2020上半年
东莞房地产市场总结
宏观市场
经济方面：全球疫情流行带来了冲击，使得全球经济陷入了衰退的境地；出口方面的下挫，拖累了经济增速使其下行；目前，全国经济正在逐步地恢复。
资金面方面，央行一直在持续进行降准和降息的操作，这使得资金的流动性呈现出趋向偏松的态势。在全球都处于降息浪潮的大环境下，通胀的预期有所增强，投资的需求变得活跃起来，于是大量的资金流入到了黄金市场以及楼市之中。
政策面：调控政策分化放松，但房住不炒仍是底线；
行业面情况如下：房企的开发投资力度呈现出快速回升的态势；全国房地产的销售跌幅正在迅速地收窄；全国楼市的销售依然面临着下行的压力，并且一二线的热点城市之间的分化在不断上升；房价上涨的城市数量明显减少，其中一线城市的涨幅较为明显。
中观市场
大湾区城市群对比（节选）
政府加大固定投资力度，近半城市固投呈正增长
东莞与湾区其他城市表现对比
粤港澳大湾区城市群房价地图
东莞城市发展（节选）
一季度经济受疫情影响较大，二季度经济
恢复逐步加快
旧改逐步进入爆发期，上半年全市旧改
规模超1400万平
上半年规模以上工业降幅缩窄，政府加大
力度开发产业
疫情冲击之下，东莞的规模工业遭遇了严重的重创。随着政府推出了复工复产的政策，市场开始逐渐复苏，规模工业的降幅也得以有效地缩小，最终下降到了 9.1%。今年东莞两会中，全力稳住经济基本盘。加大力度统筹土地供应，计划 5 年统筹 50 平方公里产业用地。加大为投资松绑，今年要完成招商协议投资 2000 亿元。实施制造业高质量发展三年行动计划、5G 产业发展三年行动计划，实施“工改工”三年行动计划，以此助推城市产业发展。
东莞市场
一级市场（节选）
主要指标一览
今年上半年政府公开出让土地，其占地面积为 420.69 万平，所合计的建面是 1235.42 万平，与去年相比有所上升。其中有 23 宗商住地进行了供应和成交，这些商住地合计占地 126.93 万平，建面 397.43 万平。最终的楼面地价为 10669 元/㎡，与 2019 年（成交 7 宗商住地）相比下滑了 13.42%，与 2018 年（成交 9 宗商住地）相比下跌了 23.06%东莞 房地产，成交的地区大多是地价洼地。
土地供需两旺，均创近七年同期新高
今年上半年政府开启土地供应大闸。公开出让了 23 宗商住土地。这些土地占地 126.93 万平。合计的建面是 397.43 万平。建面达到了近 7 年同期的新高。并且这些土地均成功出让。因为土拍中近一半是中大型地块。出让总价普遍比较高。所以总成交价创出了历年新高。高达 402 亿。地块位置大多在经济欠发达区域，所以全市可售楼面价和溢价率都较前期有所下降，可售楼面价为 10669 元/㎡，溢价率为 27%。
政府加快推地节奏，6月商住地创14年
至今单月最高量
今年上半年的前 2 个月，因为疫情的影响，土地出现了“断供期”。随着市场开始复工复产，政府加快了推地的节奏。从 3 月起，推出了多宗商住地，这也开启了今年的土拍热潮。在 3 月，商住地成交了 3 宗；4 月，成交了 4 宗；5 月，成交了 5 宗。而 6 月成为了商住地出让的爆发期，共有 11 宗商住地成交，占地面积约 67.14 万平，建筑面积约 227.58 万平。整体来看，上半年平均每宗商住地成交的地面面积是 5.52 万平。由此可以看出，中型地块依然是政府推地的主流。
全市地房价比高企，其中塘厦地块面粉价
高于面包价
今年上半年的土拍情况显示，受市场供求关系以及东莞的利好因素所影响。在市场热门区域，房企之间的竞争十分激烈。像塘厦、厚街、虎门等区域，地房价比呈现出高企的态势。其中，塘厦有 2 宗地的地房价比都高达 1.01：1，意味着面粉价高于面包价。而其余的多数镇街，地房价比则处于 0.6：1 左右。整体来看，地房价比处于高企的状态。
土拍市场火热且理性分化，多宗地块
楼面价刷新纪录
二级市场（节选）
整体篇（节选）
上半年住宅成交缩量上涨，非住宅供需同比大跌
上半年住宅成交小幅萎缩，整体供需严重失衡
也使得一部分需求恐慌性入市，成交量与去年同期相比上升 4%。剔除 6 月特殊单位集中签约量后，上半年住宅整体成交同比呈现小幅萎缩的态势。上半年住宅供需比约为 0.7：1，这表明供求关系严重失衡。
