2021 年伊始，新冠疫情的态势十分凶猛。河北的许多地方都出现了不同程度的疫情情况，并且进入了封闭管理的状态。从开始封闭到最终解封，在环京地区当中，最受人们关注的就是燕郊。
河北疫情爆发后，北京强化了对燕郊前往北京方向的白庙检查站的管理。在管控严格的时候，连冰封的潮白河都进行了封锁。这使得燕郊人的通勤自由受到了再次放大的影响，他们的通勤痛点也更加凸显。
燕郊受到属地管辖的限制，然而它却是北京产业外溢以及人口外溢红利最多的环京地区。
燕郊与北京通州隔潮白河而望，它距离北京市中心仅有 30 公里，属于北京的“睡城”。这里承接了北京外溢的居住需求，这片面积为 108 平方千米的区域，在过去的十年间，从一个仅有 5 万人的小乡镇，发展成了拥有一百多万人的“环京第一城”，人口达到了 147 万，每天都有数十万通勤族在此地与北京之间往返。
这里的房价最为敏感，它被称作北京楼市的晴雨表。开年情况不利，燕郊楼市再次遭疫情打压，然而过去一年燕郊楼市的整体状况，似乎已经为今年奠定了向好的基础。
中原地产和我爱我家的数据显示，在过去的一年里。燕郊新建商品住宅成交了 7562 套。其成交套数同比增长了 4.1 倍。成交均价依然维持在较低水平。同比仅微涨 1.9%，达到 19701 元/平方米。全年的成交金额为 143.54 亿元。这个金额超过了 2018 年的 13.33 亿元以及 2019 年的 25.11 亿元。
对比而言，燕郊在环京区域中表现最为出色。中原方面的数据表明，在 2020 年的前 11 个月里，固安的商品住宅成交均价是 1.22 万元/平方米，成交套数相较于去年同期下降了 34%，达到 7190 套，成交金额同比下降了 24%，为 87.77 亿元。
在同一时间段里，香河的商品住宅成交均价是 1.01 万元/平方米，成交套数与去年同期相比下降了 5%，具体为 4947 套，成交金额与去年同期相比上涨了 22%，是 46.57 亿元。张家口的商品住宅成交均价为 8803 元/平方米，成交套数同比下降 1%，为 3892 套，成交金额同比下降 2%，是 39.88 亿元。
燕郊楼市行情向好，这得益于北三县实行的差别化户口迁移政策，同时也得益于燕郊新房限购政策悄然放开。
外地人在实际操作层面是可以在燕郊买房的。去年 3 月，燕郊规定外地人只要有一个月的北京社保就能购买首套住房；5 月，燕郊直接取消了社保资质方面的要求。12 月，为了提振楼市，官方下发了文件，恢复办理住房公积金异地个人住房贷款业务。
燕郊楼市的走向与政策放开的节点基本相符。去年的一季度，因为疫情的缘故，燕郊的成交量处于低迷状态。从 3 月开始，燕郊放开了新房的限购政策，到 4 月的时候，成交量开始急剧增加，在 6 月和 12 月，成交量突破了千套，先后创造了 2017 年 6 月限购以来的新高。
限购政策放开后，楼盘被冰封了 3 年，最终得以解套。2015 年 7 月，碧桂园采取行动，以不低的价格入股建荣地产，建荣地产当时正陷入资金链危机，碧桂园由此拿下了位于燕郊核心位置的燕顺路 9 号项目。这是一个烂尾的项目。它的前身是荒废的燕苑国际度假村，后来被改造成了住宅项目。原本 70 年的产权，现在仅剩 50 年了。总建筑面积大概只有 23 万平方米。还有三栋楼属于自留性质，是无法售卖的。
从面积方面来看，燕顺路 9 号会是一个快进快出的高周转项目。然而，碧桂园在这个项目上投入了 6 年时间，最终在 2020 年实现了盈亏平衡。
不会亏的。从 6 号楼开始就已经盈利了。销售员向购房者告知，2017 年燕郊楼市限购令出台后，该项目便暂停了后续楼盘的销售。到去年 3 月，限购政策放开三河市燕郊镇房价，外地人能够在燕郊买房了，项目这才开始推出 6 栋和 14 栋。并且这两栋的销售均价远远低于限购前推出的 10 号楼和 13 号楼。这两栋楼当时的售价处在 34000 元/平方米至 35000 元/平方米这个范围。它们成为了项目最大的利润来源。
燕顺路 9 号已卖多年，夏威夷蓝湾已卖多年，水榭花城已卖多年，九里香缇已卖多年。它们都经历过燕郊房价暴涨疯狂时期，也挨过了房价暴跌后的低谷。去年，这些楼盘陆陆续续开始对外销售。夏威夷蓝湾待售的有十几栋，且都已建好，已熬成实实在在的准现房。
近五年经历了暴涨暴跌，燕郊新建商品住宅的成交量呈现出 U 字型的走势。根据 CREIS 中指数据显示，在楼市最为疯狂的 2016 年，燕郊的新房年成交量达到了 17282 套。2017 年由于受到限购政策的影响，成交量出现断崖式下降，降低到了 3540 套。2018 年则达到了低谷，仅为 987 套。
2016 年市场处于上行态势，燕郊新建商品住宅的成交均价在波动中呈现上扬趋势；2017 年因受政策严格控制的影响，成交均价先是上升，之后又下降，有不少楼盘的售价处于 3 万元/平方米到 4 万元/平方米这个范围之间；2018 年市场持续处于低迷状态，成交均价呈现震荡性的回落，最低的时候仅有 11863 元/平方米；2020 年基本维持在 20000 元/平方米左右，价格的波动幅度非常小，市场表现得较为平稳。
我爱我家分析师指出，从综合方面来看，2020 年燕郊新建商品住宅成交总量与 2017 年限购政策出台后的各年同期相比，有明显的增长。不过，其成交量仅仅是 2016 年政策出台前的一半。在 2020 年，各月的成交价格波动幅度比较小，这表明调控政策已经起到了效果，成交量的大幅增长并没有使燕郊稳定的楼市发生动摇。
不过，新房的量和价都在上涨，但这并不是燕郊楼市的全部情况。限购政策没有放开，二手房依然处于 2017 年开始调控以来的下跌态势。
贝壳研究院的数据表明，在疫情带来的冲击当中，2020 年的燕郊三河市燕郊镇房价，其二手房仅仅成交了 300 多套。并且，成交的均价跌幅有所扩大，与去年同期相比下跌了 8%。
年内来看，上半年的态势基本保持平稳。8 月到 10 月期间，随着需求的释放，态势逐步变得疲软。在此期间，均价持续下跌，并且连续三个月的均价跌幅都超过了 1%。在成交均价最低的时候，仅有 16312 元/平方米，这是近五年来的最低点。同时，与 2017 年的最高点相比，跌去了一半。2017 年 4 月，燕郊二手房的成交均价达到了 31219 元/平方米。
二手房市场的预期不太强。在二手房业主的调价中，涨价次数所占的比例为 16%，与去年同期相比下降了 8 个百分点。
近四年严苛政策调控过后，如今燕郊新房市场逐渐平稳。一些机构，像我爱我家等，认为 2020 年燕郊楼市虽有个别热销楼盘，但整体暴涨几乎不会再出现。然而在中央“房住不炒”的定位之下，稳地价、稳房价、稳预期会是燕郊长期的目标。
跌入低谷后，燕郊楼市具备了一定的反弹空间。
