潘石屹出生于 1964 年，他是 SOHO 中国的董事会主席兼执行董事。
最近两年，他不断出现在网上热门地产文章中，这些文章的核心内容是潘石屹是否准备逃离中国。
二狗子认为，“潘石屹逃离中国”这一说法是不成立的，是在道德绑架的情况下以及出于极其狭隘的心理而产生的想法。
投资和做企业的正常心理是为了赚钱。跌了就买入，涨了自然要卖出。
2016 年之后，商业地产的价格被快速抬高。在这个时候，如果不卖，难道还要等着它下跌吗？
如果你处于那样的情况，你的房子和股票都涨了 4 倍，这时有大佬来买，你会卖吗？
中国人申请移民美国成功的情况是，2016 年到 2018 年每年都有 6 万到 8 万人。这一数量妥妥地排在世界第二，且排在墨西哥之后。而卖掉 SOHO 中国就被说成“逃离中国”，这种说法是不正确的。
卖了 SOHO 又能怎样呢？从标题给人的感觉来看，仿佛潘石屹做了欺诈之类的事情，并且打算捐款后逃跑。
第一桶金：1991-1992年
1991 年，他与王启富、易小迪、王功权、冯仑、刘军（俗称“万通六君子”）一起注册了海南农业高科技投资联合开发总公司（“海南农科投资”）。
当时万通六君子打算在海南炒房，他们首先向一家信托金融机构借了 500 万元人民币，然而借款的条件是极为苛刻的。
拿到 500 万之后邓智仁 房地产，将其作为海南农科投资的资本金。接着，又向银行申请了 1300 万的贷款。
海南农科投资在海南购置了 8 栋大别墅，其单价为 3000 元每平方米。然而，这些别墅放置了几个月，却无人问津。在此期间，有六个人心急如焚。
他们这次运气不错，踩准了时机。1992 年邓小平进行南巡讲话，在此之后，海南岛的房地产行业迅速发展起来。
公司以大约 4200 的单价卖出了 3 栋。公司以 6000 的单价卖出了 2 栋。还有 2 栋卖给了内蒙古人，咦，还有一栋呢？这文章没写好。
扣掉税、20%的利息以及五五分成之后，六个人依然赚了 100 多万，平均每人能赚 17 万。
在 1990 年代，上海当时的平均月工资处于 100 至 200 元这个范围。在这样的背景下，17 万元这个数字显得极为庞大，简直就如同天文数字一般。
如此，潘石屹赚到了人生的“第一桶金”
第二桶金：1992年
根据《潘石屹如是说》，海南迎来了经济的第二波热潮，在此期间，出现了大规模炒作土地的现象。
潘石屹回忆道，有一次他在 1 楼刚刚签完房产交易合同，接着走到 6 楼就把房子加价卖了，现在回想起来都感到害怕。
1993 年，人民银行的利率相较于 1991 年有了大幅提升。银根处于紧缩状态。在此情况下，海南的房地产泡沫破灭了。
1992 年 8 月邓智仁 房地产，万通六君子察觉到了危机的临近。他们派遣潘石屹返回北京开展业务。潘石屹第二次把握住了时机，从而成功地逃离了海南房地产泡沫的破灭。
但此时，海南农科投资已经积累了上千万的资金
2010 年左右，海南再度掀起房地产泡沫。[5]三亚凤凰岛开盘后的第二天，其均价从原本惊人的 6、7 万元/平方米又上涨了 1 万元/平方米，并且只收取全款。
总是有愚蠢的人呐
第三桶金：1993-1994年
根据《潘石屹如是说》，潘石屹在北京通过朋友结识了怀柔区抓经济的副书记。他有幸获得了当时没人做的定向募资股份公司的机会。
他找了朋友，与中国工程学会联合会取得了联系，同时也联系上了中国煤炭研究院以及中国华诚集团。接着，他将这些人与自己汇聚在一起，共同成为了北京万通实业股份有限公司（“北京万通”）的发起股东。
北京万通得以建立，过程十分顺利。它顺利通过了证监会的审查，也通过了国家体委的审查，同时还通过了人民银行的审查，并且招股工作取得了成功。
第一个项目就是北京西城区阜成门外大街2号的万通新世界广场
潘石屹让邓智仁的利达行来代理销售。邓智仁运用当时极为罕见的广告手段，花费 1000 万巨额广告费，成功为万通新世界广场在市场上提升了知名度，使其成为北京房地产发展进程中的一个重要里程碑。
