实施二手房参考价政策之后，深圳二手房成交市场呈现出惨淡的态势。2022 年 1 月，深圳二手房成交量录得 1557 套，这是一个新低的成交量，也是近年以来的新低。
刘志成/发自深圳
深圳对二手房成交实施指导价已经满一年了。在实行二手房指导价政策之后，深圳的二手房交易经历了长达一年时间的较为清冷的行情。
2021 年 2 月 8 日，深圳市住建局做出宣布。宣布建立二手房成交参考价格发布机制，并且针对 3595 个住宅小区深圳 二手房 房价，出台了详细的价格指导标准。
在实施二手房参考价政策后，深圳二手房成交市场一片惨淡，并在2022年1月录得1557套的成交量新低，创近年新低。
因为深圳当前二手房市场的状况，二手房交易参考价会不会进行调整呢？中国城市经济专家委员会的副主任宋丁预估，后续深圳的二手房参考价政策可能会有修正性以及调整性的配套政策出台，目的是减少二手房参考价对刚需购房者所产生的影响。
学区房市场遭重创
2021年2月8日，深圳市住建局宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。
实行二手房参考价之后，中介平台陆续对房价信息进行了调整。同时，银行也开始依据二手房参考价的情况来放贷。因为购房者在贷款过程中，房贷额度会根据二手房交易参考价来确定，这就使得二手房的购房门槛在无形中提高了，从而遏制了二手房交易出现非理性上涨的现象。
深圳是国内首个实行二手房参考价政策的城市。此政策发布之后，市场的反映既迅速又激烈。
二手房参考价出台之前，二手房订单在门店成交总数中占比半数以上。实行参考价之后，门店二手房成交量迅速下降，呈现直线走低的态势。如今，门店销售都开始将精力转向新房市场。在深圳从业 5 年的房产中介莉莉向记者表示。
深圳市住建局的数据表明，2021 年深圳成交的新房住宅有 52417 套，比去年同期增长了 15.5%，创下了 2016 年以来的新高。并且，2021 年深圳二手住宅过户数量为 40699 套，与去年同期相比下跌了 57.3%，全年的成交量减少了一半。在 2022 年 1 月，深圳二手住宅成交的数量仅为 1577 套，比之前 2021 年 10 月的 1650 套还要少深圳 二手房 房价，再次创造了近年来的新低。
对此，莉莉称，二手房参考价政策出台之后，对热点区域的学区房产生的影响特别明显。政策实施以后，百花片区的房源整体降价幅度通常都在百万元之上，并且有不少房源降价之后依然遭遇冷遇。
片区内名校众多，长期以来，百花片区在市场上被称作“深圳学区房的顶流”。因为有优质教育资源的加持，该片区的二手房凭借“学区房”的身份标签，受到了市场的追逐。在 2021 年年初，百花片区的国城花园曾有一套房源以 32 万元/平方米的价格成交，当时不少购房者称其为“天价”学区房。如今，二手房参考价以及拟出台的大学区政策产生了影响。在这些影响之下，百花片区的二手房市场迅速变得冷清，不再活跃。
长城大厦位于百花片区。某拍卖平台显示，该大厦一套 125.25 平方米的房源二拍起拍价为 1108.56 万元。一拍时的价格比二拍时高约 277 万元。政府参考价为 10 万元/平方米，该房源二拍价格低于政府参考价约 144 万元。然而，此房源在二拍时遭遇了流拍。如今，该房源进入了变卖阶段。它吸引了 4293 人次前来围观，还有 106 人设置了提醒。然而，截至发稿之时，仍然没有一人出价。或许，它将会再次遭遇流拍。
在拍卖平台上，“顶级学区房”出现流拍的情况不是个别的。深圳资深置业顾问张栋觉得，对于学区房的流拍现象，主要是因为购房者对“学区房”的价值在心理上的预期有所降低。
现在，百花片区的房源情况是，谁买谁就得站岗。如今该片区的房源很少有购房者前来咨询。张栋对记者表示，在大学区政策还没有落地，并且参考价还有可能进一步下调的这种情况下，百花片区的二手房市场已经变得很沉寂，没有什么交易活动了。
政策或迎调整？
如今，深圳二手房指导价已经实施满一年了。在这个时候，二手房参考价是否会进行调整，这一点受到了市场的广泛关注。
广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉持有这样的观点，即如今的二手房参考价处在一种两难的处境之中。
如果按真实价格变动，就应该下调参考价。然而，这样做会导致市场预期不稳，使得买家更加谨慎。在房价居高不下的当下，这对需求的释放构成了巨大的阻碍。目前，促消费、稳预期以及促进房地产良性循环已成为楼市政策的新重点，所以下调参考价并不适宜。
一方面，若上调参考价格，这与当前的市场运行态势不太相符。同时，它与国家公布的深圳房价运行指数也不一致。此外，还可能会传递出托底和救市的信号。
宋丁认为，对于二手房参考价政策后续的调整情况可以进行预判。二手房参考价政策实施之后，在深圳楼市中，对存在的炒作行为的打击效果较为明显。然而，因为二手房参考价与房贷额度直接相关，所以也给合理的市场买卖带来了一定的影响。
针对这一情况，宋丁预计，后续深圳二手房参考价政策可能会有修正性和调整性的配套政策出台，目的是降低二手房参考价对刚需购房者的影响。