从月度角度来看，国内疫情逐步得到控制，并且央行实施了降息降准等刺激措施，使得楼市呈现出强劲的复苏态势。3 月的供应成交量与上月相比上升了 316%，与去年同期相比上升了 517%。4 月的供应成交量基本恢复到了往年同期的水平。“五一”之后，楼市的热度持续上升。6 月，品牌房企为了冲刺业绩，成交同比增幅达到了 51%，创下了 2017 年以来的新高。
市场供不应求推动房价上涨，同比上涨14%
市场供不应求造成库存回落，消化周期
缩短至7个月
上半年受疫情影响，部分工期出现滞后情况，供应有所放缓，然而成交却较为活跃，整体市场呈现出供不应求的态势，住宅库存与去年同期相比有所回落。根据东莞中原战略研究中心的监测数据显示，在 2020 年 6 月 30 日这一截止时间点，东莞的住宅库存套数为 26148 套，库存面积达到 337 万㎡，环比降低了 10%，同比下降了 33%，创下了自 2016 年 11 月以来的新低位。按照过年一年的消化速度来计算，到 6 月底时住宅的消化周期是 7 个月。这个消化周期比上个月缩短了 1.2 个月，同时与去年同期相比缩短了 4.2 个月。
区域篇（节选）
水乡片区供应放量，临深片区成交表现出色
六大片区均呈现供不应求，临深片区尤为显著
东莞中原战略研究中心监测数据显示，六大片区都呈现出供不应求的现象。临深片区的情况尤为显著，成交同比上涨了 22%。这主要是因为在深圳扩容预期的影响下，深圳客外溢的速度加快了，再加上特殊因素的影响，成交变得很活跃。中心城区的供应一直处于紧张状态，并且去年由于某个盘积极推货，拉高了去年的成交水平，所以今年的成交量大幅下跌。另外，由于区域内市场供不应求的情况加剧，以及土拍市场升温的影响，价格大幅上涨。水乡片区的成交量大涨了五成，主要原因是水乡片区有多个项目入市，而且这些项目的体量都比较大。
区域量价分化加剧，各区域价差进一步拉大
东莞各镇街的房价存在明显梯度。中心城区的房价上涨态势较为明显。四大主城区都已全面进入 3 万的时代。这使得它们与周边镇街的房价拉开了较大的差距。此外，莞北板块的房价大多在 1.8 万以下。
产品篇（略）
排行篇
2020 年上半年东莞的开发商（商品房）在网上签约的面积有一个排行榜，这个排行榜是前 10 的。
2020年上半年东莞楼盘（住宅）网签面积排行榜
2020年上半年东莞楼盘（住宅）网签套数排行榜
2020年上半年洋房项目网签套数排行前十
2020年上半年别墅项目网签套数排行前十
2020年上半年公寓项目网签套数排行前十
2020年上半年商铺项目网签套数排行前十
2020年上半年写字楼项目网签套数排行前十
客户篇（节选）
广东客户成交占比大幅上升，港澳台占比
上升至2.7%
粤港澳大湾区发展建设加快推进，同时港澳台居民凭居住证可在东莞购新房 1 套，这是政策利好。2020 年上半年，港澳台同胞在莞置业比例持续上升到 2.7%。因为东莞上半年楼市火热，所以吸引了周边城市及本地客户入市，其中广东客户占比明显上涨。
房企篇（节选）
房企百花齐放，市场竞争格局愈发激烈
潜在篇（节选）
下半年住宅潜在供应约298万平，别墅明显放量
预计供不应求的矛盾会逐渐变得尖锐。其中，洋房的潜在供应量约为 238 万㎡，其占比接近八成；别墅的供应有明显放量，与去年同期相比上涨了近五成，主要有海逸豪庭、丰泰观山碧水、万科棠樾、万科臻山府等 18 个楼盘在供应。
三级市场（节选）
二手房价大幅上涨，成交量创历年新低
今年上半年二手市场整体的情况是价涨量跌。二手房价同比上涨了 33%，而成交量下跌了 13%。主要有以下原因：其一，受到疫情的影响，前期小区实行封闭式管理，使得中介无法带领客户看房，于是中介将客户引导向一手房市场；其二，随着市场逐渐恢复，地市升温的效应非常明显，这推高了周边的房价预期，导致二手房价上升，一二手房价差缩小，二手高价盘的成交出现萎缩；其三，部分业主不愿意出售房屋，并且哄抬房价，出现了反价的现象，这使得客户的抗性增大。
二手房价普遍上涨，城区/临深及松山湖涨幅明显
