【每篇文章上方↑↑都有搜索，欢迎~！ 】
文：赵强
案件
让我问一个问题。 在对某房屋开发公司的评估中，该写字楼物业限售10年。 只能在10年内出租，之后可以转让。 10年后如何确定合适的销售价格？ 比如说我们现在用市场法，然后考虑增长率，然后再考虑年龄修正？ 或者其他合理的方式。
解析
赵强：10年内不能转让。 现在还有市场价值吗？ 评估结论应该如何理解？ 我个人的看法是只有使用价值，没有市场价值。 也就是说，我可以合法地使用该房产来获得收入，但我不能通过转让来获得收入。 如果可以这样理解，是否可以参照上市公司限售股评估方法来评估限售房地产的价值？ 只是一个初步的想法，供大家集思广益时参考！
旁白：大约一炷香后……
赵强：我个人的看法仅供参考。
限制性财产市场价值估算说明
对于这种“限售房产”，如果我们不考虑是否有市场价值这个逻辑问题，假设有市场价值，也就是将其评估为缺乏市场价值的房产。流动性（顺便说一下，没有市场价值就没有公允价值房地产市场定位案例，因为公允价值就是市场价值，但市场价值不一定就是公允价值）。 我们可以利用风险组合理论认为，对受限制的房地产的投资与对不受限制的房地产的投资是不同的。 对于房地产投资来说，两者的区别在于固定年限期。 对于投资者来说，上述限购期将会对其投资行为带来额外的投资风险，即如果在限购期内，当地房地产市场出现看跌趋势，那么投资限购房产的投资者将不会受到影响。由于限售而无法立即出售房产，从而导致投资损失的风险。 如果我们给这个投资者一个固定的价格，它就可以出售。 作为保证，投资者不会因房地产市场低迷而蒙受投资损失，上述限售也不会再给投资者带来额外的风险。 该保证是看跌期权。
行权价格 T 年，按照自然损耗，限制期满后，房地产扣除自然损耗后的价值为
即原始投资价值乘以成新率。 因此，一处非限制性房地产的市场价值可约等于同一限制性房地产的市场价值+一份有效期等于限制期的看跌期权，行权价格为原始投资价值乘以新率，因此，有限制的房地产的价值=无限制的房地产的价值-看跌期权的价值。
Adopt Mathematics公司具体描述如下：
假设无限制的房地产实际市值为S0房地产市场定位案例，有限制的相同或类似房地产的市场价值为V，P0为看跌期权，则：
根据投资组合理论：S0=V+P0，即：V=S0-P0
在：
S0：是不受限制的房地产的实际市场价值；
P0：是看跌期权，
上述看跌期权中：
S0：不受限制的房地产的实际市场价值，行权价格
（N：房地产经济寿命，T：房地产限售期（年），r：无风险收益率）。
上述看跌期权中两个参数d1和d2的计算公式如下：
这里的波动率σ可以根据当地房地产市场历史价格数据的对数标准差来估计。
【关注留言修改内容，喜欢就点击阅读吧~！ 】↓↓
简介和提示
