上海市浙江商会
致力于建设中国最具影响力的商会
“房地产政策变化的背后信号是什么？
房产企业“重仓”的下一站在哪里？
“黑马”中梁地产是如何蝶变的？
房产企业转型的趋势和机遇是什么？
中梁控股集团的执行董事兼高级副总裁徐忠信，以“中梁，成长型房企样本的经营之道”为主题做分享。房地产联合会会长张国标以及富春控股集团董事长张国标进行了总结发言。在会议之前，还举行了一次简短且高效的房地产联合会三届三次会长议事会议。此次会议审议并通过了房地产联合会 2018 年度的工作计划，并且增补了房地产联合会的联席会长、常务副会长以及副会长等职务。
上海市浙江商会房地产联合会的监事长是虞晓东，常务副会长有冯希蒙、姜小来、郭良荣，副会长包括王秀春、杨宝明、袁海军，监事是朱阿来，还有部分理事代表参与了会议，会议由执行会长吕彪主持。上海市浙江商会党委副书记、秘书长是吴仲春，副会长有金一鸣等商会代表。上海市浙江青年人才联合会副主席是孙林等“青年两会”代表。平安银行上海分行业务总监是高彦俊等嘉宾，他们应邀出席。
房地产联合会执行会长吕彪主持会议
全筑建筑装饰集团的创始人、集团副总裁蒋惠霆发表了欢迎辞。蒋总指出，全筑从成立到现在已经有 20 年了。全筑是上海市唯一一家在装饰行业上市的 A 股公司。其专注的核心业务为房地产和人居板块。并且与国内的主流开发商及地产商有着良好的合作关系。目前已构建起了较为完整的产业链一体化服务。蒋总详细介绍了全筑的建筑科技，还介绍了全筑健全的售后服务体系，也介绍了全筑的主要业务范畴。之后，他表达了对未来抱团合作的期望。
全筑建筑装饰集团创始人、集团副总裁蒋惠霆致欢迎辞
填空题：2018年，房地产联合会要做什么？
上海市浙江商会副秘书长、房地产联合会秘书长 赵存辉
会议审议并通过了以下重要事项：《上海市浙江商会房地产联合会 2018 年度工作计划》以及《第三届理事会候选人建议人选增补名单》。同时，增补陈君明为房地产联合会联席会长，卢诚、程志海、徐忠信被任命为常务副会长，林建芳和冯琪雅担任副会长。此外，会议还通过了关于秘书长赵存辉，联席秘书长顾国强、李家诚、刘畅、王海江，以及副秘书长曹绚的人事提议。
2018 年联合会依托商会新成立的机构服务部，对接各级政府机构、各省市各区县政府驻沪机构及商会，搭建政企沟通桥梁，跟踪企业诉求。
计划提出，联合会需进一步提升会员间的协作互动。对于一些规模较大、质量较好的项目，联合有实力的会员企业，通过项目合作拿地等方式开展联合开发，以实现互利共赢。要开展品质活动，以房地产政策研究、“互联网＋房地产”融合高科技等多产业发展形成的新型智慧地产发展新趋势等内容为主题，与金融服务委员会、法律委员会携手举办圆桌会议。在为联合会会员提供健康服务的基础上，与医委会共同开展以参观学习、交流分享、健康生活为主题的学习体验活动。通过举办这些活动，不断增强联合会的内部凝聚力，促进联合会上下游企业间的合作与交流。同时，要加强品牌建设，加大宣传力度，承担社会责任，助力公益品牌，弘扬社会正能量。要继续秉持“联起来、合起来、会起来”的宗旨，要进一步将房地产联合会做实做强。
上海市浙江商会副秘书长、房地产联合会联席秘书长 顾国强
在圆桌会议上，易居（中国）企业控股有限公司的高级副总裁是于丹丹，中梁控股集团的执行董事兼高级副总裁是徐忠信，中国建设银行上海分行的党委副书记（正行级）、副行长是徐众华，他们分别进行了主题分享。富春控股集团的董事长张国标担任房地产联合会的会长并做了总结发言，房地产联合会的联席秘书长顾国强负责主持。
