这或可看作是招商银行成立以来少有的战略性失误。
2020 年，“三道红线”得以发布。房地产的寒意成功传递给了每一个个体。银行业在这当中自然首当其冲。然而，招商银行却呈现出了一个让人难以理解的走势。
2020 年和 2021 年，招商银行房地产业贷款的占比呈现下降态势。然而，其贷款金额却不断创出新高，超过了 4000 亿元。之后的情况大家都有所了解，房企出现大量暴雷现象，银行业也频繁遭遇踩雷事件。在此背景下，招商银行房地产业贷款的不良率在 2023 年 Q1 末急速上升至 4.55%。
招商银行在 2022 年业绩沟通会上，董事长廖建民指出，“十四五”的战略愿景是成为创新驱动的银行、模式领先的银行以及特色鲜明的最佳价值银行。
廖建民提及的“模式领先”给人留下了深刻印象。然而，读懂君更偏爱廖建民在 2020 业绩沟通会上所提出的“战略领先”。他表示，一家企业、一家银行的成功首先在于战略的成功，招商银行的领先也首先是战略的领先。一个企业若没有战略，那将是重大风险，而战略错误则是系统性风险。招商银行从创立伊始到如今成为资产超 10 万亿的大行，是凭借着一次又一次的战略领先，才成就了如今的遥遥领先地位。
招商银行在房地产业贷款方面的策略是否可被视为一次战略上的“失误”呢？读懂君试着从其 2019 年以来的年报业绩沟通会以及公开数据中去寻找答案。
2019年：水面之下
国家统计局数据显示：2019 年 1 至 12 月份，全国房地产开发投资呈现出增长态势，增长幅度为 9.9%，从投资方面来看，其热情依然存在。
销售侧出现了拐点。2017 年商品房销售呈现高增长态势，2018 年则是低增长，到了 2019 年，商品房销售面积比上年下降了 0.1%，转为负增长，销售额的增速也大幅度降低到 6.5%。自 2017 年起，销售额增速首次低于开发投资，供需的格局发生了改变。（作者仅查询了 2017 至 2022 年的数据，所以说 2017 年以来。）
这一年之后，一些银行如民生银行开始收缩房地产业务。
在招商银行 2019 年业绩沟通会上，时任副行长王良回答“压降房地产不良及如何看待房地产贷款”相关问题时提到：其一，房地产不良贷款的存量较少；其二，目前的房地产贷款有几笔，金额大概 20 多亿；其三，去年因为有一户不良贷款被清收回来，所以导致不良贷款率下降的比例较大。整体房地产行业的不良贷款率处于较低水平，在存量贷款里属于非常优质的资产。到去年年末时，全行境内公司的房地产贷款余额为 2842.63 亿元，这些贷款几乎都有资产作抵押，所以损失风险会比较小。
这透露出了两个信号。其一，房地产业贷款存在风险，且这种风险是大额集中性的，“零售之王”也面临这样的风险。其二，招商银行在 2019 年对房地产业充满信心，信心十分充足。
招商银行 2019 年年报中有一段描述具有借鉴价值，且与房地产业无关。对于煤炭、钢铁、船舶制造、光伏制造、煤化工等 16 个本公司压缩退出类行业，本公司持续执行行业分类管理策略，严格把控客户准入标准，优先满足涉及节能环保改造以及技术改造升级等方面的绿色信贷融资需求，并且适度增加对业内优质龙头企业的融资支持。
业绩沟通会提到了“优质”这个关键词，年报也提到了“优质”这个关键词，请记住，接下来要考。
2020年：短暂回暖
2020年，整个房地产业都出现了短暂的回暖。
国家统计局数据显示：2020 年 1 至 12 月份，全国房地产开发投资相比上年有 7.0%的增长。2020 年，商品房的销售面积比上年增长了 2.6%，商品房的销售额增长了 8.7%。另外，2020 年，房地产开发企业到位的资金比上年增长了 8.1%，在其中，国内贷款增长了 5.7%。
从整体数据变化能看出，2020 年房企到位资金整体呈先抑后扬态势。时间越往后，增速越快。这一增速变化并非简单的加减。仅 12 月份增速的增加，就把全年增速从 6.6%提升到 8.1%。这就好比一个运动员背着 11 个“拖后腿的兄弟”却取得了第一名。
