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在楼市范畴内提及常州的天花板，你会联想到什么呢？其一便是一些具备先天优越条件的板块，例如文化宫板块、市府板块以及湖塘老城区。
一种是常州的各种头部小区，例如御翠园、九洲玺、新城帝景等。这些小区凭借其所处的地段以及自身的产品，在常州的二手市场里依然属于 TOP 系列的范畴。
各种天花板，对于预算有限的购房者而言，实际上没什么太大意义。相反，一些自住方便且价格亲民的区域，对大家在购房方面的指导意义更大。
在常州，存在这样一些板块。这些板块的房价涨幅相较于周边并不那么显著。然而，它们具备地段优势，也具备生活氛围。对于这类板块，我们将其称作“房价洼地”。那么，常州到底有哪些属于“房价洼地”的板块呢？
被周围板块光芒掩盖的兰陵，真的不被看好吗？
提到天宁时，大部分人的印象是它在常州市中心，且房价普遍较高。然而，若要说起天宁的房价洼地，那就不得不提及兰陵板块了。
按理说，兰陵板块身处老城区。这个板块的地段不错，生活配套也不差，生活氛围很浓厚。但为何它的房价却处在老城的尾部呢？
兰陵的区位情况如下：它处在天宁的西南侧，并且与钟楼的怀德以及武进的湖塘老城区相连接，其西侧深入到了钟楼的清潭和武进的牛塘板块。因为它是城市交通的重要节点，所以兰陵的地位是不言而喻的。
然而，由于各个区域的规划方向存在差异，兰陵的发展开始落后，其优势也逐渐变得不明显。
市中心的板块，其界面通常处于新旧交替的状况。然而，兰陵这些年的更新进度十分缓慢。倘若板块内很少有更新的举动，那么，这个板块就缺乏活力。
兰陵楼市缺乏活力。其一，板块内在售的新房数量极少，主力在售楼盘常年只有一两个，并且楼盘的体量都比较小。其二，在地改善需求未能得到充分激发。基于以上两点，新房的成交量必然不会很大。
一个方面是房价始终难以有好的表现。我们观察到行业处于高峰期的 2020 年到 2021 年这段时间，那时全市的房价都处于较高的位置，然而兰陵板块的房价却还在 20000 元每平方米左右来回波动，到了 2021 年和 2022 年，供应进入到较低的水平之后，房价就迅速下降到了谷底。
新房价格处于天宁低位，而兰陵的存量房体量庞大，由此可以想象得出，兰陵的二手房价格就更难卖上去了。
新北的飞龙、恐龙园板块，房价洼地现象也非常明显。
兰陵的房价相比周边板块已经低了很多。然而，主力在售楼盘的单价在 25000 元/㎡左右。对于许多购房者而言，这个单价还是一个不小的负担。
很多购房者把目光聚焦在了新北。若要问新北城区范围内性价比最为突出的地方，大家首先想到的或许会是飞龙。
飞龙板块是全常州著名的大型生活居住区，这里高楼林立。如今，该板块的发展已趋于饱和。去年 12 月，飞龙吾悦广场开业，板块的生活配套基本齐全。并且，飞龙二实小即将建成，这使得板块的人居便利度非常高。
可以说，除了没有地铁，飞龙的各项配套设施都是不拉跨的。
但是，飞龙的房价与周边的市府板块、勤业板块、青山桥板块相比，明显处于洼地之中。
2025 年 1 月和 2 月，飞龙板块的整体均价大概是 14100 元每平方米。这个价格几乎处于城区板块的低谷状态。
近些年飞龙板块的房价走势我们来看。其变动不是很大，高位时大约在 17800 元/㎡，而目前 14100 元/㎡属于历史低值。
这主要是因为飞龙板块在售的新房数量极少。长期以来只有新城牡丹世纪之光这一个楼盘在进行销售。由于项目通过降价来换取销量，所以必然会导致整个板块房价出现下行的情况。
与飞龙问题类似的，就是恐龙园板块。
飞龙紧靠着市府板块，自身发展已成熟。恐龙园也紧靠着市府板块，自身发展也成熟。恐龙园板块的能级比飞龙板块更高。近两年恐龙园板块的房价处于区域洼地。
