这两天北京土拍市场的一条新闻有两个“第一次”引人关注。
8 月 1 日，东城区永外大街 0503 - 602 北、606 东、606 西地块的 R2 二类居住用地和 B4 综合性商业金融服务业用地在北京市土地交易市场完成成交。最终，华润、招商和碧桂园组成的联合体竞得该地块。该地块的最终成交价格为 38.4 亿元，成交楼面地价为 58080 元／平方米。
这是五年来首次有土地在北京二环周边出让，同时这也是碧桂园首次进入北京的核心区域。
中国证券报（ID:xhszzb）记者进行了一番推算。根据国土资源部 2016 年的房价地价比统计，全国地价占房价的比例平均为 23.2%。由此推算，该宗土地未来的房价将会超过 15 万元/平方米。然而，按照出让时的约束比例，东城区永定门的这宗土地，其售楼均价不得超过 89068 元/平方米。
·京沪一增一减·
北京市国土资源局网站数据显示，中国证券报（ID:xhszzb）记者进行了梳理。截至 8 月 3 日，北京出让了 60 宗经营用地，其中 52 块已经成交。在这些成交的地块中，住宅性质地块（包括 R 类地块和 F 类混住地块）有 36 块。从规模方面来看，2016 年全年的经营用地出让仅为 33 宗，土地供应规模有着明显的增长。
从金额来看，到 8 月 3 日为止，住宅性质地块的总成交金额是 1170.54 亿元，总建筑面积为 449.92 万平方米，成交楼面价的均价是 2.6 万元/平方米。在区域方面，仅有 7 宗土地处在五环之内，并且只有 1 宗位于二环周边。从行政区来划分，大兴区出让了 7 宗住宅类地块，丰台区出让了 6 宗 R 类地块，在出让数量上处于领先地位。
2017 年上半年，上海土地市场出让了 28 宗土地（剔除动迁安置房和公共租赁房），这些土地的总建筑面积为 121.19 万平方米，成交金额达到 388.47 亿元，这是上海方面的情况。
去年同期相比，建设用地出让面积呈现出同比下降 26.73%的态势，并且环比下降了 36.18%。与此同时，成交的楼面地价均价在同比方面有 31.8%的下跌情况，而环比的跌幅更是达到了 60.69%。
中原地产首席分析师张大伟表示：
2017 年，房地产市场保持平稳态势。土地市场呈现出明显的分化情况。部分热点城市的热点地块，即便处于调控的巨大压力之下楼面地价占房价比例，依然有明显的拼抢现象。虽然高溢价率地块的比例和数量有所减少，但是北京的土地出让金已经超过了千亿。
·谁是地王·
8 月 3 日时，金茂、世茂、国瑞联合体以 78.7 亿元的价格获得了北京“地王”称号。此地块在 7 月 18 日成交。它位于三环玉泉营桥东北侧，建设用地面积是 65649.871 平方米，最大建筑面积不能超过 193846 平方米，销售均价不高于 79459 元/平方米。
中国证券报（公众号：xhszzb）记者有所了解，此宗地块吸引了 10 家开发商或联合体参与报价。这些开发商或联合体分别是：保利与首开以及龙湖与华润与招商与西铁营一级的联合体；中粮与首创以及远洋与五矿的联合体；中海；万科；金茂与世茂与国瑞的联合体；平安；金融街；碧桂园；九龙仓；金地。该地块经历了多达 67 轮报价，最终被金茂+世茂+国瑞联合体竞得。
今年的地王成色比 2016 年有所提高。2016 年，北京有一块地块出让金最高。这块地块被万科住总联合体抢入。其总价是 59 亿元。
上半年，在上海方面，金茂地产成功竞得虹口区提篮桥街道的 HK314-05 地块，成交价为 41.24 亿元。此地块的成交楼面地价是 36088 元/平方米，并且它是上半年上海楼面价最高的地块。
相比于北京上半年不断增加土地供应，上海明显清淡许多。
相关专家向中国证券报（公众号：xhszzb）记者表示，2017 年上半年的上海土地出让市场整体而言没有太多亮点。即便在排行榜上的那些地块，也大多处于相对合理的区间。而对于上半年上海最为热闹的场景，是在 3 月末的松江小昆山，当时有三幅土地同时入市，吸引了 39 家开发商到场参与竞拍，这应当是上半年上海土地市场人气最为高涨的一次。
中原地产首席分析师张大伟表示：
2016 年第 4 季度之后，全国有超过 60 个城市。这些城市出台了 160 多次各类房地产约束性调控措施。这些调控措施使得部分非热点属性的土地明显降温。并且土地市场已经出现了非常明显的分化。
·北京承诺每年供地超千顷·
4 月 7 日，北京发布了《北京市 2017 - 2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划》。2017 年的住宅用地供地计划是 1200 公顷。在未来的五年时间里，住宅用地的供应规模达到 6000 公顷。这样做的目的是为了保障 150 万套住房的建设需求。
相关专家表示，目前的供地速度是这样的。基于此速度，到 2017 年，北京有完成供地计划的可能性。
许多房企认为，北京的入局门槛比较高。然而，为了能够加强土地储备，北京的土地供应热度一直都没有降低。
中国证券报（公众号：xhszzb）记者对 7 月以来的多宗地块进行了统计。发现出价次数在 9 次以上的情况很多。在现场竞拍环节，多家房企相互厮杀的局面经常出现。尤其是处于城六区的优质地块，更受房企的喜爱。多家房企组成联合体的情况也很常见。经记者统计，从 2017 年以来，土地出让金排名前三的地块都是由企业联合体竞得的。
业内人士称，北京地块的保证金水平、自持比例以及销售限价等有所提高。这就需要前期投入一定的现金流。企业联合拿地，能够降低房企的前期成本。并且，“抱团取暖”还可以增加竞拍环节的拿地概率。
TIPS：前7月房企京城拿地趣味排行
1、问：谁最爱和人家在北京联合拿地？
答：龙湖地产，总共6次在北京拿到地，都是和别人联合的。
2、问：谁拿地最壕？
答：万科。上半年万科在北京涉及的地块成交价共202亿。
3、问：前七月北京拿住宅地块楼面地价占房价比例，房企共联合多少次？
答：共19次，占总量（36块）的52.7%。
