栖霞在南京楼市的地位近两年越发重要。因为城市中心北移，以及栖霞新中心开发进入 3.0 时代等众多概念的助力，使得栖霞楼市呈现出爆发的态势和腾飞的模样。
在土地供应方面，栖霞的表现较为突出。6 月 11 日，南京市规划与土地资源局公布了第二场集中土拍的 44 幅地块。在“新规则、新地价”的土拍模式下，有 13 幅土地将以差异化定价方式推向市场。其中 2 幅地块位于栖霞境内，这充分显示了栖霞楼市广阔的成长空间。从土地供应数量来看，44 幅土地中有 7 幅来自栖霞区，其排名仅次于两江板块，位列全市第三，这足以体现栖霞楼市的分量与地位。
栖霞区域自身经历了 20 年波澜壮阔的大开发。它缔造了南京改善级的“封神板块”仙林大学城。它铺陈出燕子矶新城南京滨江的 3.0 时代。它又打造出南京产城融合的典范区域兴智科创新城。如今栖霞的新兴成长板块不断涌现。优质的品牌项目一座接一座地拔地而起。赢得了全市购房者的强烈关注。
本期地产非常道，我们邀请了都会紫京项目的营销总监储磊先生。他将为广大购房人解析栖霞市场，阐述燕子矶新核板块的成长优势，介绍都会紫京项目的具体卖点情况。同时，还会结合目前的市场大势和准入时机，进行一个全面的介绍。
储磊先生
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新华楼市询问：当下您对南京市场持何种看法？尤其是在利好政策频繁出台的这个时候，对于购房人而言意味着什么呢？
储磊：当下对于购房人来说是一个很好的购房时机！
从政策层面而言，政府正在付出很大的代价来鼓励购房者购房。非限购区在不断扩大，这体现了政策的推动；贷款利率持续降低，为购房者减轻了负担；购房资格的获取门槛也在逐步降低，这些都表明史诗级的购房窗口期即将到来。在这个时期买房，购房者能够享受到实实在在的优惠。
购房资格有所放松。6 月 13 日，南京实施了一项政策，即非南京户籍的购房人在南京买房时，只需补缴 6 个月的社保，就能够开具购房证明。纵观近 10 年的南京楼市发展历程，这样的优惠政策此前应该是首次出现。
南京经历了近 14 轮正向调控后，市场端的表现如何呢？市场活跃度明显起来了。例如 5 月初执行的限售解禁政策，这对激活南京存量市场以及促进改善型住房消费有着极为重大的意义，并且效果迅速显现。相比 4 月份的行情，这些刚性改善板块近期上扬趋势明显。
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新华楼市：您说目前在栖霞区范围内，近期是否有一些像您所讲的那种成长型板块，是值得刚性改善购房的人去关注的呢？
储磊表示是有的，例如我们所涉及的紫京项目所在的燕子矶新核板块便是典型的代表。
燕子矶新核从地理位置方面来讲属于兴智中心板块的西组团。从城市发展与规划的角度而言，它和燕子矶新城有着紧密的联系。
十四五规划期间，兴智中心被写入整个南京未来的城市规划。它被定位为“创享城、邻里居、新工坊”。这表明兴智中心将成为继 1.0 仙林中心、2.0 燕子矶新城之后，栖霞 3.0 时代的代表。
栖霞区政府拥有 10 余年成熟的造城经验，这种经验无疑推动了城北城市格局的变革，也推动了城北城市格局的升级，并且推动的速度是快速的。
10 年前，仙林大学城之后，仙林湖这一终极改善的封神级板块被打造出来。在此期间，优势的学区被引进，地铁被引入，万达等大型商业配套被逐一引进，金鹰等大型商业配套也被逐一引进。房价从最初的 5000 元/平左右开始上涨，如今已经涨到了 4 万+/平。
6 年前，燕子矶新城的发展态势十分明显。它开启了南京滨江新城的全新阶段。1 号线延伸线、6 号线和 7 号线三线汇聚的规划得以实施。南师、南外等顶级学区被引进。招商花园城、华润万象系商业也进驻此地。这些使得原本处于城市边缘一角的燕子矶一下子成为全市最热门的板块。
燕子矶滨江实景
