最近是否感觉到身边的购房者突然增多了呢？是否时常听到有朋友讲“再不上车，以后恐怕永远都上不了车了”？实际上，我们国家的房地产市场正在经历一场深刻的变化。在 2025 年，房产双轨制将会正式实施，对于普通家庭而言，这到底是福还是祸呢？这个问题，今天我们来好好探讨探讨。
过去几十年间，中国的城镇化率在改革开放初期是 17.9%，到 2023 年提升到了 65.2%。城市住房的情况从之前单一的公房分配，转变为以商品房为主导。然而，由于房价持续不断地攀升，购房所面临的压力变得越来越大，“买房难”这一状况成为了困扰众多家庭的问题。基于此，国家推出了“保障+市场”双轨制的新政策。住建部的最新数据表明，全国有 78 个重点城市开始进行试点以落实双轨制政策。预计到 2025 年，双轨制政策会在全国范围内全面实施。
这一政策的最大变化是什么呢？简单来讲，其一，住房被分为两大类，一类是商品房，其运作完全市场化；另一类是保障性住房，由政府来主导进行供给。按照规划，到 2025 年，在一线城市和重点二线城市中，有 60%的新市民、青年人和其他工薪收入群体，能够通过保障性住房来解决居住方面的问题，也就是说，他们不再一定要去购买商品房。
有朋友或许会发问：这对于普通购房者会产生怎样的影响呢？影响着实不小呢！其一，对于那些月供超过 5000 元，同时家庭收入处于城市中低收入范畴内的家庭，政府将会给予更多的支持。具体包含三个方面：其一为贷款利率优惠，其优惠幅度最高能达到 1.5 个百分点；其二是公积金补贴，每月最高能获得 1200 元的补贴金额；其三是房产税减免，符合相关条件的家庭能够享受到 50%的税费减免。经测算可知，这些措施平均下来2025年房产新政后房价，就如同政府每月为你承担了 1500 至 2000 元的房贷压力。
然而，并非所有人都能获享这些政策带来的好处。在北上广深等一线大城市2025年房产新政后房价，仅年收入处于 32 万元及以下的家庭才能够申请保障性住房。并且，即便符合相关条件，也得参加摇号或者进行积分排序，竞争极为激烈。上海市住建委发布的数据显示，2023 年在上海，约有 10.2 万家庭申请了共有产权房。然而，最终只有约 2.3 万套房源被分配出去。由此可知，中签率仅为 22.5%。
还有一个重要变化：2025 年之后，各大城市的土地供应结构会有明显改变。商品房用地所占比例将从当下的大约 70%降低到 40%，与此同时，保障性住房用地所占比例将提升至 60%。这表明，往后商品房的土地成本以及房价都会保持在较高水平，甚至还会继续上涨。这也说明了为何最近很多开发商开始抓紧最后的“上车”时机。
对于正考虑购房的朋友，我给出几点建意：
收入不高的年轻人，一方面可以考虑先申请保障性租赁住房，另一方面不要勉强去购买郊区小户型商品房，而是先积累财富，之后再做打算。
工薪中产阶级可以考虑申请共有产权房，这样既能够享受到政府的补贴，同时也能够获得部分的产权。
高收入群体要尽快锁定自己心仪的区域和房型，因为优质的商品房会越来越稀缺，而且价格也会越来越昂贵。
有房产的家庭，可以考虑采取更有益的置换方式，借助政策的窗口时期来对自己的资产进行配置优化。
总之，2025 年房地产市场将进行一次深刻的重构。60%的城市家庭或许认为告别商品房并非坏事。毕竟，在政府的支持和保障下，家庭的住房负担会大幅降低。然而，对于那些有能力购买商品房的家庭，就需要更加谨慎地做出决策。因为土地供应减少可能会导致优质商品房的价格上涨。
最后想说，不管政策发生怎样的变化，我们买房的初心始终保持不变。买房不单单是一项投资行为，更是一个家庭开始的标志。选择那种适合自己家庭的居住方式，才是最为明智的做法。
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