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文 / 书童
平日里书童的文章先写宏观经济的变化，接着写房产市场的微观变化。今天则相反，先写上海楼市的细微变化，然后谈论利率、汇率变动背后的博弈。写楼市的着手点是上海临港限购的放松。
追热点蹭粉这件事比较容易，同时也容易被封。书童最近的精力能够保证一周写出一篇文章，目的是让大家能够看懂经济并且看懂楼市，目前来看这样的精力暂时是足够的。不多说啦，现在进入主题。
在本周之前，如果有人跟我说上海的限购要放松，那我肯定会说这个人疯了。本周二下午，上海副市长陈寅宣布了这个消息，当时我的感觉是有些懵。
先来复盘下这则旧闻：
上海提出了 12 条政策以打造更具吸引力的人才发展环境。在这些政策中，与房地产相关的有 3 条。这 3 条分别是：
人才“居转户”（居住证转户籍）的年限有调整，原来需 7 年，现在缩短到 5 年，其中核心人才的年限进一步缩短至 3 年。
非本市户籍人才的购房资格，从居民家庭调整为个人。以往在上海购房，需结婚才可购买，而政策公布后，在临港片区购房无需结婚，单身也能够买房。
临港片区购房需缴纳个税或社保的年限有所缩短，原本是 5 年，现在变为 3 年。
总结如下：上海给临港片区送了房产投资大礼包，此礼包是以打造人才发展环境的名义宣布的。然而，这顶关键时刻靠夜壶的帽子很难摘下。无论是允许单身购房，还是社保 3 年可购房，这些都是实实在在刺激房地产的政策。
目前书童看到的所有房产大 V 写临港的文章都只是泛泛而论，没几个能深入到微观层面去观察。而书童之所以能笃定地说关键时刻靠夜壶这顶帽子摘不下来，是从微观角度进行观察的。
过去两年上海临港就是第二个燕郊！
一个满3万打5折的地方!
绝大多数人看到这句话，肯定不会相信。他们会疑惑，这到底是怎么回事呢？临港和燕郊怎么能相提并论呢？又怎么会有第二个燕郊的说法呢？
事实残忍得可怕，直接上案例~
绿地东岸涟城小区位于临港滴水湖核心区。从 2017 年 5 月到 2019 年 4 月，这是两年的时间。在这两年之间，该小区价格默默下跌。它竟然跌去了 45%的价格，几乎相当于被腰斩。
绿地东岸涟城位置
全国范围内，在 2 年时间里能有这样跌幅的，除了临港，就只有燕郊了。燕郊在全国很有名，是房产投资的过山车之城。每次房产牛市后的调控期，房价就如同爬到最高点的过山车一样，一路急速下降。其中最夸张的一次，18 个月房价跌去了 60%。最近的一次，在一年时间里房价几乎减半。
在这样的大背景之下，说临港是第二个燕郊，应该不会有人有意见了。也正是因为这个原因，此次临港被当作自贸区而出台的政策中，关于限购放松的那部分内容，被指责为“拎着夜壶尿尿”，这是再正常不过的事情了。
比肩燕郊，房价暴跌的片区
名曰自贸，实则放松了限购
这种事情，任谁出来百般解释，都信者寥寥。
可是，在书童看来，临港这件事不能仅仅被当作房产调控放松。若有房产大 V 告知你临港的限购放松只是为了救楼市，那么他的水平很值得怀疑。
很明显，临港这次受到了政策的广泛倾斜。简单来说，国家要扶持上海，上海经过思考，在浦东的临港划定了一个区域。
国家扶持上海
上海计划扶持临港
扶持计划里既有产业布局也有人才引进
人才引进里给限购开一条口子
计划是天衣无缝的，给限购开口子的方式也有大战略做支撑。
