[id_513016833]
前言
房地产再次成为国民经济的支柱之时，在 2023 年，我们仿佛又一次处在了历史的拐点处。
一切都显得似曾相识，是熟悉的那种搭配，也有着原来的那种滋味。究竟是选择买房，还是选择持币观望呢？在此其实需要把握住一条主要的线索，那就是对“楼市的认知”。
[id_2[id_2129655061]2511295]
01
地产大白话
[id_134551[id_1440310517]14]
2022 年部分城市在需求端实施政策时只是稍微尝试了一下。2023 年则带着 50 米长的大刀在前行的路上。
以往每逢年初都会“抢人”，有“今年过节不送礼，送礼只送人才大礼包”的说法。2023 年，人才引进以及人才购房补贴这类做法已经不能满足需求了。
松绑限购的大招正在筹备之中。至于何时出台、以何种力度出台，目前仍在研究阶段。可以预见到，当前正在需求端持续探寻政策的突破点，从“支持刚需和改善型住房需求”这一状态，很快将会发展为“鼓励刚需和改善型住房需求”。
要着力扩大国内需求。需将恢复和扩大消费置于优先地位。通过多渠道来增加城乡居民的收入，并且要支持住房改善方面的消费、新能源汽车方面的消费以及养老服务等方面的消费。
从年末中央经济工作会议确定的基调来看，“着力扩大国内需求”被置于各项工作的首位。在这“扩大内需”当中，“住房改善”又被置于各项消费之前。
不可否认，买房在当前的国内是老百姓的第一大消费需求。疫情的这三年，我们经历了诸多事情，房地产也经历了诸多事情。就如同希腊神话里的潘多拉魔盒一样，打开了三年，祸害、灾难、瘟疫都纷纷飞了出来，然而唯独“希望”被压在了箱底。现在是该再次打开这个魔盒，释放出“希望”的时候了。
到时候，二三线城市的限购松绑政策会像被风吹过的蒲公英那般。它会飘向神州大地，将希望的种子洒满各处。
我们可以期待一线城市的政策有所放松，这种放松可能是定向的，也可能是针对特定区域的。
02
地产大白话
降准不会缺席
这两次全面降准累计释放了万亿资金。
为了配合金融端灌溉需要，2023年至少会来1-2次降准。
疫情这三年，央妈一直面临着困扰。老百姓在这几年里不得不节衣缩食，生活得很压抑，不敢随意花钱，只要有一点儿闲钱，就会考虑存理财或者存银行。然而，理财也让人失望，有时候还会出现赔本的情况。存钱不行，花钱也不敢，更别提通过借钱来消费或者办理买房贷款了，整体处于一种“钱”途艰难的境地。
降准是在释放信号，它想告诉老百姓，央妈既希望大家多存钱，又希望大家多借钱、多消费。就像流水不腐一样，只有白花花的银子流动起来，具有经济动能的社会机器才能高速运转起来。
疫情持续了三年，那位于六号线地铁口且已经开了八年的“很久以前的羊肉串”，以前每周都会光顾，如今却被迫关门了。我们目睹了许许多多的企业以及门店，都因资金短缺而不得不关门闭店。
预计降准时间会在 2 季度。
03
地产大白话
降息通道持续打开
2022 年经历了一波降息三重奏。8 月份 LPR 实现非对称下调之后，最近 4 个月的 LPR 报价一直处于“按兵不动”的状态。这主要与 MLF 等政策利率维持不变有关，也与资金利率快速上行以及市场波动导致银行负债端承压有关，还与信贷需求不足使得净息差已处于历史低位等因素有关，所以 LPR 报价下调的必要性不充分。
即便进行下调，当前的环境仍处于政策效果的观察期，不会产生太大的刺激作用。索性先保持现状不动，等需求和欲望被唤醒，且具备相应能力之后，再去进行进一步的推动，这样效果会更好。
2022 年底，各项政策在稳经济、扶楼市、宽金融方面不断加大力度。其中包括“金融 16 条”。中央经济工作会议释放出了更为强烈的稳增长信号，也释放出了扩内需的信号，还释放出了提信心的信号。
从各个维度来看，为了进一步刺激信贷需求，为了激活主体活力，为了促进楼市回暖，同时也有利于消费回升，2023 年 LPR 是有下调空间的。
2023 年初银行有“开门红”任务。信贷亟待发力。LPR 调降能有效带动实体融资成本下降。LPR 调降能推动信贷扩张。
2022 年射出了三支穿云箭。2023 年有千军万马前来相见。预计降息会在一季度。
04
地产大白话
供地两集中，何去又何从
2021 年年初，全国有 22 个城市开始进行“供地两集中”的尝试。在不到 2 年的时间里，部分城市已经开始对其进行调整，并且有部分城市已经退出。
还有集中供地对地方政府土地财政产生影响，在遇到上行周期时，地方政府会成为收金大户。一旦遭遇行业处于下行周期的时候，房企的资金链会变得紧张，在拿地方面会变得谨慎，而地方财政也会让人担忧。
