楼盘点评|行情分析|下手建议|避坑指南
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以租金水平
看实用价值
从租金水平情况来看，高新南并非最高
成都近期公布了第二季度各片区住房市场的租金水平，其中有 9 个街道的租金水平超过 40 元/㎡·月。
在这几个成都住房租金排在前列的区域租一套 100㎡的住房，其平均月租金基本都在 4000 元以上。 这几个区域的住房租金较高，租 100㎡的住房，平均月租金在 4000 元之上。 成都这几个住房租金靠前的区域，租 100㎡住房时，平均月租金大概在 4000 元以上。 这几个成都住房租金位列前列的区域，租 100㎡的房子，平均月租金通常在 4000 元以上。 成都住房租金排在前面的这几个区域，租 100㎡住房，平均月租金基本是 4000 元以上。
具体而言，锦江区春熙路片区中的春熙路街道，以及包含攀成钢板块大部分的锦官驿街道，它们是成都住房租金水平最高的区域。
春熙路街道的租金水平是最高的，达到 47.65 元/㎡·月。锦官驿街道的租金水平位居第二，为 47.12 元/平方米·月。
城南大源，也就是金融城所在的高新区石羊街道和桂溪街道，这两个街道的租金水平相对处于次等位置。
石羊街道的租金水平处于第 3 位，其租金为 46.18 元/㎡·月；桂溪街道的租金水平是 42.82 元/㎡·月，排在第 6 位。
高新南的实用价值和金融价值尚不匹配
从某种程度而言，租金水平意味着区域住房的实用价值；购房者对区域未来房价的预期，所代表的是区域住宅的金融价值。
大多数购房者目前对高新南未来的房价预期超过了老五城。这主要体现在高新南各区域板块的价格与主城区强势板块相比具有巨大优势。
指导价政策出台之前，金融城有一些优质楼盘，其最高成交价达到了 5w/㎡。攀成钢的最高真实成交价还在 4.5w/㎡以下。
目前高新南的金融价值比主城区优势板块要高。然而，对比最新发布的成都各区域租金水平来看，高新南的实用价值与主城区优势板块之间并没有拉开差距。
未来高新南的真实价值能否与金融价值相匹配，更多取决于其实用价值是否会涨至大家所期望的程度。
高新南实用价值
持续高涨难度较大
盘点成都老区域，也出现过预期过高的区域
成都购房者预期较高的区域此前经历过两次轮换。这类区域在最初阶段桐梓房价现在的价格，其高金融价值能够保持较快涨幅。然而桐梓房价现在的价格，实用价值的高涨往往在轮换之后趋于平静。
以桐梓林为代表的几个板块，在金融城之前是成都南门预期较高的区域。2010 年左右，其成交价已超过 1.2w/㎡，而当时二环周边的房价大多还未达到 1w/㎡。但从当时的租金水平来看，桐梓林却低于二环内的优质板块。
金融城和大源开始发力之后，桐梓林的实用价值涨幅趋于平稳。直至现在，芳草街街道中桐梓林的租金水平为 34.76 元/㎡·月，此租金水平远远低于主城区其他以往具有优势的板块。
目前高新南这个预期较高的区域，在接下来的一轮板块轮动里，也不能排除会遭遇和桐梓林差不多的情况。
面临主城区和天府新区夹击
主城区的情况在我之前的文章里有较多说明。主城区的实用价值在于稳定。所以不再过多地去详细说明。
此外，未来的天府新区将成为高新南实用价值的最大影响因素。
目前的天府新区与高新南相比，存在着较大的差距。但有一点必须明确，那就是高新南无法满足一个二线城市国家级新区的承载需求，所以随后设立了天府新区。
后续高新南的发展体现了这个问题，由于位置和土地的限制，目前的发展已接近饱和状态。
天府新区目前的作用，其一为缓解高新南自身所具有的局限性；其二是承接高新南的外溢需求。
但天府新区后续会形成优质产业布局，会有大量人口流入。未来将会逐渐出现高预期高价值的区域；到那时，很可能会稀释高新南的实用价值。
未来置业应
更重视房子实用价值
新政指向遏制炒房，金融属性弱化
很多购房者朋友喜欢将房产与股票进行比较，有的甚至把买房置业当作炒股一样的行为，他们希望能够低买高卖，在短时间内获得利润，这种投机思维在一定程度上促使了房子具有强金融属性。
然而，从近两年成都所出台的各项政策去看，再用“炒房”这种思维来买房并从中获利已经是做不到的了。
目前新房限购政策和二手房调控政策都针对“炒房”。成都的各项新房限购政策以及以指导价为代表的二手房政策，会使得未来持有房产的时间成本变得很高。
新政指向的是遏制“炒房”行为。这也就意味着，在未来，住宅的金融属性会逐渐弱化。同时，这也意味着，在未来，进行置业投机、胡乱购买的机会将会减少。
金融属性被压制，但这不会对实用属性产生影响。所以，未来住宅的真实价值将会更多地体现在实用价值方面。
在这种情形下，要买到具有高实用价值的房产，前提就是购房者拥有更丰富的专业知识以及更多的经验。
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