潘石屹的万通新世界广场，其销售情况堪称奇迹。该广场的写字楼销售单价为 3,600 美元/平方米，而当时 1 美元可兑换 8 至 9 人民币。即便如此，写字楼依然全部销售一空。
十多年后，将 SOHO 中国在 2005 年和 2006 年的北京 SOHO 办公楼的平均售价进行对比。
12 月 24 日万通新世界广场开始动工。11 月初，该广场就已经预售了 70%到 80%。开售后的 6 天内，它拿到了 5 亿港元的预售款。
潘石屹第三次踩对了时机
第四桶金：1995-2002年
1995 年，潘石屹创立了红石实业有限公司，其老婆是张欣。红石实业有限公司是 SOHO 中国的前身。
SOHO 中国的首个大项目为位于北京朝阳区 CBD 建国路 88 号的那处建筑，此建筑是 SOHO 现代城。
SOHO 现代城规模很大，其总建筑面积达到 47 万平方米，可售面积约为 38 万平方米。由于没有公开的披露资料，所以不清楚当初是通过何种方式获得了那么多资金。
2001 年第四季度完工。2007 年时，SOHO 现代城已销售可售面积的 99.1%。实际产生的成本为 29.32 亿元。平均可售面积的成本是 7800 元/平方米。
成本已需要29亿，放在今天依然是一笔巨款
难以想象，在 15 到 20 年前，仅这一个超级大项目就能够给 SOHO 中国、潘石屹以及张欣带来极为巨大的财富，并且潘石屹第四次把握住了时机。
2005 年，SOHO 中国创建了 SOHO 中国基金会。该基金会花费 1 亿美元，为顶尖国际大学中的中国学生给予财政援助助学金。
第五桶金：2007-2011年
2007 年 9 月 21 日，在不久前美国房地产次级债券危机大爆发之时，潘石屹和张欣带领着 SOHO 中国（Ticker：00410）在香港主板上市，这是潘石屹第五次把握住了时机。
上市为 SOHO 中国带来了 110 亿人民币的现金。这笔现金为 SOHO 中国在 2007 至 2009 年间进行“低价”收购北京、上海项目提供了充足的资金。
傻子才会认为 IPO 的钱全部是潘石屹赚的钱，其实只是其中很小一部分。筹资仅仅是筹资行为，在 SOHO 中国获得现金的同时，潘石屹和张欣对应于 SOHO 中国的持股百分比也降低了。
你在三年前花费 60 块钱买了一个饼，现在将其的 1/3 拿去上市，这 1/3 的上市价格为 30 。你自身口袋里并没有现金上的增多，因为 30 减去 60 等于负 30 。然而，剩下 2/3 饼的所谓“估值”增加了，其估值可能达到 60 ，而你的成本约为 40 （2/3 乘以 60 等于 40 ）。
别。。。。我知道你要说什么，三年之后饼馊了。。卖不出去
呸，二狗子只是举个例子。并且在上市之后，钱都进入了公司这个法律主体当中，而不是进入了个人的口袋。
所以这第五桶金主要讲的不是上市的事。在 2007 年到 2011 年期间，SOHO 中国有堪称经典的买卖操作。
10 年前，在潘石屹的执掌之下，SOHO 中国将靠近静安区南京西路的 SOHO 东海广场以 6.4 万的单价售出，同时把北京东城区朝阳门的银河 SOHO 单价卖到了近 10 万。
很厉害，并且是在全球经济危机的后续年月中所卖出的价格，当然，这也有中国政府大力投入的作用，潘石屹第六次把握住了时机。
以上五个项目的获利，使SOHO中国积累了更为厚实的资本
第六桶金：2012-2019年
2007 年到 2011 年期间，是中国政府实施四万亿政策的时期。同时，这也是商业地产刚刚开始形成雏形的阶段。
现在中国大陆的二线城市办公楼主要是以散售的方式。在那时候，处于上海、北京绝对核心区域的 SOHO 办公楼，同样也是以散售为主。
收购或出售一整栋楼，以及收购或出售持有一整栋楼的项目公司，在那时候并非主流。