2020 年 8 月，房地产的“三道红线”融资新规已发布。2020 年末，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》）也发布了。这些都可被看作是影响房地产走势的重要信号。
招商银行是如何看待、应对这些政策面变化的？
2020 年末，招商银行的房地产业贷款金额有所增加。同时，个人住房贷款金额也有所增加。在这之中，房地产业贷款在总贷款中的占比下降了。而个人住房贷款在总贷款中的占比却出现了上升的情况。
招商银行 2020 年年报提到：“此文件（《通知》）对本公司的整体影响在可掌控范围内。本公司会在严格依照文件要求执行的同时，把这当作一个契机，积极对其他优质资产进行布局。通过对信贷结构进行优化，灵活地调整资产投放的节奏，尽力让资产收益保持平稳。”
这些企业的资金压力可能增大。本公司会持续对房地产客户以及区域资产结构进行调整。会聚焦于中心城市和战略客户。预计在宏观环境以及产业政策没有重大变化的情形下，房地产领域的资产质量将会保持相对平稳的状态。
读懂君认为:招商银行2020年加码房地产的底气有几个维度：
同行们都在加大投入力度。招商银行的房地产业贷款增速是 6.08%，而国内房地产贷款增速为 5.7%，两者基本保持相同的节奏。其次，招商银行的基本盘状况良好，其抗风险能力比同行强很多。
还有一点，招商银行非常聚焦“优质”。在上文提及的 16 个压缩退出行业中体现了这一点，在 2020 年及之后的业绩沟通以及财报上也体现了这一点。这种经营风格表明，行业或许处于下行态势，但下行行业中的优质企业和项目依然是好客户和好项目。
然而，谁又能预料到，这短暂的回暖竟是暴风雨来临的前奏。
2021年：疾风骤雨
2021年的疾风骤雨让所有人心惊胆战。
恒大等房企出现暴雷情况，牵扯到了无数银行。招商银行自然也无法独善其身。在这一年里，招商银行的房地产业贷款不良率从 2020 年末的 0.3%迅速增加到了 1.41%。令人难以理解的是，2021 年招商银行的房地产业贷款金额竟然再次增加，与宏观数据呈现出相反的走势。
国家统计局的数据表明：在 2021 年，房地产开发企业到位资金呈现出比上年增长 4.2%的态势。其中，国内贷款方面比上年下降了 12.7%。从下图的变化曲线来看，其与 2020 年的情况完全相反。12 月时，它被 11 个处于领先地位的“兄弟”所带动而向前奔跑，即便如此，它依然是处于倒数第一名的位置。
招商银行为何继续加码房地产？
2021 年的招商银行业绩沟通会上，房地产成为了讨论的重点内容。此次招商银行的态度与前两年有所不同，不像前两年那般乐观，但也还谈不上悲观。
朱江涛已担任副行长，他指出：就房地产行业而言，我个人认为目前该行业仍处在风险上升与风险释放的阶段。对于我们行来说，房地产业务的风险会与行业整体形势保持一致。不过，通过上述介绍，我们会进一步加强管理，使不良率控制在可接受的区间内。至于行业何时见顶，我们需密切关注一手市场和二手市场端具体销售变化的情况，这就是关于房地产的整体情况。
朱江涛总结认为，当下整个房地产行业正处在风险上升以及风险释放的阶段，整体行业的不良率还会持续上升。招行将会进一步加大管理力度，让不良率能够被控制在合理且可接受的区间范围之内。
有意思的是，2021 年招商银行多次在房地产并购贷方面采取行动。管理层在业绩沟通会上的一些表态具有参考价值：他们眼中看到的更多是机会，相较于风险而言，并且再次展现出了上文提及的经营风格，即“下行行业的优质企业、项目依然是好客户、好项目”。
时任副行长李德林表示：大家看到了目前房地产行业遭遇了一定困难。他觉得结构调整是个慢变过程，大家不应高估短期影响而低估长期影响。目前行业在短期内有剧烈振荡，他们的态度依然未变。在行业上行期，能看到一些风险、危机；而在市场形势低落时，也能看到一些结构性机会。我们认为，当前房地产存在一些问题。这些问题可以通过重组并购的方式来实现软着陆。重组并购是一个有效的途径。对于银行而言，这也是一个结构性的机会。
