中房报记者 陈标志｜海南三亚报道
有着“东方迪拜”称号的三亚凤凰岛项目最终走上了易主的境地。
最近，北京产权交易所披露了两则产权转让信息。其一，三亚凤凰岛投资集团有限公司（以下简称“凤凰岛公司”）转让其 100%股权，转让底价为 40.37 亿元。其二，三亚钰晟投资有限公司（以下简称“钰晟公司”）转让其 100%股权，转让底价为 7.64 亿元。
凤凰岛公司和钰晟公司共同持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司股权，尽管是两则分开的产权转让信息披露。它们的持股比例分别为 45%和 10%。而三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司的核心资产是三亚凤凰岛项目。这就意味着，作为三亚著名的地标性人工岛项目——凤凰岛，其过半产权的“抛售”情况发生了改变，已易主他人。
三亚凤凰岛项目是通过围海吹填造地而成的，它一直是我国南端滨海城市三亚的一大“传奇”。岛上有 5 栋造型别致的高层建筑高耸着，是南来北往如织游客拍照的“打卡地”。“传奇”不止于此，8 年前三亚凤凰岛的房价曾一度飙升到 18 万元/平方米，这让当时北上广深一线城市的居民感到颇为诧异。
对于此次股权转让，有人称项目开发企业是因为备受资金压力才不得已这么做；也有人分析指出，这是由于海南建设自贸区（港）的大势所趋，不仅三亚，甚至整个海南都从整体战略布局进行通盘考量。原因在于，凤凰岛码头的建设规模已经成为亚洲最大的国际邮轮专用港口，并且它还是海南连通外界的重要窗口。
但真正原因仍是待解之谜。
三亚“么爹”眼中的“传奇岛”
三亚凤凰岛5栋高层建筑。中房报记者陈标志/摄
每天清晨，“胡么爹”已经年过六旬了。他会沿着三亚湾路开始散步，一直走到光明街街口。
三亚本地人尊称他为“胡么爹”，在海南本地话中，“么爹”的意思是“叔叔”。胡么爹土生土长于三亚，大家都称他为“三亚通”，并且他还是当地某单位的退休干部。
光明街的一头与三亚凤凰岛跨海大桥相连接。三亚凤凰岛跨海大桥约 400 米长。它是出入凤凰岛的主要通道。从上个世纪 90 年代末起，凤凰岛项目开始规划与开发，且持续了近 20 年。
差不多 20 来年的时间里，我亲眼看着凤凰岛项目逐渐填建起来。跨海大桥附近有一家渔村茶店，胡么爹在喝茶的同时，透过窗户望向远处，他说对面是凤凰岛，那 5 栋模样显得有些古怪的高楼也是三亚的地标性建筑。
在三亚生活了这么长的时间，我从未登上过凤凰岛。对于眼前这个既熟悉又陌生的人工岛即将易主这件事，胡么爹显得有些意外，他问道：“你是从哪儿得到的消息？”
北京产权交易所官方网站是消息的来源。最近，此网站分别公布了两则信息，其中凤凰岛公司转让公司 100%股权，转让底价为 40.37 亿元；钰晟公司也转让公司 100%股权，转让底价为 7.64 亿元。上述两家公司分别持有邮轮港公司 45%、10%股权，而邮轮港公司的核心资产就是三亚凤凰岛项目。
上述转让信息显示，钰晟公司持有三亚某酒店的第 27 层整层房产。这层房产的面积总计近 1000 平方米。依据三亚当前的市场价格来看，该房产的价值达到数千万元。
胡么爹及其朋友告诉中国房地产报记者，他们觉得这并不奇怪。凤凰岛从填岛开始起，就已经经历了很多次的倒腾。凤凰岛近 20 年的“填岛开发史”，其实就是开发企业来回进行转让、收购以及重组的经历。
礁盘上吹填的人工岛
凤凰岛二期新建的码头。中房报记者陈标志/摄
