3 月 13 日（编辑 杨斌），在压降风险房企债券存量规模的大环境下，房企债券融资额出现了进一步的下降。经财联社统计，从 2025 年开始到现在，新发地产债的发行规模为 775.92 亿元，与去年同期相比下降了 13%。从月度的净融资情况来看，在 2 月，房企债券的净融资额由正值转变为负值。数据表明，3 月，市场迎来了地产债的到期高峰，民企的偿债能力仍然值得关注。
财联社依据 Wind 数据进行统计，到 3 月 13 日为止。今年从开始到现在，一共有 89 只地产债完成发行。这些地产债的规模加起来是 775.92 亿元。和去年的同一时期相比较，地产债的发行规模降低了 13%。
东方金诚的相关研报表明，2 月地产债的发行规模处于偏低的状态。并且，由于到期规模同比有增长的影响，当月的净融资额从正转为了负。在 2 月，共有 13 家房企发行了 20 只地产债，合计的发行规模是 171.3 亿元，与上月相比下降了 45.7%，和去年同期相比增长了 14.3%。2 月地产债的到期规模为 202.4 亿元，同比增长了 19.2%，当月的净融资缺口是 31.1 亿元。
图展示的是地产债月度的发行情况，单位为亿元。此图的资料来源是东方金诚，并且是由财联社进行整理的。
此外，民企债存在着比较大的净融资缺口。东方金诚进行了统计，在 2 月，国企地产债的发行规模是 146.3 亿元，与去年同期相比增长了 2.4%，净融资额为 34.2 亿元；而在 2 月，民企债只有美的置业这一家民营房企发行了 3 只地产债，总的规模是 25 亿元，净融资缺口是 65.3 亿元。
今年两会的《政府工作报告》着重指出“持续用力促使房地产市场停止下跌并回归稳定”房地产企业发行公司债，同时在供需两方面安排加大对楼市的扶持力度。在 2 月末举办的金融支持民企高质量发展座谈会上房地产企业发行公司债，相关部门表明，要全面谋划做好房企的融资支持工作以及债券违约风险的防控工作，逐步降低风险，使民营房企的债券存量规模得以缩减。
中证鹏元的统计表明，2025 年房企到期债券的余额为 3135.47 亿元，回售余额是 2274.44 亿元。其中 3 月和 6 月是偿债的高峰时期。Wind 数据进一步显示，在 2025 年 3 月，有 694.70 亿元的地产债将会到期。像万科、龙湖、中交地产、招商蛇口这些企业，都有较大规模的债券在 3 月到期。
东方金诚认为，境内地产债近三年发债数量大量减少，且前期债务化解取得了部分进展，所以 2025 年偿还压力显著下降。然而，民企境外债的偿还压力依然较大，2025 年民企的偿债能力仍值得关注，特别是那些目前尚未出险但短期偿债面临不确定性的房企，其偿债情况需要进一步观察。
二级市场方面，1 月底时万科重组了管理层。随后，万科相继成功兑付了“22 万科 MTN001”“22 万科 MTN002”“22 万科 MTN003”等债券，这些债券合计 80 亿元且已到期。在此之后，地产债整体出现了反弹，万得地产债 30 指数从低点开始反弹了 36%。进入二月，地产债整体表现较为平稳。
图为万得地产债 30 指数的日 K 线走势，此数据来源于 Wind ，是由财联社进行整理的。
中金公司固收研究团队觉得，万科在 1 月 27 日发布了管理层重组的公告，2 月 10 日又公告获得了深圳地铁集团的贷款，这使得市场情绪得到了好转。1 月的中上旬，央国企地产债的收益率随着市场的走势有了一定程度的上升，现在已经开始回落了。央国企地产债的利差处于相对较高的位置，后续利差有希望稳定下来并且逐渐收窄，建议保持中等久期的央国企并且适当选择债券。
财通证券首席经济学家孙彬彬之前的研报表明，存量商品房以及闲置土地的收储，是一种能够为房企资产负债表注入流动性预期的组合举措。在土储专项债重新开始发行之后，房企在这一阶段是能够获得收益的。在尚未违约的房企里，有部分国有房企。这些国有房企即便只有 1 年左右这样的短久期债券，其估值也在 2.4%之上。并且，它们的整体估值在产业债当中处于比较高的水平。所以，对于地方国有房企的债券投资，仍然可以保持一定程度的乐观。
本文源自财联社 杨斌