3 年前，兴智中心开启了栖霞造城的新阶段，即 3.0 时代。尧新大道把兴智分成了东西两个组团，其中尧新大道以东属于传统意义上的兴智科创新城，尧新大道以西则是我们如今所熟知的燕子矶新核板块。
兴智中心在打造新城时，其手法与燕子矶、仙林湖相似，都是先进行地铁建设。
6 号地铁线穿境而过，7 号地铁线穿境而过，8 号地铁线穿境而过。板块在短短 2 公里范围内设有兴智路地铁站，设有兴学路地铁站，设有新生圩地铁站。兴智本身具有产业密集度，具有产城融合优势。未来区域内将规划约 38 万的居住人口，将规划约 38 万的就业人口。极高的人口密集度，使得兴智中心的“造城运动”拥有良好的底板和资源。
商业规划方面也决定了兴智板块的天生不凡。
距离紫京项目最近的兴学路地铁站旁有一个地标型商业综合体。兴智路地铁站旁有苏宁商业，新生圩地铁站旁有宝龙广场。这三大旗舰，构成了兴智极具都市界面感的商业架构。此外，兴智西组团（即都会紫京所在的燕子矶新核板块）本身就有 5 幅教育用地。凭借栖霞的教育资源引进能力，未来该板块大概率会名校齐聚。
燕子矶新核示意图
兴智的东边组团已基本开发完毕，目前仅剩下一幅纯住宅用地。西边的燕子矶新核组团，有多达 40 幅住宅用地，并且搭配有学校、医院、公园等。这个纯住宅区域在地理位置上与燕子矶新城是相连的整体（以绕城高速为界），它就如同仙林与仙林湖的关系一样，燕子矶新核可以说是燕子矶的延伸，在居住感受和配套条件上实现了升级。
从这个角度看，燕子矶新核是兴智中心的西组团。它未来的成长空间与价值会比东组团高很多，这从配套的浓度和规划的先进性能体现出来。以我们都会紫京项目为例，它是板块标杆项目，在周边 100 米半径范围内，地铁、商场、公园、学校、幼儿园都有覆盖，每一项关系到便捷生活的配套都具备。
规划上，燕子矶新核采用先进的彩虹之城理念。
融合地铁通勤等先进元素，打造宜居新城；融合 TOD 等先进元素，打造宜居新城；融合海绵城市等先进元素，打造宜居新城；融合产城融合等先进元素，打造宜居新城；融合优势资源先行等先进元素，打造宜居新城。三线交汇的兴学路地铁站将成为南京城北 TOD 模型的范本，出行便捷，可畅达全城；地上地下为双综合体结构。
地上打造了产业综合服务中心，此中心集商务办公、科技研发、商业服务、酒店公寓功能于一体，是新港片区的。进行了城市慢行系统的规划建设，构建了 TOD 公园商圈的慢行街区，这慢行街区类似河西的“小街密路”，在沿街设置了咖啡馆、书店以及文化创意产业等休闲业态，从而打造出轻松舒适的居住氛围，让居住者出门就能享受到全方位的生活购物。
新核站点风雨连廊效果图
地下打造了复合型的地下空间，包括地铁、公交、人行、出租车等地下综合交通体系。板块特有的风雨连廊设计体现出极大的人性化，避免了出门时遭遇日晒雨淋的情况，能够直达地铁口及公交站点。这种高能级规划在南京尚属首例。
未来居民能够把车辆径直开进到地下停车场，进而去享受由“地上地下”双重复合商业所带来的那种繁华的生活。
燕子矶新核强调“多元、活力、便捷、共享”。未来，它必定会吸引城市白领等多种类型的高素质人群来此居住，还会吸引高新技术人才、科技产业人才等。而板块自身的资源优势以及规划的先进性和前瞻性，正是头部房企们打造好产品的肥沃土壤。
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新华楼市提出疑问，在燕子矶新核板块中，作为标杆项目的都会紫京，其核心竞争优势具体有哪些呢？
储磊：这个优势当然是很明显的！
板块在 2 - 3KM 范围内有 5 - 6 个项目。都会紫京开盘 3 个月了，其去化量占整个板块的 50%。能取得这样的好成绩，是基于项目本身的众多优势。
从交通配套方面来看，都会紫京距离兴学路地铁站仅有 50 米。此地有 6 号线（在建）、7 号线（在建）、8 号线（规划）三线交汇。可以说乘坐地铁 4 站就能直达新玄武，9 站能够直达新街口，能够通达全城大连金地房地产怎么样，十分便捷。