可能会再次出现曾经遭遇过的“核酸困境”，前往核酸亭进行核酸检测时，却发现核酸亭内空无一人，仅仅留下了一张纸条，原因是工作人员没领到工资。
今后的趋势为“集中供地不集中”，也就是说，“集中供地”已完成阶段性的历史任务，能够光荣地结束。
我们要明白，21 年初开始推行 22 城的“双集中”实验。这一实验是在坚持“房住不炒”的基调之上进行的。其目的是实现“稳地价、稳房价、稳预期”的总体目标。在疫情的催化作用之下，这个总体目标已经提前得以实现。所以，现在是时候对现有的集中供地政策进行调整和完善了。
目前，北京、武汉、南京等重点城市已采取调整措施，即增加土地出让频率至四次及以上。2022 年北京“5 批次”尚未拍卖，而 2023 年“1 批次”已在坊间传播。预计未来会形成“短平快、多频次”的供地模式，同时相应地缩减每批次的供应规模，并合理调整土地出让的底价和溢价率，适当给予房企盈利空间，以减少流拍现象，进而达到双赢甚至多赢的状态。
2023年，我们一起期待土拍政策的新变化~
05
地产大白话
信贷政策优化调整
当前楼市中呼声最高的是对改善型需求的放松。具体来说，就是放松二套群体的信贷政策，像核心城市的“认房又认贷”政策，以及北京的普宅认定标准等，这些都已经对改善型住房群体的“刚性换房需求”造成了严重的约束。
以北京为例，改善性需求始终是主要的推动力量。只要“认房又认贷”这一魔咒尚未破除，被压抑了许久的改善需求就难以得到释放，楼市也就很难有显著的起色。
信贷是楼市的关键部位。只要揭开那类似如来佛祖封印的东西，楼市就会像孙猴子被揭开封印后立马变得活泼起来一样。
2023 年需求端政策若要发力，就必须调整改善型住房的信贷政策。其中包括对二套房的认定进行调整，明确普宅的认定标准，降低首付比例，让购房者能多贷款，并且要尽量付清应付的款项，这样楼市就能活跃起来。
旧换新的需求、小换大的需求以及生育多子女家庭居住环境改善的刚性需求，在 2023 年有希望获得友好的政策扶持。
06
地产大白话
一线城市迎来实质放松
在2022年，几个一线城市已经做了放松的尝试，但力度不大。
魔都上海在 2022 年 10 月，特定非户籍人士社保满一年就能购房。并且为激发流动性，特意放松了转让限制，依据社保或个税缴纳年限，能缩短相应的转让时间。例如定向优化人才购房，社保满 3 年未满 5 年，5 年后可转让，无需再等 7 年。
北京直接破除了“台湖、马驹桥地区”在通州被限制多年的“双限”政策，将其划归经开。原本是“双限”，现在变成了“单限”，从而立刻激活了该区域的市场需求。
深圳也曾传出住宅属性的单身公寓限贷不限购的说法。
一线城市的实质性放松会在改善型需求的准入门槛方面下功夫，不太可能直接在刚需入门级进行放松，否则情况就难以控制。预计会很有政治觉悟地考虑二孩三孩家庭的换房需求，会允许适当增加杠杆，降低首付比例。
有可能向上海进行定向放松，也有可能向北京进行定向放松，以点带面，快速激活区域市场，围点打援，从而激发整体市场的成交活力。
有可能对北京等地的普宅认定标准进行重新划分，能够帮助首套房需求降低入市门槛，也能帮助首次改善型需求降低入市门槛，从而改善新房成交量萎靡的颓势以及改善二手房成交量萎靡的颓势。
07
地产大白话
二线城市“房票”重出江湖
银子不够，房票来凑。
郑州在 2022 年 6 月，市政府颁布了《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》。此文件是 2022 年全国首个大力主推“房票”的官方文件，并且是自 2018 年“房票”退潮之后再次重新出现在舞台上。
2022 年 12 月初，我们原以为要彻底摘掉口罩。在这期间，厦门的反应最为迅速。它第一个正式宣布给楼市放松限制。不仅放开了岛外的限购政策，还在岛外的四区启动了“凭票购房”的拆迁补偿安置方式。这种方式鼓励人们拿房票去帮助开发商去库存。有意思的是“房票”补偿有特定的区域限制，并且其金额比现金补偿额要高，同时还能够进行转让。这样做的目的就是不想让你拿着钱就跑掉，而是要让你在当地购买房屋以去除库存，从而激发市场的活力。
2022 年以来，经统计全国有超过 30 城在对“房票”政策进行探索实施。比如有厦门、郑州、宜兴、开封、南京、温州、宁波等这些城市。
相信在 2023 年，“房票”的玩法将会有很多。它会在积极进行自我拯救的道路上，不断地变得更加灵活和具有创新性。
08
地产大白话
三四城市依旧难回暖