王良指出，招商银行的观点是，需将房地产行业与房地产企业分开看待。房地产行业依旧是国家的经济支柱性行业，对于房地产企业同样要一分为二地去考量。许多房地产企业是非常优质且经营稳健的，其现金流和杠杆率都较为健康。部分企业出现了风险，在这种情况下要区别对待，挑选优秀的开发商并与之合作，共同应对当前的风险。我们要将开发贷与按揭贷款区分看待。按揭贷款的作用是满足千家万户的购房供应需求，所以我们应积极支持购房按揭贷款的发放。针对这些政策以及目前整体的房地产形势，当前风险在逐步暴露，处于进一步调整期。我们要区别对待，做到有保有压。对于好的项目和客户，我们要加强合作，而并购贷款的方式就是合作的内容之一。
2021 年年报表明：本集团会紧密追踪房地产行业的宏观政策，强化对房地产风险形势的研判。预计在当下的宏观环境以及行业政策之下，本集团在房地产领域的资产质量将会维持总体稳定的状态。
总结而言，2021 年房地产业存在“危”。然而，招商银行将许多目光聚焦于“机”。它始终坚持为房地产行业的优质企业和项目提供服务。这也就能够解释为何 2021 年招商银行的房地产业贷款金额呈现出不降反升的态势。
2022年：风险出清？
2022 年的房地产情况与招商银行 2021 年年报中所预计的情况完全不同。招商银行 2021 年年报预计在当前宏观环境及行业政策下，本集团房地产领域资产质量将保持总体稳定。然而现实中，房地产业急剧恶化，给了招商银行重重的一击。
过去几年，房地产业的情况有所不同。在这期间，尽管房地产业整体呈现出疲软的态势，但仍在增长之中。然而，到了 2022 年，该行业的各项数据却出现了急剧的下降，仿佛一道断崖般。
全国房地产开发投资方面，国家统计局数据表明：在 2022 年房地产招商公司，其投资额度为 132895 亿元，并且相较于上年，呈现出下降 10.0%的态势。
开发投资大幅降低，这必然导致施工面积下降。2022 年，房地产开发企业的房屋施工面积比上年减少了 7.2%。同时，房屋新开工面积下降了 39.4%，房屋竣工面积也下降了 15.0%。
上述三项数据，尤其是竣工面积出现大幅下降，在微观层面体现为烂尾潮，这对购房者的信心造成了极大打击。并且，加上三年疫情的影响房地产招商公司，房地产销售侧的数据变得更加严峻：2022 年，商品房销售面积相较于上年下降了 24.3%，商品房销售额下降了 26.7%。
烂尾潮会促使断供潮加剧，断供潮会提升银行的风险。然而，银行的风险并非仅仅源自断供的个人，房企也会带来风险。销售额降低，这不仅意味着房企缺乏开发资金，还意味着房企没有资金偿还贷款。那么，银行会采取何种行动呢？答案自然是缩贷。
以上因素相互叠加，房企的销售回款在 2022 年出现断崖式下跌。房企的贷款融资在 2022 年也出现断崖式下跌。房企的自筹资金在 2022 年同样出现断崖式下跌。2022 年，房地产开发企业到位资金比上年下降 25.9%。其中，国内贷款下降 25.4%；利用外资下降 27.4%；自筹资金下降 19.1%；定金及预收款下降 33.3%；个人按揭贷款下降 26.5%。
三年疫情叠加房地产业连年遇冷，2022 年一系列利空集中爆发。房企不断倒下，开发投资和施工面积下降，引发了烂尾潮。烂尾潮加剧了销售额的下降和断贷潮，这使得购房者信心低迷，更不愿买房。银行因降低风险，不得不对房企缩贷。销售额本就降低的房企遭遇缩贷后，能投入开发的资金会进一步降低。一场房地产业的恶性循环就此开始。
招商银行聚焦“优质”，身为零售之王却未能独善其身。2022 年，其房地产业贷款不良率增速延续了 2021 年的态势，迅猛增长到 4.08%。并且，在 2022 年，房地产业的贷款金额终于出现了下降。
2023年，招商银行房地产业贷款的资产质量会是什么走势？
在招商银行 2022 年的业绩沟通会上，朱江涛针对房地产风险提出了自己的看法。他表示，自己判断今年房地产行业的不良率或许还会上升，然而不良生成将会大幅下降。展望 2023 年，他认为招行房地产行业的风险很大概率在今年就会基本出清。