教育资源方面，项目周边有 1 所高中（48 班），有 2 所初中（42 班），有 3 所小学（96 班），有 6 所幼儿园（84 班）。这些学校将分别引进鼓楼区和玄武区的优质资源入驻，并且预计今年就能够具备办学条件。
产业方面，目前在该区域内，LG、夏普、AO 史密斯、熊猫电子、龙蟠科技等企业已达 3000 多家并在此落户。这里的就业人口约为 10 万人，高素质人群在此集聚。
产品方面，都会紫京为未来业主修建了配置较高的会所。这使得本项目在栖霞地区乃至整个城北市场中，其品质感显得格外突出。
都会紫京会所实景
除了颜值和感官方面，都会紫京的会所自身功能极为强大。它内含书吧，还有户外桌游区，以及咖啡馆、酒吧、露天影院、儿童活动区和健身房等。同时，还开辟了一些针对不同业主需求的专属空间。例如，会所里的早餐贩卖机，能够满足年轻人的早餐需求；“4 点半学堂”开辟了舒适的课堂与自习室，可解决学校下午放学早而业主孩子无人照顾的问题。
都会紫京会所实景
都会紫京会所内酒吧实景
都会紫京会所健身房实景
都会紫京会所实景
会所的风格与燕子矶新核“多元、活力、便捷、共享”的主题相融合。会所的功能是为都会紫京未来 720 户业主解决多样化的人居需求。
都会紫京会所书吧实景
都会紫京会所实景
都会紫京会所实景
外立面方面，都会紫京运用现代风格。其采用真石漆、金属格栅以及一体板的组合。这种组合使它成为南京城北人居作品的颜值标杆。
都会紫京建筑立面效果
园林设计方面，都会紫京将“向阳而生，逐光而行”作为主题。它一共打造了“一环一馆两轴六园”这样十重景观。并且引进了金地独家专利的全智慧微气候系统。通过对楼栋、景观以及树木的布局，来实现对小区风向和风速的控制，以及对温度和湿度的调节，从而打造出都市花园型社区。
都会紫京园林效果
在智能化设计方面，都会紫京堪称“细节控”。智能化细节体现在社区生活的各个方面，例如小区进门采用人脸识别，楼栋单元可“刷脸进入”，并且智能电梯的刷脸功能能够自动识别业主身份及所住楼层，这样就省去了传统的刷卡或指纹识别方式，更能适应“后疫情”时代的人居需求。
都会紫京智能控制面板
回到室内，无论是酷热的夏天还是寒冷的冬天。因为产品配备了金地智能管家系统，所以业主能够通过手机上的 APP 远程开启中央空调和地暖。这样，等他们回到家时，就可以享受到舒适的生活。
置身房间内，紫京还为业主配备了智能设备，即语音管家。业主能够通过语音来控制家里的电器设备，这种方式既方便又快捷。
新风系统配备了 PM2.5 智能监测功能。它能够自动监测室内的 PM2.5 数值。如果发现数值超标，新风系统会自动打开进行除霾。
户型方面，都会紫京有很多亮点。在室内空间设计上有亮点，在装修标准上也有亮点。它希望给刚需人群或者初改人群带来“改善级的居住体验”。89㎡的户型是三房设计，107㎡的户型也是三房设计。
89㎡配备了独立入户玄关，这种玄关私密性强且收纳功能强大。南向双阳台开间达到 6.1 米，并且是全封闭交付。运用了三玻两腔真空玻璃，只有豪宅产品才会配备这种玻璃。家装还有墙布和金属线条踢脚线，以及整面的高级石材电视背景墙。每一处细节都充满了品质感。
89㎡户型样板间实景
厨房采用无烟道设计，并且是 U 型布局。这样一来，使用空间能够在原有的基础上增加半个平方，同时功能性也能提升到最大。
89㎡户型样板间实景
目前全南京只有都会紫京有 89㎡搭配步入式衣帽间设计的。其衣帽间空间达到 2㎡，具备真正豪宅的配置，却以刚需的价格呈现。
89㎡户型样板间实景
107㎡的三房户型营造出了改善级的居住感受。它的布局十分方正，厨房采用 U 型设计，餐厅搭配西式岛台的布局。阳台的面宽达到 6.55 米，属于豪宅级。现场参观的购房人都对其点赞。虽然它是刚需盘，但 107㎡的主卧采用套房式设计，还配备了 270 度全景飘窗、独立的衣帽间和卫生间，体验感与豪宅相当。
