南宁的“学区高地”以及“房价高地”是凤岭北，它从不缺少流量。并且凤岭北还拥有“中央居住区（CLD）”，拥有“富人区”，拥有“高铁经济圈”，拥有“南宁城市门户”等，这些都是一个个令人十分艳羡的标签。
2001 年时，凤岭北的情况是，那里是人烟稀少的荒山野岭。与现在的五象新区、沙井相比，那时的凤岭北更为荒凉。
20 年的建设发展让凤岭北发生了极大的变化，它经历了从没有到拥有的“青铜时代”，也经历了从有到进行升级的“黄金时代”。
01
城市东拓，凤岭北搭乘这股“东风”进入“青铜时代”
事实上，1999 年就有了凤岭北最早的规划。2001 年，凤岭新区正式开始启动开发建设。在这之中，凤岭北被规划为高档次的生态居住区 CLD（中央居住区）。
东至那安快速路，此为一个边界；南至民族大道，这是另一个边界；西至竹溪大道，又是一个边界；北至长虹路、虹桥路，这是最后一个边界。这围合起来的区域，就是我们所熟知的凤岭北。
凤岭北规划范围
城市规划呈现“高起点、高定位、高规格”的态势，凤岭北借助这股“东风”迈入了第一个十年。
2006年的凤岭旧照
2001 年的时候，凤岭北呈现出实实在在是荒郊野岭的样子。它还被人调侃地称为“风岭村”。
2003 年，凤岭北的房地产市场开始初步展现出其特点。荣和山水美地这个项目拔地而起，同时香榭里花园等项目也相继崛起。
2006 年，南宁确定了“整体向东，重点向南”的发展趋向。朝阳成为一个城市中心，凤岭成为一个城市中心，五象新区也成为一个城市中心。凤岭北再次受到关注。
2007 年，地王大厦以及航洋国际购物中心（现更名为会展航洋城）等标志性建筑在民族大道建成。那时候的凤岭北腹地全是工地，依然被人们所吐槽为“郊区”。
2008年，南宁二中分校区落户凤岭北。
2009年，地铁1号线的线路变更，从仙葫改道凤岭北。
2010 年，凤岭北的 GC2010—013 地块拍出了楼面价为 5100 元/㎡的高价。此高价在南宁楼市引发了巨大的波澜。“置业首选凤岭北”以及“凤岭北房价还要涨”这两句话成为了那年楼市的热门词汇。
2001 年到 2010 年期间，凤岭北处于曲折发展的阶段，属于“青铜时代”。在这十年间，它完成了从原本没有到有了的转变，接着又从有了发展到被质疑的状态，之后又从被质疑转变为得到肯定，实现了蜕变。
02
板块价值被重新定义，凤岭北迎来了“黄金时代”
随着交通、配套的持续加码，凤岭北的发展迎来了“黄金时代”。
凤岭儿童公园
2012 年，广西有一个最大的陆地和水上综合性休闲娱乐主题公园，那就是凤岭儿童公园建成了；华润万象城也开业了，开业当天到场的人数达到 20 万人次。
2014 年，凤岭北被升级定位为“城市门户新区”，其板块价值得以重新定义；南宁火车东站投入使用了，它在当时是中国西南片区规模最为庞大的综合性铁路交通枢纽；多年断头的枫林路终于与民族大道实现了接轨。
2016 年，地铁 1 号线开始运行。在此之后，凤岭北成为了广西第一个拥有“双铁”的区域。同时，南宁东收费站开始投入使用，使得城市向东拓展了 15 公里。
2017 年，南宁的快速公交线路 BRT1 号线实现了顺利通车。它沿着长虹路，从东到西，贯穿了凤岭北以及旧城中心。
2019年，凤岭客运站建成投入使用……
2010 年到 2019 年期间，南宁城市的高端配套集中在凤岭。过去的那个大工地，如今已然变成了高端洋气的新社区。
03
道路不通、缺商又缺医，凤岭北凭什么傲娇？
南宁的重要组成部分之一是凤岭北，它也是南宁的门户窗口，凤岭北的发展以及其价值是大家都能清楚看到的。
但光鲜亮丽的背后，凤岭北的“黑历史”也真不少。
首先要说的是交通方面的槽点。很多年前，凤岭北的交通主要依靠佛子岭路和云景路，平日里的交通常常拥堵得如同临时停车场一般。这种情况直到近些年才有所改善。如今，凤岭北片区已构建起横向的凤翔路、凤凰岭路、枫林路以及纵向的佛子岭路、长虹路、云景路的“三横三纵”路网。
云景凤凰岭路口由于堵车成了临时停车场
凤岭北腹地常被吐槽的一点是欠缺商业。大家都清楚，凤岭商圈集中在民族大道和东葛路，而凤岭北腹地没有一个像样的大型商业。尽管近几年荣和公园大道、保利童心缘东站保利街、霖峰壹號等推出了商铺，也吸引了商家进驻，但这样的配套远远达不到需求。
荣和公园大道底商
首先，凤岭北存在着无法回避的槽点，甚至可以说是痛点，那就是凤岭北竟然没有公立医疗配套。其次，谁都未曾料到，凤岭北作为南宁最为高端的住宅社区，当下却没有一个建成并投入使用的公立医院。最后，片区的居民如果身体有个不适，比如疼痛、发热等，就必须前往埌东或者快环周边去就医，这给他们带来了极大的不便。
佛子岭路的烂尾凤岭医院
槽点相对较多，然而能够成为南宁楼市的“领头羊”，这表明凤岭北还是有一些本领的。 凤岭北虽存在不少槽点，但依然能在南宁楼市中充当“领头羊”，这说明它是有一定实力的。 尽管槽点不少，可凤岭北却能成为南宁楼市的“领头羊”，可见它是有几把“刷子”的。