第二季度二手住宅均价有涨幅情况。仅茶山的二手住宅均价出现下跌，其他镇街的二手住宅均价都在上涨。并且超过六成的镇街二手住宅成交量呈现下跌态势。在这些情况中，二手住宅均价涨幅最大的区域，主要是集中在中心城区，还有临深片区以及松山湖。中心城区较多需求流入二手市场是因为新房供不应求，这进一步助推了房价上涨；临深片区由于深圳扩容预期，使得深圳客外溢到东莞，再加上一手市场火热以及土拍火热等因素，推动了二手房价上涨。
疫情影响一二手套数比上升，供应紧张区域
一二手套数比持续走低
今年上半年整体来看，一二手套数比为 1.75 。与去年同期相比，这个比例有所上升。主要原因是前期受到疫情影响，大部分小区都实施了封闭管理，中介无法正常带客户去看二手房子。同时，一手房的供应比前期有所增加，二手需求被导入到一手房的成交中。这些因素共同作用，拉高了整体的一二手套数比，使得较去年同期上涨了 0.2 个百分点。从分镇街的情况来看，松山湖、南城、东城、大朗等区域，一手和二手的套数比低于 1:1，这些区域大多是一手市场供应紧张，以二手成交为主导的区域；麻涌、沙田等区域，其一二手套数比处于高位，主要是因为区域内新房供应明显放量，使得二手需求外溢到一手市场，从而导致一二手套数比高企；另外，莞城、东城、谢岗、虎门等镇街，由于楼龄较旧且房价偏低的房源较多，所以导致一二手房价比值较高。
刚需户型需求有所萎缩，改善型需求逐步释放
东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，2020 年上半年东莞的刚需出现了萎缩情况。大户型的需求在逐步释放。110 至 144㎡户型的成交占比与去年同期相比增长了 1 个百分点。144㎡以上户型的合计与去年同期相比增长了 2 个百分点。在疫情产生影响的情况下，客户对居住的需求有所提高。改善需求也在加大。其中东城的改善型户型表现较为突出。
后市展望
宏观市场（节选）
两会定调“房住不炒”不变，调控分化加剧
从近几年中央政治局会议对房地产的定位来看，本届政府“习大大”在房地产方面坚持“房住不炒”的决心十分坚定。2020 年 5 月的两会再次为下半年的房地产政策调控确定了基调，即要始终坚持让房子回归其居住属性。今年经济下行受疫情影响，可能会影响全国整体楼市下行。“稳预期、稳市场”是下半年的重点工作。局部城市的调控政策逐渐放松，以释放内需。同时，因城施策将进一步深化，各城市之间的调控分化更加明显。局部投资投机成分较大的城市可能会加强监控东莞 房地产，规范房地产市场秩序，或者政策调控会进一步加强。
东莞市场（节选）
新政影响有效需求减少，供求关系趋向平衡
疫情影响了上半年，许多项目工程放缓了。这导致大部分项目集中在下半年入市。据东莞中原战略研究中心不完全统计数据显示，2020 年下半年东莞住宅潜在供应量约为 269 万㎡，其中不含商务公寓。与去年同期的 240 万㎡相比，增长了 12%。
深圳有扩容的预期，并且深圳的房价处于高位，新房也比较紧缺，这些因素会促使深圳的客户持续向东莞外溢。然而，全球疫情在不断蔓延，这使得经济面临着下行的压力。在全球降息潮的影响下，人民币的贬值压力在上升。较多想要避险并且寻求增值的资金，可能会进入股市去追涨。股市对楼市具有分流的作用。所以，预计在下半年，整体的有效需求会减少，整体市场的供求将会趋向于平衡。
限售解禁房源将进入二手房市场流通，
对二手房价格产生平抑作用
房地产项目竣工验收和办理房产证通常需要一年半时间。东莞自 2017 年 4 月 21 日实行限售政策（限售 2 年），到现在已经有 3 年多了。这意味着今年下半年，一手房和二手房市场的许多房源限售将解除。预计下半年会有大量限售房源解禁并进入二手房市场流通。同时，二手房有调控预期，这对二手房价格的影响有一定的平抑作用。
目前楼市房价处于相对较高的位置。股市已经经过充分调整并且开始上涨。近期股市的表现十分活跃。预计在下半年，楼市的投资资金将会转移到股市。预计在限售解禁之后，许多之前在楼市进行投资的人或许会在高位套现，然后从高位的楼市转入活跃的股市。
2020下半年市场将趋向平稳
地市楼市理性降温
政策有所收紧，供需趋向平衡
供求主导市场，房价走势趋稳
客户回归理性，市场分化持续
