房价是否还会涨？这是楼市永恒的话题，也是置业者最为关心的。对于楼市的跌宕起伏，每次价格的大幅波动，业内都会对政策、市场、消费心理等各方面进行综合剖析。对于贵阳楼市，价格的起伏一直不大，多年来一直保持稳中小升的态势。前年开始，由于国家政策持续刺激。贵阳楼市的价格增长曲线呈现出积极上升的态势。即便如此，仍有不少贵阳市民对贵阳房价是否会涨这一话题持怀疑态度。而事实究竟如何呢？记者通过计算房价主要成本，对贵阳楼市的未来价格发展进行了一次数据分析。
房价构成
地价占比三成左右
任何商品的价格形成都有其专业计算公式。对于房地产开发这样涉及众多行业的领域，需要综合考虑如何通过计算各种复杂成本以及综合市场来制定利润，最后确定出售的楼价等。在众多成本中，土地价格成本显然是最重要的组成部分，土地价格的高低会影响房价的起伏，是影响房价的最重要因素。
目前，房地产项目的成本主要由三部分构成。其一为采购成本，主要是土地费用，包含城镇土地出让金，以及土地征用费或拆迁安置补偿费。其二是开发成本。其三是经营成本。房地产开发企业取得土地的方式有三种，分别是协议出让、招标出让和拍卖出让。目前，基本上以招标出让和拍卖出让这两种方式为主。国家土地宏观管理政策趋紧，多数开发商获取开发用地的有效方式是通过拍卖。开发成本包含前期工程费用、建筑安装工程费、市政公共设施费。经营成本由管理费用、贷款利息、税费等构成。
2009 年“两会”期间，全国工商联房地产商会公布了关于全国 9 城市 2008 年“房地产企业的开发费用”的调查。数据表明，在房地产项目开发过程中，土地成本在直接成本中所占比例最高，达到了 58.2%。同年 6 月，国土资源部作为土地的供应方，发布了全国 620 个楼盘的调查数据。在这 620 个楼盘案例里，地价占房价的比例平均是 23.2%。其中，最低比例为 5.3%，最高比例为 58.6%。有 78%的楼盘，其地价占房价比在 30%以下。并且，地价占房价比在 15%至 30%之间的楼盘有 356 个。2010 年中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组发布了一份报告，该报告称在全国重点监测的城市中，居住用地的地价房价比的均值是 31.29%。
权威部门发布的调查数据表明，业内目前有一个被公认的大致房价公式：
房价=
土地成本占比 30%，开发费用占比 10%，建安成本占比 20%，税费占比 15%，利润占比 25%
比价全国
贵阳地价真不贵
贵阳市以房价“实在”而闻名，它能保持稳定的房价，其实与贵阳市的土地平均价格低于全国土地价格有很大关系。我们拿备受关注的“地王”来进行比价，在全国范围内对比后可以发现，贵阳的地价确实不高。
2010 年，北京首都开发控股（集团）有限公司以 15.79 亿的价格获取了龙洞堡的三个地块，用于开发首开紫郡项目，此项目成为当年的地王。该项目的面积是 742343 平方米，平均地价为 2127 元/平方米。项目开盘之后，销售均价为 5100 元/平方米。同年，在我们的邻居长沙市，大连万达以 26.5 亿的价格成为当年的地王，其楼面地价为 3312 元/平方米，开盘销售均价达到 14000 元/平方米。而在当年，北京地王的楼面单价为 27529 元/平方米。
此后几年，贵阳地王的价格情况如下：2011 年是花果园 26.07 亿；2012 年是未来方舟 10 亿；2013 年是中渝万熙城 9.19 亿；2014 年是华润置地 11.48 亿。从这几年的地王来看，只有花果园超过了首开。然而，由于花果园的体量巨大，所以就平均地价而言，不会比首开的平均地价高。有关部门的统计数据表明，2014 年至 2015 年期间，贵阳的平均地价大致在 2300 元/平方米到 2800 元/平方米之间。同时，中国国土资源网的监控报告显示，2015 年全国主要城市的土地平均价格为 3541 元/平方米。
预测市场
成本难降房价也难跌
地价稳定，房价稳定。那么在未来几年里，贵阳的房价走势究竟会呈现出什么样的表现呢？
增值幅度同比增加了 10.32%。这一年开始后，在土地成交方面，商住类土地所占的比重比较大，而纯住宅的成交数据呈现下降的态势。2015 年，贵阳有 116 块土地成交，成交面积是 514.8 万平方米。总成交量与 2014 年相比有所下降，然而成交平均地价有小幅度提升楼面地价占房价比例，达到 2377.1 元/平方米。在这些成交土地中，贵阳市区的土地价格比三县一市高很多，超过了 2800 元/平方米。从成交情况来看，贵阳市区的土地供应速度变慢了，清镇等区域后来居上楼面地价占房价比例，成为了供应的主要力量。“物以稀为贵”。贵阳市区的土地供应逐渐放缓，后期的开发项目随之减少，这就导致房源的供应量必定会减少。所以，房价上涨也就成为了一种必然的趋势。
其次，从具体项目方面来看。根据贵阳国土资源网所显示的土地成交数据可知，2016 年 4 月，中天城投通过拍卖的方式获取了位于云岩区渔安村的一系列地块，这些地块将用于住宅和商业开发。其中，住宅项目的平均楼面地价约为 2880 元/平方米。按照楼面地价占比来进行计算的话，这些住宅项目的最低售价应该在 8640 元/平方米。2016 年 3 月，广东美的置业有限公司在花溪区贵筑社区通过拍卖获得了 5 个地块。这些地块的总面积是 533803 平方米，平均楼面地价为 1974 元/平方米。若按照楼面地价占比三成来进行计算，那么该项目开盘后的最低售价应当在 6000 元/平方米。仅以这两个项目为示例，我们不难发现，从楼面价格来看，这些未来几年内要上市的项目，即便按照现在的成本来计算，房价已然高于当下该区域的楼盘价格。并且，随着开发成本以及经营成本持续上涨，几年后该项目开盘时的价格应该会比目前的楼价预测还要高。
综合贵阳市整体土地供应价格以及单盘楼面价格走势可知，与如今正在销售的项目相比，未来 5 年内开发的楼盘项目，其楼面价格必定会高于此前的项目。并且，建筑材料费用、人工费用等在不断上涨，这会导致开发成本大幅度增加。此前贵阳的开发商一直以低利润来跑存量，若楼市情况向好，不排除开发商调高利润的可能性。
因此，在构成房价的三大成本不断增加的时候，贵阳楼市的价格已经没有下跌的空间了，稳中有涨在未来数年内将是大趋势。
