乐谷和豆各庄这些区域，后期兑现起来极为困难，期间还存在很多不确定因素。建议认真阅读精华栏 87#朝阳跑赢大盘选筹导图。
你 1100 能够在朝阳资源最为优质的区域获得次新的三居或者品质较好的两居，像是大悦城和望京。这些位置的行情相较于那些资源匮乏的新区要稳定得多，并且每一轮都能够从中获益。置换升级的顺序是先升级区域资源，接着升级楼盘资源，然后再升级面积，只要占据其中一项都不会出错，如果三项全部占据，效率则为最优。你往大悦城和望京进行置换能够占据 2 到 3 项，如果往王四营置换则一项都无法占据。可以参考星球精华栏文章 16#北京区 2017 - 2022 楼盘涨势收益分析（历史成交大数据），按照星球文章进行选筹能够确保赚钱。其次，如果以公司的名义进行购买，最好是进行短期过渡，不要长期将其放在公司名下，因为时间越长，后期的税费就越高，一般不建议以公司的名义进行购买，交易税费也高得离谱，最好是以个人的名义进行购买，祝你顺利！
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