1989 年在东京银座四丁目，每平方米的地价突破了 3000 万日元。这相当于用等面积的黄金铺就土地价格的 1/8。在这个荒诞的数字背后，是日本全民都参与其中的疯狂投机游戏。1991 年泡沫破裂的时候，整个社会就好像从一场持续了十年的迷梦中突然惊醒。留下的不只是价值蒸发了 1200 万亿日元的废墟，还有一个民族对财富认知的永远的创伤。
一、泡沫的形成机制
1985 年广场协议签订之后，日元兑美元的汇率在三年时间里大幅上升了 86%。日本央行在 1986 年到 1987 年期间连续进行了 5 次降息操作，把基准利率从 5%降低到了 2.5%这样的历史低位。企业获取到廉价的资金之后，便开始把自身的现金流引导进入土地投机领域。三菱地产在 1988 年以 14 亿美元的价格买下了纽约的洛克菲勒中心，这种跨国性质的并购热潮进一步刺激了国内地价上涨的预期。
银行体系在这场狂欢中起到了关键作用。1987 年都市银行对不动产的贷款增速为 36.8%。到 1990 年，商业银行贷款余额中房地产相关贷款的占比达到 25%。抵押贷款的审查没有起到应有的作用。东京都 23 区普通住宅用地的担保评估值在 1986 年到 1990 年间平均增加了 3.2 倍。
日本国民心理深深植根着土地神话。战后进行的土地改革形成了土地私有制，这种情况与人口向三大都市圈聚集的趋势相互叠加，从而造就了“土地不会贬值”的集体信仰。在 1987 年，日本家庭金融资产中房地产所占比例达到了 65%，远远超过了美国的 32%。
二、狂欢与失控
东京都心五区的商业用地价格在 1985 年到 1988 年间每年平均上涨 57.5%。1990 年时日本房地产泡沫数据，皇居的地价估值超过了整个加利福尼亚州。大阪北区的某一块地在三年内急剧上涨了 17 倍，开发商在还只是图纸阶段就能完成多轮的转手交易。建筑工地的围挡成为了最受欢迎的广告位，上面展示着各类理财产品所做出的暴富承诺。
企业财务策略发生了彻底的改变。1989 年，上市公司的利润有 46%源自金融投机收益。东急电铁等传统企业把 80%以上的融资都投入到了不动产领域。高尔夫球场的会员权被进行了证券化交易，在最高的时候，一个东京郊外的球会籍价值达到 2 亿日元。
消费主义的狂潮席卷了社会的各个阶层。银座的高级俱乐部中，侍应生的月收入能够达到 300 万日元。在大学生求职时，“3K”标准很流行，即高工资、假期和奔驰车。1990 年，日本的奢侈品消费在全球市场中占比达到 68%。
三、崩溃与余波
1989 年 5 月日本银行启动加息周期，转折由此开始。到 1990 年 8 月，基准利率升至 6%。1990 年 4 月，大藏省实施“总量规制”政策日本房地产泡沫数据，规定金融机构房地产贷款增速不能超越总体贷款增速。这两个政策共同作用，直接切断了流动性的输血。
1991 年地价开始断崖式下跌，东京住宅用地价格指数从 1990 年的峰值开始，到 2004 年累计下跌了 70%。1995 年银行体系的不良债权突破 40 万亿日元，此数额相当于当年 GDP 的 8.5%。1997 年到 1998 年，北海道拓殖银行、山一证券等大型金融机构接连出现破产情况。
经济陷入了资产负债表衰退的陷阱。企业部门连续 15 年都处于净偿债的状态。1992 年到 2002 年间，设备投资增长率有 7 年是负值。失业率从 1990 年的 2.1%逐步攀升到 2002 年的 5.4%。终身雇佣制开始出现瓦解的情况。
这场泡沫经济给日本留下了极为深刻的教训，其中之一就是金融自由化必须要与监管能力同步提升。如今，中国在房地产调控方面始终坚持“房住不炒”的原则，这正是对日本当年放任资产泡沫膨胀这一惨痛教训的汲取。东京地价在泡沫破灭 32 年后依旧没有回到 1990 年的水平。这个事实一直提醒着世人，当整个社会把财富梦想都寄托在钢筋水泥之上时，崩塌的不只是房价，还有一个时代的信心。