中国房地产报记者获悉竹溪的房价表，在海南的 10 余个填海人工岛里，凤凰岛填海造地的面积并非最大，然而它却是最早建成的人工岛。
胡么爹印象里，凤凰岛的前身只是三亚湾西侧海域的一个礁盘，之前它叫“白排岛”，三亚的渔民经常会到这个礁盘上去停靠船只以及进行捕捞作业，而“凤凰岛”是后来更改的名称。
三亚凤凰岛是以海湾礁盘为基础的。它是后来通过围海吹填造地而形成的。凤凰岛项目在 20 世纪 90 年代末开始起步。最初，政府部门批复围海吹填造地的面积为 1200 亩。之后在 2000 年，这个面积被调整到 548 亩。并且获得了省市两级部门的批复，同意建设深水码头、人工岛和跨海大桥。
2002 年，湖北商人曾宪云开始对凤凰岛项目进行投资运营开发。公开资料表明，现年 64 岁的曾宪云是湖北省竹溪县人。他起初是当地的一名中小学教师，之后投身商业。1993 年 2 月，他前往海南创办了一家房地产公司。
有媒体称，在 2000 年左右的时候，曾宪云以 700 万元的价格买下了三亚众城国际。其实，曾宪云的产业不但包含环保降解塑料这一领域，还涉及高校后勤管理等领域。
2002 年，三亚凤凰岛发展有限公司进行了重组。曾宪云担任了该公司的董事长。从那时起，他开启了自己的“岛主”传奇。
三亚凤凰岛项目属于海南省的重点工程。同时，它还是三亚市政府与民间资本签订的首个合同投资在 20 亿元以上的风险防范投资项目。
曾宪云是主要股东，他开发建设了三亚凤凰岛项目。最初的设想中，该项目共有 7 个投资项目，总投资额超过 50 亿元。岛上的项目主要包含国际邮轮港，还有一幢作为国际会议中心（七星级酒店）的建筑，以及 5 栋国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街等。
在胡么爹及其朋友看来，三亚凤凰岛项目开发并非如设想中那般顺利。外界的直观印象主要就是那 5 栋造型独特的高层建筑。到了晚上，建筑墙体的灯光秀吸引了南来北往的游客前来拍照留念。
胡么爹提及的 5 栋高层建筑，就是凤凰岛上的国际养生度假中心项目。在各栋楼内，分布着大小不同的度假公寓酒店。
凤凰岛项目分为一期和二期，分别是“1 号岛”与“2 号岛”。一期的填海工程完成之后，形成了 424 亩的土地面积。其中，邮轮港码头和 5 栋养生度假公寓酒店（包含产权式酒店）已经建成，而国际游艇会、奥运广场、商业街等还没有开始建设。
其中，凤凰岛项目一期的国际邮轮港有 8 万吨级邮轮泊位。该泊位在 2006 年实现通航。它被称作“中国第一个国际邮轮专用码头”。
人工岛房价的短暂疯狂
凤凰岛成游客拍照打卡背景。
三亚凤凰岛不仅是“岛主”曾宪云的传奇，也是三亚的传奇。
2010 年前后对凤凰岛来说是重要时间节点。在这一年，国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，按照规划到 2020 年海南将会初步建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。就在这前后的时期，海南又一次掀起了房地产开发的热潮。
那个时候，凤凰岛的房价陡然上升至 15 万（元/平方米），最高攀升到 18 万（元/平方米）。胡么爹向中国房地产报记者讲述道，在当时，这样的房价在全国一线城市是较为罕见的。北京、上海以及温州等地的一些朋友，都来找他帮忙在三亚寻觅房源，并且有些朋友还直接指明要凤凰岛的房子。
这种房价是很离谱的竹溪的房价表，属于很畸形的情况。胡么爹从一开始就觉得这是一种很诡异的现象，而后来的事实也证明了他的判断。那时，三亚的房产市场普遍呈现出膨胀式的狂热。
