德邦证券发布的研报《以日为鉴：从住房短缺到房地产泡沫》指出，在日本的房地产泡沫期间，非金融企业部门购入了大量的证券和不动产。正因如此，当资产价格下跌时，企业部门很容易出现资不抵债的问题，进而引发资产负债表衰退。在这种情况下，“负债最小化”替代了“利润最大化”，成为了企业的经营目标。所以，必须要防止企业部门脱离实体经济而趋向虚拟经济，避免企业杠杆率出现大幅上升的情况。
泡沫时期的日本货币金融政策出现接连失误。在 80 年代后期资产价格大幅上升之际，货币政策一直保持着低利率。而到了 1990 年之后，又过快地收紧了政策，这使得泡沫被刺破。金融自由化改革也有着类似的问题。日本的金融自由化改革受到美国较多干预。改革进程不同步且不平衡，这推动了大量金融资本流向房地产行业。1991 年，金融信贷陡然收紧，从而导致了泡沫破灭。
1991 年房价刚有下跌迹象的时候，日本便开始征收地价税并且改革遗产税，使得房地产交易以及保有环节的税负得以增加，进而推动了泡沫的破灭。房地产税在出台时需要留意时机，倘若在市场处于下行阶段出台相关政策，就有可能会使恐慌心理进一步加剧，从而刺破资产泡沫。
德邦证券认为，日本房地产泡沫在我国大概率不会上演。其一，日本的泡沫具有其特殊性，像一般物价相较于资产价格，在早期更受央行看重，然而 2008 年之后，各国已将金融稳定纳入宏观审慎监管的目标；其二日本房地产泡沫数据日本房地产泡沫数据，日本的金融自由化改革受到了美国的干预等。此外，我国在政策执行层面或许已经注意到要吸取日本的教训，以防止泡沫再次上演。2021 年的“三道红线”转变为 2022 年的金融支持地产 16 条政策。2021 年计划出台的房地产税试点在 2022 年因“不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”而被暂缓。紧缩性的政策会在市场景气下行时及时进行调整。
本文源自金融界