简答题：房企面临的主要问题集中在宏观、战略和微观三方面
易居（中国）企业控股有限公司高级副总裁 于丹丹
于丹丹提及，当前房地产相关的政策出现了变化，表现为“多地在紧密地调整政策，调控变得更加精细”。她通过一组数据表明，当下市场需求依然是存在的。“刚性需求、柔性需求以及弹性需求只是在结构方面发生了改变房地产销售秘书工作总结与计划，毕竟无论是单纯的自住还是用于投资，至少其中已经包含了一种属性，那就是增值保值。”她提到，从房地产企业的表现方面来看，大部分企业在今年完成了半年度的销售既定目标。并且，行业的集中度在不断提高，大的企业越来越强大。而销售回笼体现了信心，今年大家的态度都比较乐观。
于丹丹称房企面临的主要问题将集中于宏观、战略和微观三方面，她指出“资金是 2018 年考验市场的关键”。她还提到，从宏观层面来看，最为重要的就是地产资金去杠杆，资产端、财富端以及资本端都在进行去杠杆操作，在这个阶段，资金方面的压力非常大。她建议浙商在房地产企业方面，应重仓浙江，因为目前江浙地区风险最低；从企业角度来看，应进行战略升级，要把所有的重点都放在战略上，而非单一的某个项目；借助其他浙商的资源，为房地产赋能，如今单纯做地产很难，出去拿地很需要“牌”，像教育、医疗等任何事物，借助原来的优势以及下轮 5G 时代到来的新工具，都可以给地产赋能。
于丹丹谈及对不动产的配置时表示，房地产已进入金银时代，下半场竞争的不再是小业主。从“高端”“中端”到“街端”，大量专业机构已经涌现。她还说，你的租户可能会流失。同时，她建议大家将海外置业的事宜提上日程。
案例题：一体两翼、蝶变进化的中梁节奏
中梁控股集团执行董事兼高级副总裁 徐忠信
徐忠信分别从“战略布局”方面、“产品运营”方面、“组织机制”方面、“人才建设”方面、“品牌建设”方面分享了黑马中梁背后的经营之道。
中梁属于战略导向型企业，其价值观体系中写入了“战略思维及规划是一切发展经营的前提”。企业清晰地明确了自身的战略定位为“不动产生态投资平台”，并且确立了“一体两翼，蝶变进化”的总体发展模式，以“住宅开发与金融资本”作为主体，同时发展“不动产运营”和“投资管理”这两翼。
在公司经营方面，要强化横向之间的协同以及纵向的支持，并且运用“4533”经营框架；在项目运营方面，我们一直坚持高周转的策略，精心抓住项目开发过程中关键的节点。徐忠信着重指出，“卓越的产品力是中梁能够在市场竞争中脱颖而出的强大内核”。同时，中梁对产品的绿色环保以及可持续发展方面非常重视。
在组织机制方面，形成了具有中梁特色的“中梁阿米巴生态经营理念”。这是中梁针对组织发展到一定规模后必然会出现的“规模瓶颈”“温差瓶颈”“信任瓶颈”等问题进行的思考与选择。该理念强调要打造精总部、强化一线、构建小组织，以此来构建既有张力又有活力的组织体系。同时，中梁还遵循“先人后事”的原则，加快人才培养的步伐。
中梁注重品牌价值，倡导“为美好生活创造价值”的理念。它致力于成为“精英生活营造者”，致力于成为“员工价值成就者”，致力于成为“投资价值共享者”，致力于成为“行业价值共创者”，致力于成为“区域价值引领者”，致力于成为“社会价值担当者”。同时，它努力成为负责任的企业公民，积极承担社会责任。
多选题：多样化的转型方向
中国建设银行上海分行党委副书记（正行级）、副行长 徐众华
徐众华从政策环境方面入手，谈“房地产转型下一步应该注意一些什么”；从趋势分析方面入手，谈“房地产转型下一步应该注意一些什么”；从房地产转型方面入手，谈“房地产转型下一步应该注意一些什么”。