不过，我是一个常年在房圈活动的人，一直都明白一个道理，那就是楼市不能靠猛药来刺激。官方在周二傍晚公布了消息，在周三、周四、周五这几天，临港的售楼处里都是满满的人。
中介在朋友圈里发送大量售楼处人山人海的小视频。上海某房 V 也在给粉丝做心理方面的安抚，让大家以平静的心态看待临港的楼市出现的异常变动。
此书童实在不忍心戳穿魔都的操盘者。一个真正希望引进人才的城市不会实行限购放松政策。保持楼市稳定，才是让人才能够安稳上车的最佳途径。楼市若像吃了大力丸般不稳定，势必会将人才赶走。
滴水湖原本房价约 2 万多，经过一轮猛烈炒作后，其房价毫无疑问会趋近于 4 万，购买一套三房的话，就需要多支付 100 万。倘若我是人才，看到操盘手如此擅长玩弄手段，便会扭头离开。
这哪里是欢迎人才，分明是欢迎接盘侠~
关于临港楼市的讨论就到此为止了。如果再多说，就好像是在抱怨了。书童认为国家给予政策是为了发展上海，然而却因为限购的放松而变得变味了，这实在是得不偿失。
从定位的高度来看，京沪一直处于全中国独一无二的档次。广深虽然也是一线城市，但在这方面难以与京沪相媲美。所以我们看到，在 18 年 11 月，大大在上海进博会开幕式上宣布了三件事。
科创板
长三角一体化上升为国家战略
增设上海自贸区新片区
9个月过去，三件事居然都已经落地了。
在感叹办事速度快之后，重点放在了最后一条，即增设上海自贸区新片区这件事上。
增设自贸区新片区的目的较为简单。其一，要闯出改革的新路线；其二，要做好人民币的国际化。
书童这样说之后，有人能否恍然大悟呢？实际上，从 2018 年特大统领开始持续施压之后，最高层就已经开始筹备与美国脱钩的事宜了。当然，从美国的角度来看，他们也在准备与中国脱钩。鸿海董事长郭台铭在呆湾进行选举期间曾说过一句话，我认为这是他发自内心的表达。他说以后全世界的公司和企业都需要准备两套系统，一套是美国的，一套是中国的。倘若欧洲也参与其中并进行干扰，那或许还得准备一套欧洲的系统。
请大家想一想，有那么一天，你打算自立门户了，是不是就应该多掌握一些独门绝技来让自己有依靠呢。
那好，现在来看，上海自贸区是最高层指定用来修炼“独门绝技”的地方。上海具备先天条件，其一，它原本就是中国的金融中心；其二，上海原本就拥有众多的外资企业和外资银行。
上海是一个国际化大都市，被称为东方巴黎。它作为对接世界的窗口，同时也是人民币国际化的窗口，看上去是再好不过的选择了。
过去几周，经济圈有两件事引起了广泛关注并刷了屏。一件事是美国进行了降息操作；另一件事是人民币汇率突破了 7 这个关口。
美国实施降息举措。大家最为热议的问题便是我们是否会随之降息。并且在周四和周五期间，不断有谣言传出，称即将进行降息。
书童依据现有的信息进行判断，得出的结论是我们暂时不会采取行动。如果想要降低利率，早就可以这么做了。从 2019 年到现在，已经有 20 多个国家以不同幅度调低了基准利率。我们如果想要降低利率，完全没有必要等到其他国家都降完了才来处理这件事情。
今年 3 月底，书童写了一篇文章。在当时的金融大环境中，美国年内降息是必然的事情。如果我们想要降息，当时完全可以顺势而为把它降了。
当时没有进行降息，这只能表明高层对降息可能带来的不良后果存在忌惮。这种不良后果主要指的是降息会给房地产市场带来极为不利的预期。
媒体上必然会有炒作，诸如夜壶论之类的说法以及放水论等都会纷纷出现。
即便媒体受到管制，不允许进行言说，然而当利率下降时，会有众多的人通过实际行动来表达自己的意愿，该购买的就会开始购买，那些处于观望状态的人也不会再继续等待了。