但 Capitaland 开始收购、运营上海的商业地产，瑞安房地产也开始这样做，达利集团开始了这一行为，资本策略开始了收购与运营，上海证大房地产开始了相关行动，丽丰控股开始了这一进程，陆家嘴也开始一点点收购、运营上海的商业地产。
2012 年之后，SOHO 中国可能会被这些公司所影响，并且它也开始改变了思路。
从散售的方式，到转变为“由运营来推动资产价格，最终进行整售”的思路，这必然会在财务上导致收入急剧减少，这是很容易就能想到的。
但是有一些媒体人开始发起了一轮行动。他们的标题是这样的，比如“老潘陷入烦恼：SOHO 中国的销售情况下跌，已经跌出了 50 强，团队也发生了质的变化”。
[7]”许多许多
让我们来看一下SOHO中国转型后，潘石屹挖到的第六桶金
2016 年起，上海商业地产价格持续上升。潘石屹把握到了时机，这已是他第七次了，随后开启了售卖模式，不停在卖。
潘石屹和张欣的 SOHO 中国做过亏本生意吗？完全没有这种情况。一次都没有过。他们的行为就像是刀刀都割在韭菜的脖子上一样。
最后，让我们看一下SOHO中国转型前、转型后的对比：
2013 年到 2018 年的收入，比 2007 年到 2012 年的收入少一半还多。然而，扣除公允价值变动后的净利润，在这两个期间几乎是一样的。
收入比利润更重要？呸！地产百强榜单算个毛
SOHO 中国 IPO 上市已经 12 年了，更为难能可贵的是，在这 12 年期间，它从未增发过新股，从而没有稀释股东的利益。
恒大地产和融创中国一次次地发行新股、美元债券，并且老板自己还进行认购，这让人感觉它们好像生怕别人不知道这两家公司没钱似的。
二狗子认为，潘石屹在 2012 年做出的转型决策，获得了极为巨大的成功！SOHO 中国的表现，远远地把恒大地产、碧桂园、融创中国甩在后面，差距之大就像相隔了几十条街。
别再说复星国际的郭广昌是“中国巴菲特”了。郭广昌的实际水平与潘石屹相比相差甚远，他确实远远比不上潘石屹。
潘石屹才是中国地产界的“巴菲特”！
总结
2020 年已至。在 Coronavirus 在全球范围内四处蔓延之际，3 月 10 日传来一则小道消息，即黑石（Blackstone）准备以 311 亿港元的价格对 SOHO 中国进行私有化。并且在同一天，SOHO 中国停止了交易。
SOHO 中国在 2020 年 3 月 11 日港股交易结束后发布公告，其表现不慌不忙。公告称正在与海外金融机构进行商谈，不排除有全面要约的可能性，但未提及正在与哪家金融机构进行商谈。
市场呈现出兴奋的状态。在第二天，SOHO 中国的股价开始上涨，从 2.93 港元上涨到了最高 4.8 港元。在这一天里，股价的涨幅达到了 60%。
不知是何种原因，或许是未立即确认收购，或许是未披露私有化要约价，亦或是其他原因，3 月 19 日的股价再度下跌至 3.05，此价格与之前的 2.93 相比几乎未发生变化。
311亿港元的，对应着大约每股6港元的股价
二狗子自行进行了计算，觉得范围处在 4.7 港元到 6 港元之间是较为合理的，他个人更倾向于要约价大约在 5.5 港元左右。
大家来说说，倘若黑石将 SOHO 中国进行私有化，且交易能够达成，那么大家觉得股价大概多少才合适呢？
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二狗子搜集了从 2006 年开始的中国大陆的各个城市的商业房地产数据，这些城市包含有
物业类型包括：
还有超过70,000间房的全国酒店收入分析，包括
还有全国近300个办公楼、酒店、研发楼建安成本案例的分析
上海商业房地产出租数据已经达到了
北京商业房地产出租数据已经达到了
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