然而，狂热是很短暂的。海南房地产市场降温后，三亚的房价包括凤凰岛在内出现了断崖式下跌。并且，在北京、上海、温州等地，大批“炒房客”都被牢牢套住了。
2014 年，之前掌控凤凰岛项目公司的是四大股东。央企中交建集团将凤凰岛项目公司 45%的股权一口吞下，并且支付了近 50 亿元。重组之后的邮轮港公司形成了中交建集团（占 45%）、凤凰岛公司（占 45%）、钰晟公司（占 10%）这样“两大一小”的股东格局。
中交建集团入主凤凰岛项目两年后，凤凰岛二期（也就是“2 号岛”）的填岛主体工程得以完成。同时，两个 15 万吨级的邮轮泊位也已建成。并且，两个 22.5 万吨级的邮轮泊位也已建成，目前正在向国家交通部申请岸线审批。
目前，凤凰岛码头的建设规模是亚洲最大的。它是一个国际邮轮专用港口。
地标性项目因何要抛售？
胡么爹是“三亚通”，他土生土长在三亚。他坦言自己一次都没上过凤凰岛，因为凤凰岛一直以贵族的姿态屹立在三亚湾，使得像他这样的普通市民难以靠近。
我曾有去岛上看看的想法。然而，跨海大桥的桥头都有门岗在把守，车辆和行人都无法随意进入。即便客人要住在岛上的酒店，也得由专人开电瓶车来接送。胡么爹表示，尽管现在没有那么严格了，但他对上岛的兴趣已经消失了。
2017 年到 2018 年初这段时间，三亚凤凰岛和海南其他填海人工岛的情况相同。在一场全国性的“环保风暴”里，它被当地政府部门要求停工并进行分类整顿。之后，凤凰岛项目公司为此付出了 3700 万元的生态补偿资金。
今年 5 月中旬，中国房地产报记者到岛上进行了采访。凤凰岛一期有 5 栋高高耸立着的国际养生度假中心项目，同时还有被围墙栅栏围起来的房地产项目，并且道路交通等基础设施已基本完备。二期工程已经完成填海造地，部分道路已经硬化，到访者需要乘坐电瓶车才能到达新建码头。
三亚凤凰岛项目为何要再次转让？这也是外界的困惑。
在凤凰岛项目的产权转让信息披露过程中能够捕捉到相关信息。到今年 6 月 30 日为止，标的企业即凤凰岛公司的负债总额是 4.52 亿元。其持有 45%股权的邮轮港公司在同一时期的带息负债总额达到了 104 亿余元。
控股企业转让凤凰岛项目可能是因为面临着开发资金上的压力，这压力或许是其释压的原因之一。
记者经相关渠道得知，2015 年时，广州有一家策划公司获邀为凤凰岛项目提供旅游发展定位及旅游产品策划服务。因 44 万余元的首付款未及时支付，该策划公司将邮轮港公司等告上法庭，要求解除合约并支付相应款项，此官司一直持续到现在。
值得注意的是，凤凰岛项目公司有两大股东，分别是凤凰岛公司和钰晟公司。这两家公司均有股权出质记录，其中凤凰岛公司的出质记录为 4100 万元，钰晟公司的出质记录为 1000 万元，且目前这些出质记录仍处于有效状态。而质权人为中弘卓业集团有限公司，该公司由“中弘系”王永红实际控制。
凤凰岛项目公司存在超半股权转让的情况，胡么爹等受访者对此有不同的说法。他们指出，一方面是企业面临开发资金的压力，另一方面更为重要的是，邮轮港公司所开发经营的凤凰岛一期、二期项目已被纳入海南建设自贸区三亚总部经济及中央商务区启动区的控制性详细规划范围，并且已经完成了批后公示。
这是三亚以及海南从发展战略层面进行整体布局和通盘考虑所导致的原因。上述受访人士作出了这样的表示。
但凤凰岛过半产权“接盘侠”是谁？目前仍是待解之谜。
记者联系了三亚凤凰岛项目方面人士以了解本次股权转让相关事宜，并且按照对方的要求发送了采访提纲。然而，到本报发稿时为止，还没有收到对方的答复。
