去年东莞楼市极为火热，房价上涨速度过快。去年 10 月初，东莞首次推出限购政策。今年 4 月，限购政策再度升级。3 个月之后，楼市的成交开始下滑。开发商纷纷通过降低价格来换取销量。他们定价较为合理，使得房价回归到理性状态。在楼市调控政策从宽松逐渐转变为持续收紧的过程中，楼市也完成了从过热到理性的转变。
现 象 一：
东莞楼市进入“五限”时代
去年 10 月初，东莞首次推出限购政策，对一手房市场的购房资格加以限制；今年 3 月，限购政策历经近半年时间被消化后，4 月 10 日半夜，东莞再度出台限购升级政策，对非本地户籍家庭在东莞购买一手房的购房资格进行限制，致使东莞楼市成交迅速降温，房价回归理性，效果较为明显。
目前，东莞楼市实施限购政策，同时实行限贷政策，还实行限价政策，并且实行限外政策，以及实行限售政策，即“五限”政策。楼市的调控政策较为严厉。另外，东莞最近一次发布楼市调控政策是“8·11”限价收紧政策。
9 月初，东莞的土地市场已断供许久，即将迎来新的商住商业地块拍卖。东莞市的发展和改革局、市住房与城乡建设局、市房产管理局这三个部门表明了态度，指出地价将不再被当作突破备案价规定区间的考虑因素，应当理性拿地。
8 月 11 日，东莞市的发展和改革局、住房与城乡建设局以及房产管理局联合发布了《关于进一步加强新建商品住房销售价格备案管理的通知》。该通知规定，楼盘首次备案价从原来的不能超出同镇街同类型楼盘前三个月均价的 20%，收紧到了 15%（含）。同时，调高备案价的时限也由 90 天延长至 180 天。
现 象 二：
房贷利率明显上升
与此同时，房贷利率上升。
6 月、7 月开始后，多个热点城市的房贷利率一直在持续收紧，东莞也属于这种情况。一手房的首套房贷利率普遍提升到了基准利率，有的甚至是在基准利率基础上上浮 5%到 10%。二套房贷利率的情况更为突出，出现了在基准利率基础上上浮 10%到 20%的现象。
东莞中原战略研究中心进行了统计。中国银行、建行、农行、中信银行对部分楼盘已暂停放贷。其中，中国银行、建设银行、广发银行、招商银行、东莞农商行等的首套房贷利率是基准利率上浮 5%。兴业银行、浦发银行等的首套房贷利率是基准利率上浮 10%。二套房贷利率基本为基准利率上浮 10%至 20%，个别银行停贷。多家银行在上半年已经提前把贷款额度释放了。下半年的信贷额度比较紧张。贷款申请的难度也会变得更大。
有业内人士透露，往年惯例下，银行额度收紧现象通常在每年年末发生。然而今年，这种现象在 6 月份就已经出现了，比往年提前了将近半年。预计第三季度和第四季度，房贷放款速度会放缓。并且今年房贷政策持续收紧的态势将难以改变。
影 响
房价上升被抑制
在多重楼市调控政策的作用下，东莞楼市呈现出日趋理性的态势。房价上升的幅度得到了有效的抑制，并且越来越多的楼盘在定价方面变得更加理性。
东莞中原战略研究中心认为，8 月 11 日东莞的限价政策再度收紧。这会让开发商在项目定价方面的主动权有所减少，开发商原本较高的定价预期会降低，定价会变得更加合理、理性，并且定价也会更贴近市场，有利于稳定房价。另外，开发商上调价格的间隔时间需要半年以上，这就使得开发商首次备案价显得极为重要。首次备案价有可能偏高，之后会依据需求进行调整。开发商在对项目进行备案价调整时，往上调比较困难，而往下调则相对容易。
东莞中原战略研究中心的相关人士介绍说，从需求端去考量，为了防范金融风险以及抑制房地产泡沫，东莞运用了限购、限贷、限售、限外等多种手段东莞 房地产，以此来限制购房资格，提高购房的门槛以及成本，并且大力打击和抑制投资投机的需求。从供给端进行观察东莞 房地产，需求侧受到限制并转向供给端，主要从土地供应这一方面入手，同时也从住房供应以及供应价格等多个方面着手，通过加大市场供应量的方式，来实现平衡供需以及稳定房价的目标。
业内人士
刚需客可以择机入市
合富研究院（东莞）的高级分析师李兴旺持有这样的观点，限价政策收紧这件事提醒了房企要理性拿地，并且能稳定地价的预期。他进一步表示，政策的出台毫无疑问给了购房者一个能够以相对合理价格入市的机会，刚需客是可以选择合适的时机入市的。目前开发商定价已回归理性，购房者心理也回归理性。所以，新政总体对楼盘销售的影响有限。新政更多的影响在于提醒即将到来的土地拍卖，房企需理性拿地，价格备案制度已无商量余地，这有利于稳定地价预期。
优房超·瑞城搜的总经理李玲玲表示，楼市政策持续收紧，这更多地是向购房者和房企发出了接下来房价会持续保持稳定的信号，目的是确保政策效应不会因时间的推移和政策的消化而消失。
东莞中原战略研究中心认为，今年上半年东莞的 GDP 增速为 8.1%。其经济增速在很大程度上并未受到房地产调控的影响。并且预判当前的政策环境难以说是宽松的。
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