2023 年的楼市大行情会呈现出一种奇特的现象。头顶部分会显得热乎，而脚底部分却感觉凉。就如同洗手间淋浴时的那种感受房价牛刀，上面热乎，下面却凉意明显。
从中指研究院的统计数据可知，当前三四线城市的成交量颓势并未有明显好转。在全国各线城市阵营中，三四线城市的成交量数据是最为不理想的。
2022 年 12 月，一线城市新建住宅价格出现变化。其环比下跌了 0.03%，与去年同期相比下跌了 0.12%。二线城市新建住宅价格也有变动，环比下跌 0.09%，同比上涨 0.44%。三四线代表城市新建住宅价格同样有变化，环比下跌 0.14%，同比下跌 0.7%。
新的一年里，在上面的领导出台的多种有利的情况带动下，部分城市对于购房的情绪以及需求会有所提高，房屋的交易量也会相应地发生改变。
不同城市的分化行情在持续加剧。核心城市房价牛刀，像北京、上海、杭州等，其成交量会有所恢复，市场的活跃度也会回升。然而，大多数三四线城市的购房情绪传导存在延滞，后续的购买力增长也较为乏力，相对而言，它们仍处于低位。
09
地产大白话
二季度整体市场开始“回魂”
只能说出现了“魂”的回归现象，因为 2022 年的房地产市场在发展过程中，不知不觉地丢失了“魂”，目前还不能说已经开始回暖。
这里引用上海丁博的一张图，一组看完让人黯然销魂的数。
行业规模在 2022 年跌回了像解放前那样的状态。
2022 年下半年开始，房企融资端迎来“金融 16 条”。“金融 16 条”一声令下，“三箭齐发”。同时，还有“保交楼”专项借款以及预售资金监管政策优化等政策逐渐落地。一系列行业供给侧政策不断涌现。这些政策意图挽回大厦将倾的势头。然而，短期内难以立即见到成效。
政策调整重心需要进行转移。未来，需求侧的政策支持力度会不断加大，这会提振信心、欲望和购买力，进而支撑整个市场逐步复苏。
11 月，杭州的首套房实行“认房不认贷”政策，二套房的首付比例降到 40%。西安对二手房限购进行了进一步的放松。这标志着强二线城市的放松政策提速了。12 月初，厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入到了放松政策的大军中。到 12 月中下旬，佛山、东莞全面放开了限购。郑州在“双 12”推出了“12 条”政策，对限购政策进行了调整，同时优化了购房的金融服务等配套服务。
全国各地高能级城市实施了限购、限贷、限售、限价、限签等需求端约束政策，这些政策正适度宽松。房贷利率在持续下调，首付比例也适当调低了，还有购房契税补贴等政策预计会持续跟进。从政策落地到完全被吸收消化，并且在楼市成交上有所反应，至少需要半年的周期。
所以，能够预见到，在 2023 年的二季度，市场可以有适当的回“魂”表现，能够重新找回自身。
10
地产大白话
外资加速进场
近日，个别国家在我国疫情管控放开不久后，对中国人入境进行限制甚至拒绝。这种行为实在是短视且无脑，他们没有意识到中国人入境就如同钱袋子入境一样。他们竟敢轻视中国大妈的购买力，要知道中国大妈的购买力是很强的，甚至能够给他们的工厂店买断货。
中国大妈走向国外，国外的资本流入国内，然而聪明的外资的嗅觉却极为灵敏。
华尔街的巨头们持续看好中国资产。例如，摩根士丹利的研报表明“中国资产开启了新一轮的牛市周期”；摩根大通把中国资产的评级从“持股观望”提升到了“增持”，对互联网公司的评级也进行了大幅上调，并且明确表示“中国资产正处在多个季度复苏的起始阶段”。
外资眼光犀利，自然不会放过国内核心城市的优质资产，于是开启了“买买买”模式。
9 月份，有着 120 多年历史的加拿大资产管理公司博枫集团完成了对上海杨浦区新江湾城板块嘉誉云景项目的收购，此项目将作为其在国内的首个租赁住宅项目。
10 月 17 日，凯德集团以 20.37 亿的价格拿下了北京博瑞大厦。这一成交价格刷新了 2022 年北京法拍的成交记录。
11 月初，黑石旗下的资管公司进行了收购行为。该收购对象是粤港澳大湾区内的现代仓库，其规模将近 28 万㎡。
这些外资机构的行为主要是受背后基金和家族信托的利益驱使。它们是资本，且具有嗜血的特性，贪婪地追逐利益是它们的本性，它们追求的是能够持续且稳定的高收益回报。
政策环境日益宽松，市场逐步复苏。可以预计，2023 年外资会持续抄底中国楼市。他们看中的是低谷期的货好且钱少。他们会以低溢价获取，然后在上升期抛售，从而挣得盆满钵满。
以上就是大白话今日的内容，希望能给你带来启发。大家要是有新的认知，就可以在评论区交流哦。