首先，凤岭北最受关注的原因在于它拥有优质的教育资源。天桃实验学校银杉路校区在凤岭北，民主路小学佛子岭校区在凤岭北，北大南宁附属实验学校在凤岭北，南宁第四十七中在凤岭北，南宁市第二中学凤岭校区也在凤岭北。这些优质教育资源全都汇集在凤岭北。2020 年时，凤岭北将会新增 9 所青秀区直属的中小学校。在平均每 1 平方公里的范围内就会有 1 所学校。说凤岭北名校扎堆，这真的一点都不过分。
南宁市第二中学凤岭校区
其次，凤岭北的交通得到了改善，并且交通枢纽也落户于此。地铁开通了，高铁开通了，客运站开通了，BRT 开通了，快速路也开通了，这些使得凤岭北的多维度立体交通路网基本成型。另外，南宁火车东站落户在凤岭北，这让凤岭北的“城市门户”地位得以巩固和提升。
南宁火车东站
如今，凤岭北的配套在逐渐完善。它虽非完美无缺，但拥有不少值得骄傲的资本。
04
新“面粉”告急，凤岭北板块开发进入“东站北时代”
凤岭北作为城市建设的重点区域，向来是房企必争之地。
早期，荣和、中国铁建、江宇、保利等品牌房企被吸引进驻。后来，云景、德利、霖峰、万科、联发等品牌也挺进此地。中高端楼盘不断地涌现出来，这不但促使了凤岭北黄金居住板块的确立，还让凤岭北成为了南宁名副其实的富人区。
凤岭北截图
近年来，凤岭北在不断发展并日益成熟。在这个过程中，片区内可供开发的土地数量自然也就越来越少了。
2014 年到现在，凤岭北仅拍出了荣顾书香门第、万科城、荣和悦澜山、联发君澜、中国铁建山语城、荣和东站城市广场、千方百境、融创九熙府等一些项目。2019 年的南宁市土地供应计划里，凤岭北已没有住宅用地可供。目前在售的楼盘实际上都是在消化前些年的土地储备。
凤岭北土地开发
“土地供应减少”，“新盘供应较为乏力”，“土地的稀缺性开始显现”……这些都在表明凤岭北的“面粉”面临紧张状况。当下，凤岭北的开发量已经超过一半，待开发的土地资源主要集中在长虹路以及火车东站的北面。
可以预测，由于南宁东站的交通枢纽具有优越性，凤岭北未来的发展会倾向于南宁东站北面的待开发区域。或许会建设南宁版的“虹桥商务区”，从而形成一个集综合枢纽、商务会客、文化交流、旅游集散、商业休闲娱乐以及居住等功能于一体的高铁“商旅文”中心区，以此促进凤岭北板块提升质量并实现升级。
05
单价1.8万+的入场券，想说爱你不容易
与持续下滑的土地供应相反，凤岭北的房价却持续向上。
克而瑞数据表明，在近 10 年里，凤岭北板块出现了 3 次成交小高峰。其中一次是在 2009 年，另一次是在 2015 年，还有一次是在 2016 年。并且这 3 次成交小高峰的成交量都超过了百万平方米。
荣和大地一期首开，万人选房
2009 年，荣和大地首次开盘时，有上万人参与选房。凤岭北的商品住宅均价达到了 4910 元/㎡。从那时起，楼市的价值开始被人们认可。其房价在当时仅次于东盟商务区、金湖板块、朝阳板块等核心板块。
2011 年，凤岭北的房价与南宁市整体的房价出现了分化的情况。从这一年开始，凤岭北的房价开始引领南宁楼市上涨。
房价差距在 2015 年逐步拉大。
2016 年时，万科城、荣和·悦澜山、霖峰壹號等楼盘持续热销，成交价格又上升到了新的高度。这段时间是凤岭北成交最为辉煌的阶段。之后竹溪的房价表，由于可开发的土地以及在售的楼盘逐渐减少，从 2017 年开始，板块的供应持续下降。
对比这 3 次成交高峰，能够发现，除了市场处于向好的状态等大环境因素之外，大盘的效应非常明显。
长虹路上的荣和悦澜山、万科城
具体而言，2019 年凤岭北的核心区域，其主力房价达到了 1.5 万 - 1.8 万元每平方米。凤岭北边缘地带的融创九熙府，也卖出了 1.2 万元每平方米的价格。整个凤岭北板块的住宅，平均价格达到了 1.5 万元每平方米，比南宁市的整体均价高出约 4000 元每平方米。
凤岭北有较多首改、再改或豪改的客户，这些客户的改善特性较为突出。他们关注项目配套的完善程度、交通的便捷度以及居住的舒适度。所以楼盘主要以大户型为主，面积段大致在 120 到 150㎡。在凤岭北置业的门槛至少是 30 万元竹溪的房价表，与其他区域相比确实不低。
最后
最初是一片黄土，如今发展成了今天的繁华区域，它变得成熟且成为高端核心区。凤岭北在南宁的城市版图中留下了浓重的色彩。现在，凭借着优越的地理位置以及豪华的配套设施，凤岭北成为了南宁高端中央居住区（CLD）的典范，是南宁人都向往的宜居高地。
过去的二十年，南宁城市在向东发展。这二十年，也是南宁楼市开启并快速前行的“青铜时代”与“黄金时代”。同时，这二十年还是凤岭北作为城市“凤头”，引领城市向东发展的时代。
随着“东进南拓西优”持续推进，五象、龙岗、沙井、三岸等一个个城市新中心不断涌现并崛起，那么在下一个十年，凤岭北将以何种方式领军呢？
作者/Luki
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