十九大总书记正式提出要构建“房地产市场长效机制”，着重强调了“连续性”与“稳定性”。在十九大之后，房地产新政最为显著的动作是实行租购并举，并推出了房地产租赁。此外，还有一个新的变化，即住建部等七部委联合下发了文件《关于治理房地产市场乱象专项行动的通知》。总体而言，自十九大之后，房地产政策一直处于强监管的阶段。
二、趋势分析。现在有四个方面的趋势呈现。其一，“供地结构出现了极大的改变”。像北上广深这些城市，已经没有可供拿取的土地了。在一线城市的新一轮城市规划中，都明确提出要做“减法”，而非“加法”，商业开发的土地在减少，转而用于租房方面。其二，“房价触碰到了天花板”。最后是“房企资金链趋紧”。今年下半年情况会更严重。调控力度不会改变。今年“两会”住建部新闻发布会提及了这个事情。这个月初也提及了这个事情。并且会继续保持。
三、房地产的转型。下一步房地产必然要进行转型，原因在于整个房地产市场的结构出现了重大的改变。从去年起，总书记提出了“住不炒”的理念，房地产行业正在经历重大的结构性调整，传统的运营模式有被颠覆的可能，政府对房地产开发所附加的条件可能会更多且更高，其中包括要与“智慧城市”“海绵城市”的建设相配合。房地产开发商以及企业和从业者，现在应当对未来的发展好好进行谋划。
徐众华从基本面进行判断，他指出城镇化仍处于发展阶段，长江经济带的发展带来了新的发展机遇，并且城市不动产已开始步入老龄期等。针对这样的现状，徐众华提出转型的方向包括“康复养老业”“住房租赁业”“特色小镇（产业园）”“城市更新（用以解决城市的痛点等）”“现代物业管理”“智能家居”等。徐众华还强调，从业者若要实现转型，就需要对政府政策的变化进行深入研究。长三角一体化是一个很好的机会。浙江已经签约了第一条民营高速铁路，未来还会有大批的铁路项目。特别是在基础设施板块中提到的“两港两场两路”的改造工程，一旦向民间资本开放，这将是一个不错的选择。徐众华说，房地产需要转型，应该尽早考虑，无论朝着什么方向转型，现在不考虑的话，未来将会很麻烦。
分析题：房产企业家要有金融家那样的风控意识
房地产联合会会长、富春控股集团董事长 张国标
张国标肯定了圆桌会议是“有所值”的。参会人员拿到的都是“干货”。这些“干货”中，既有大量数据对政府政策的调控与现实需求之间碰撞出的实际情况进行理性剖析，还给出了区域性选择的建议；既有典型企业骄人的业绩以及优秀的成长品质背后“非常内核的闪光点和特殊的东西”；更有从理性和感性两个角度带来的认清形势和转型方向的建议。张国标说：“交流是很重要的。信息具有生产力的属性，它是生产要素之一，同时也是一种资源。”
张国标提及，从金融家的角度来看，风控居于首要地位。在改革开放历经四十年的这个时间节点上，“需要具备像金融家那样强烈的风控意识”。与此同时，必须清醒地认识到当前的宏观面以及政策面的情况，像中美贸易战这样的宏观面事件，与我们每一位企业家都有着紧密的联系。我们融入世界之后，不可能独善其身，既然占了“全世界的便宜”，那么就应该有承担风险的觉悟。比如国家的三大攻坚战，其中防范大的金融风险很重要。核心要点有两个，一是要治理金融乱象，二是要挤压房地产泡沫。在当前的这种情况下房地产销售秘书工作总结与计划，现金是最为重要的，必须要有像壮士断腕那样的决心以及勇气。
张国标表示，浙商最大的能力为“转型调头的能力”。这种优良的浙商基因在未来的事业进程中需要进一步加以放大。同时，他期望联合会能够继续“联、合、会”，多多抱团，多多合作，一如既往地对浙商以及联合会给予支持。