4 月份我们并未看到降息。相反，微弱的小阳春状况使得高层认为有继续对房地产施加压力的必要。接下来的情况就是我们所熟悉的那个剧本了。
房贷利率上调
房企融资渠道收紧
不将房地产作为短期刺激经济的手段
甚至在周五还爆出银保监会专项检查的消息
对房地产的弹压不可谓不严厉。
与此同时，我们要看到真实利率是下降的。上半年开始，国家就不停地为小微企业开启“滴灌模式”。在这个过程中，一度出现了年化 4.4%和 4.75%的抵押贷产品。
基准利率为 4.9%时，这是实实在在的定向降息。此类产品的周期通常较短，在 1 到 3 年之间不等。抄房客一般都不愿意用这样的短期资金去囤积房屋，因为担心过了 3 年就会被抽贷。
总结一下，我们可以得出央妈目前关于利率的策略是
不降基准利率
定向滴灌小微企业
严查房地产资金
如此一来
不降息的面子——严打房地产
降息的里子——帮扶小微和制造业企业
都有了。
计划是按照这样的方式来计划的，至于这个计划能否成功，我们就不得而知了。书童之前已经多次说过，货币就如同蜂蜜又如同水一样，对于这次的结果究竟会怎样，还需要继续进行观察。
除了利率的事情，汇率破7更被人们所关注。
金融圈的话语权通常比房圈的话语权要高很多。因此，当汇率突破 7 时，有很多人在那里胡乱地说个不停，让人听不懂他们在说什么。
书童称，此次汇率破 7 明显是有意图且特意为之。特大统领你曾说美股涨得好是你治理得好。那么，我们降低汇率，就送你一个大跌吧。
人民币汇率破7的第二天，全球股市万马齐喑。
zz 层面的博弈只是点到为止，从经济层面来讲，实际上我们出手主要是基于经济层面的考虑。
中美博弈的氛围日益浓厚。前几天海关公布的数据显示，中美贸易情况不佳，跌得很厉害。既然如此，我们可以让汇率贬值。汇率贬值后，就相当于我们卖出去的产品价格降低了临港东岸涟城房价，这也就意味着出口企业的竞争力增强了。
高层想要达到给出口企业增加利润的目的，于是打算通过降低汇率的方式来实现。这样做能提升出口企业的竞争力，从而对冲中美博弈所带来的贸易下行风险。
第二、降汇率采用了短而急促的方式，一次性贬值到位。
一般而言，汇率出现贬值的情况会引发资本向外流出，尤其是在长期呈现趋势性贬值的时候。倘若汇率缓慢地从 6.8 下降到 7.1，那么由于资本具有避险的属性，就会致使大量的资金纷纷向外逃离。
这次央行采取了短促的方式临港东岸涟城房价，一次性将汇率贬值至合适位置，完全未给资本外流留出反应的时间。当资本反应过来时，汇率已经贬到位了，在此情况下，资本外流的风险也就显著降低了。
总结起来，在此次汇率破 7 的操作里，央妈选取了一条既能将好处全部获取，又能将破坏力控制到最小的路径。
看完今天的文章后，书童期望读者能够明白，现今的经济环境存在一个大的背景，并且有一条大的逻辑在其中贯穿。
大背景就是中美博弈
大逻辑就是救产业压房地产
美国挑起了这一局面，这一背景会持续很长时间，甚至有可能一直持续下去。
大逻辑是我们过去十多年一直所选择的。在过去十多年里，嘴上说得非常动听，并且也没少拿出“夜壶”来使用。到了 2019 年，似乎其决心比以往任何时候都要大。
看经济和新闻时，不能只看其表面。看热闹的人始终只是看客，无法成为大玩家。将上海临港的事情置于大背景和大逻辑之中，或许大家就能有新的感受。
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