107㎡户型样板间实景
除此以外，都会紫京在装修方面别具一格。它独家选用了美观高贵的仿石材抛釉砖，还采用了“通铺”设计，将客厅和阳台的空间连接起来，形成了室内空间的延伸感，这种设计在目前的南京市场也是独有的。
2000元/㎡的装修升级包，价格不高，但是却大牌云集
高端有三大件，分别是日立空调，兰舍新风或者百朗新风或者爱迪士新风，史密斯地暖或者菲斯曼地暖或者威能地暖。
厨房：方太油烟机、灶具、洗碗机三件套，顶部配置凉霸
卫浴：马桶、台盆、五金均为科勒，淋浴间地面使用高级防滑石材
在买方市场的大背景中，购房人是以自住为目的的。产品力的高低是项目的核心竞争力，同时还有成熟的配套以及清晰的规划前景。经过综合优势的评定后，购房人才会决定是否购买。都会紫京的去化量高，是因为购房人来到项目实地能够明确看到它的优势。
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新华楼市想知道，都会紫京能够做到如此产品精细化，其背后在品控方面是怎样做到的？
储磊认为，都会紫京能够做到如此的品质呈现以及产品精细化处理，这与项目背后的开发房企的品牌和操盘能力有着密切的关系。
如今楼市进入告别普涨的时代。房企的实力和品牌变得很重要，它们是衡量一个楼盘好坏的关键标准。都会紫京是由金地、金隅、卓瑞这三家头部房企一起联合开发的。金地和金隅这两大知名品牌联合进行操盘。并且还启用了金地旗下的高端产品线来倾力打造。所以，这个楼盘的产品品质自然是有保证的。
金地集团资产超千亿，它是早期国内房企“招保万金”四大头部成员之一。其实力与品牌都显而易见。它在南京市场深耕了 15 年，开发的标杆项目数不胜数。像河西的金地名京、江北中心的风华、江核的风华国际，大校场的金地大成雅境、汇文府等等。每一个项目拿出来，都能够代表南京楼市的一个品质时代。
河西金地风华
北京金隅在房地产领域深耕了 30 多年，其综合实力在全国同行业中处于前列。2013 年，它首次进入南京。在南京深耕 8 年期间，打造了河西金隅紫京府、江北老山金隅紫京叠墅、金隅紫京熙院、金隅紫京云筑等多个改善型高端住宅，这些住宅的口碑和品质都非常好。
河西金隅紫京府
卓瑞地产拥有国家一级开发资质大连金地房地产怎么样，它是奇瑞控股集团有限公司的七大产业板块之一。该地产资金实力较为雄厚，其旗下的项目在安徽、贵州、大连、鄂尔多斯等全国各地的市场都有布局。
三家头部房企进行强强联手，它们的实力相互交融，品牌相互融合，这使得都会紫京必定会成为南京楼市中全新一代的标杆作品。
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新华楼市称，南京的二次集中土拍即将展开。这次土拍在政策方面出现了一些变动。那么，对于未来的市场，您持何种看法呢？
储磊表示，这次最为主要的变化在于 13 幅地块启用了差异化定价。放开限价之后，南京楼市肯定会出现一些能够突破天花板的好产品。他认为这是一件好事。
房地产本身是一个很大的产业。它所涉及的产品，一部分适合刚需人群消费，另一部分符合塔尖人群消费。就如同手表，有价格为 100 块的，也有价格为 100 万一块的。因此，限价的适当放开是一个积极的信号，是南京楼市走向理性健康的风向标。
栖霞市场方面，13 幅差异化定价地块中，有 2 幅位于栖霞且在燕子矶境内。这表明未来燕子矶新城以及燕子矶新核板块的成长空间极为广阔，未来的溢价空间能够清晰可见。并且燕子矶自身的多项利好正在持续兑现，像 1 号线北沿高架段已经合龙，6 号线即将在今年通车，学区优势也在持续释放。可以说，未来的燕子矶区域发展潜力是没有限度的。
写在最后：
短短半个小时的采访结束得很匆忙。储总接待了我们之后，紧接着还要主持下一场营销会议。当我们离开都会紫京时，看到到访的购房者接连不断，售楼处的人气非常旺盛。燕子矶新核首航标杆项目，其区域红盘的头衔确实是名实相符的。