其问题主要在于板块内仅有一个刚需楼盘在进行销售。由于新房市场没有新的供应，产品也没有进行迭代升级，所以房价无法取得新的突破。而楼市成交主要依靠二手房，这就必然使得恐龙园板块的均价处于新北的尾部位置。
以上这些板块房价低主要是因为楼盘数量少。而武进的牛塘、武高新板块则有明显不同。
武进的区域面积较为广阔，乡镇的数量也比较多。除了湖塘、新天地、淹南、西太湖这些地方之外，还有许多是乡镇板块。然而，有些板块已经不再局限于乡镇板块，已经发展成为了具有高能级且自住便利的板块。
牛塘。它东与湖塘、新天地相连接，西与西太湖相接壤，南侧和淹南相互接壤。这个片区的范围是不小的，并且在武进地区，新房在售的数量也算比较多的。
牛塘镇中心存在低密产品建源·塘月观邸；片区的南部靠近淹南区域，这里有高端康养产品路劲金东方·玖园，还有刚改盘春秋祥云以及环太湖艺术城·近园。
新房数量较为充足且产品丰富，这保障了板块楼市具有活力。然而，为何牛塘的整体房价无法提升上去呢？
主要原因在于板块的能级不足，周边的湖塘、淹南等地将区域内的改善客群大量吸引过去了。
留下来的在地改善客群，他们在买房预算方面的局限会更大。走以价换量路线的刚需盘和刚改盘会比较有优势。这也使得板块房价上行面临着压力。
武高新的情况与之类似。目前在这个板块中，至少有 3 个楼盘处于在售状态。其中有南夏墅片区的久筑·理想时光，还有蓝城·凤栖梧桐。另外，紧靠科教城的华盛·品樾公馆也在在售之列。
坦白而言，这三个楼盘的产品品质都有值得称赞之处。它们在户型设计方面表现出色常州房价2025年怎样，公区配置也较为完善，整体调性更是刚改楼盘中的佼佼者。然而，由于受到板块能级和客群基础的限制，它们面临着很大的溢价压力。
另一个高性价比的洼地板块，就属经开区城区板块了。
坦白地说，在楼市处于上升时期，经开区城区板块曾经有过属于它自己的辉煌时刻。城市的界面每天都在变得崭新，生活配套在积极地落实，一个个品质新房不断地崛起，城市的发展和楼市的发展都呈现出蓬勃向上的态势。
但是近几年，行业整体呈现下行态势，板块承受的压力很大，楼盘的销售变得日益艰难。前期在楼盘竞争极为激烈的时候，价格内卷的情况也较为严重。
这两年，随着新房库存量逐步减少，房价趋于稳定。
经开区城区板块的房价难以提升，主要原因是购买力较为薄弱。就经开区而言，城区板块的能级处于最高水平，然而与常州市区相比，其竞争力就显得不足了。
前些年楼市发展较为活跃，客群基础主要集中在整个经开区，还有周边板块外溢过来的人群。经开区是常州的强产业区域，这里有大量的外来人口以及本地人口，他们都有改善居住环境的需求。然而，很明显这些客群的购买力不是很强，并且外溢进来的客群购买力也有限。所以，板块内的新楼盘在定价时就不会选择高价路线。而在当下这个行业处于低谷的时期，房价保持低位更是一种常态。
常州的这些房价洼地板块，有的是因为城市更新几乎处于停滞状态，所以难以有起色。例如市中心的老板快所在的区域就是这样。
有的板块由于自身对未来发展的决策，例如已无土地可用于住宅开发，致使板块新房市场即将断供，这样一来，市面上流通的大多是较为老旧的早期产品。在与周边区域高品质新小区进行对比时，其价格自然就失去了竞争优势。
有的是因为板块的能级不足。自身居住较为方便，然而却被周边高能级的板块大量虹吸。正因如此，板块的新房定价就相对偏低等情况。
这些被称作“房价洼地”的板块是值得予以关注的。如果有刚需存在，那么对这些板块的房产下手，未尝不是一种具有高性价比的选择。毕竟它们有可能蕴含着尚未被充分挖掘的价值潜力。
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瑞瑞
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