总体而言，2022 年全行房地产的风险（表内方面）已充分释放。对于您所关注的拐点问题，即房地产不良率何时出现拐点，我个人的看法是，2023 年整个房地产的不良生成相较于去年会大幅下降。不过，我们四个季度之间的不良生成或许不会很均衡。目前整个房地产不良处置的难度会进一步提升，所以存在一定的滞后情况。我们由此判断今年房地产行业的不良率或许还会上升，然而不良生成将会大幅降低。总体而言，展望 2023 年，招行房地产行业的风险在今年大概率会基本出清。”朱江涛提及。
朱江涛的判断是有一定道理的。一方面，招行的房地产贷款金额呈现出下降的趋势；另一方面，针对房地产业的救市“三支箭”已经发射出去了。
复盘：战略失误？
本文的大标题开始没有问号的。
作者最初认为，招商银行在房地产业务方面的表现，是一次令人难以理解的战略性失误。
但阅读了诸多资料之后，作者的看法有所改变。
在房地产方面，招商银行虽错过了收缩业务的时机，但它的目的是抓住机遇。在过去几年中，招商银行在房地产业的贷款金额呈现出一种特点，就如同巴菲特的那句名言“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”一样。
从辩证的角度来看，招商银行在房地产业务方面所采取的举措，能够被视为创新型银行自身所具有的冒险属性的一种表现。
李德林在 2021 年曾说：“我认为结构调整是一个缓慢变化的过程。大家不要把短期的影响估计过高，也不要低估了长期的影响。”短期而言，招商银行的房地产贷款给资产质量带来了挑战。但从长期来看，一旦房地产复苏，招商银行那些已出现风险的“优质”客户和项目，有可能从不良贷款中转回。就算情况不佳，也只是处置不良资产而已。而且，招商银行的房地产业贷款多数都有“优质”企业的抵押，所以损失是可以控制的。
作者认为：从长期来看，“招商银行战略‘失蹄’房地产”这件事并没有绝对的确定性，所以就出现了一个问号。
廖建民与王良作为招商银行的掌舵人，相比于房地产业务，他们的关注点更多地集中在增长方面。
2022 年业绩沟通会上，招商银行董事长廖建民指出：房地产市场销售额曾在过去高峰期达到 17 万亿元，而到去年底降至 13.33 万亿元，减少了近 4 万亿。我们提出综合支行，加快绿色金融、科技金融、普惠金融的发展，是为了寻找新的增长点，以对冲房地产市场下行所带来的风险和挑战。
王良已经升任行长，他在业绩沟通会上表达了一个观点。他指出，去年对银行的主要挑战是风险方面的挑战，而今年的挑战则是营收方面的挑战。
招商银行的房地产业务表现值得引以为戒，同时这两家银行可作为参考对象。
民生银行一直被坊间视为股份行的“差等生”，在 2020 年就开始对房地产业贷款进行收缩。2022 年末，其不良率比招商银行高。然而，由于收缩及时，民生银行在减损方面取得了成功。与招商银行相比，这可以说是“别人贪婪我恐惧”。
招商银行加码的时机与一些“小弟弟”相比，明显出现了失误，像宁波银行就是这样。
2022 年，宁波银行在大半个银行业房地产贷款缩水的态势下实现了逆势增长。2022 年末，其房地产业贷款余额超过了 2020 年与 2021 年的总和。这种增长主要集中在 2022 年下半年，也就是三支箭射出的前后时期，在这个时候加大投入所面临的风险大幅降低。
与招商银行相比，宁波银行才真正是“别人恐惧我贪婪”。
廖建民说：一家企业的成功首先是战略的成功。一家银行的成功首先也是战略的成功。招商银行的领先首先是战略的领先。一个企业没有战略是重大风险，战略错误是系统性风险。
招商银行在房地产业务方面的战略与民生银行、宁波银行相比稍逊一筹。这对大盘子的影响虽然较为有限，但也足以让其引以为戒。
本文的房地产业宏观数据以及图片来源于国家统计局。作者虽然长期对招商银行持看好态度，未来也有成为招商银行“小小股东”的可能，但本文绝对不构成任何投资建议。
