这块宅地在图中所示位置，距离杉井奥特莱斯已有 2 公里多，差不多已处于集士港镇区边缘。昨天，它被来自内蒙古的一家开发商“赤峰中天”拿下，这家开发商名气不大，而该宅地的成交楼面价高达 13690 元/平方米。
这个价格，让这块宅地获封集士港新“地王”。
如果按照拿地价乘以 2 来进行简单计算房价的话，那么之后这里的房子，大概需要卖到 2.8 万元左右。倘若这是洋房或者叠墅、联排，并且再进行精装修，恐怕就得卖到 3 万以上了……
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从集士港目前在售楼盘的价格情况来看，这个区块的房价要达到 3 万还有一定距离。 集士港目前在售楼盘的价格表明，该区块的房价距离 3 万还有差距。 就集士港目前在售楼盘的价格而言，这个区块的房价要到 3 万还比较遥远。
从“透明售房网”数据来看，集士港新“地王”隔壁的荣安桃花源是精装的。2017 年年底至今，它共领过三次预售许可证。三次的备案均价都在 20000 元/平方米左右，价格涨幅较为有限。目前仅剩下极少的尾房了。
桃花源南面有碧桂园碧玥府，其房屋为白坯。2017 年该府的备案均价是 16500 元/平方米。如今住宅已全部售完。预计今年会进行交付。
荣安桃李郡在新“地王”附近，去年 9 月底领出预售证。其备案均价突破 2 万大关，约为 21800 元/平方米。目前可售住宅房源还有近 300 套。
但有业内人士会教育购房者，要让宁波楼市向前看，宁波的房价应该重新评估，所有的天花板都应当被打破……
特别是在这段时间，东部新城核心区的地块、老海曙原高塘四村的地块以及鄞州新城区钟公庙的宅地接连被开发商争抢。争抢之后，创出了区域地价的新高。有这样的说法，这些地方的房价达到 5 万 6 万并不遥远，达到 8 万 10 万也不是梦。
所以，集士港房价冲破3万，又有什么不可能的呢？
从地价去推导房价，这样的逻辑是没问题的。这个逻辑背后的意思其实是，开发商绝不会进行赔本的买卖，房子肯定不会以低于成本价的价格来出售。
天下有很多生意是有赚有赔的，为什么房地产这门生意就一定要一直包赚不赔呢？
影响房价的因素，并非仅仅只有地价。回顾宁波楼市的过往情况，在拿地之时显得极为风光的“地王”，最终出现亏本大幅甩卖宁波透明房地产，甚至致使开发商破产倒闭的情况，也是较为常见的。
相比地价，楼市的政策风向和环境，对房价的影响力更大。
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从当前的楼市政策环境来看，很明显还没有到可以放松限购、限售、限价这些调控措施的时候。
今天，新华社发布一则消息。消息称，住建部对房价涨幅较大的 4 个城市进行了预警提示。这 4 个城市分别是佛山、苏州、大连、南宁。此前在 4 月 19 日，已有 6 个城市被住建部预警提示。
大家都知晓，苏州曾被预警提示。前段时间，苏州已出台新的楼市调控政策，其中规定部分区域的新房限售 3 年，二手房限售 5 年。
事实上，被预警的那几个城市，房价数据好像也没有多么突出。
国家统计局新近公布了 4 月份全国 70 个大中城市的房价数据。从这些数据来看，这次被点名预警提示的是……
大连 4 月商品住宅销售价格环比有 0.7%的涨幅，同比有 13.2%的涨幅。大连 4 月二手房环比涨 0.8%，同比涨 9.1%。
南宁 4 月的商品住宅销售价格环比有 0.9%的涨幅，同比有 11.5%的涨幅。南宁 4 月的二手房环比上涨 1.4%，同比上涨 11.7%。
大连、南宁的房价涨幅与西安、贵阳、武汉、济南、青岛、南昌这些城市相比，并不算特别高。
宁波 4 月份商品住宅销售价格环比有 0.6%的涨幅，同比涨幅为 7.1%。二手房环比涨幅是 0.7%，同比涨幅是 3.9%。在全国 70 个大中城市的排名里，它属于比较靠后的。
不管如何，住建部接连发出预警提示，背后是这样的态度：
确保房地产市场能够平稳健康发展。
在这样的政策环境当中，开发商高价拿地之后，将其建成房子。那么，这些房子能否卖到预期的价格，或者能否卖到理想测算的价格呢？恐怕是要打一个问号的。
而另一个值得关注的问题，是开发商的负债情况。
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机构测算显示，到 2018 年底时，房地产的主要渠道有息负债余额为 20.3 万亿。这些负债将在 2019 年至 2021 年集中到期，其中 2019 年到期规模约为 6.8 万亿，2020 年到期规模约为 6.6 万亿，2021 年到期规模约为 5.4 万亿。
各大房企在 2015 年和 2016 年这两年集中发行了公司债，这些公司债的一般期限为 3 至 5 年，并且将从 2019 年开始进入偿债高峰期。经测算表明，在 2019 年至 2021 年期间，房企公司债的到期规模分别是 4454 亿、5323 亿以及 8720 亿。
对销售额排名靠前的 50 家内资上市房企进行资产负债率统计。其中，负债率超过 80%的房企数量占到一半，正好是 25 家。在这些房企中，资产负债率最高的是中南建设，其负债率达 91.69%。
近期，上交所针对新城控股、泰禾集团、光明地产等房企的负债情况以及资金往来情况发出了问询函，这表明监管部门正在高度关注开发商的资金链情况。
一方面，机构监测表明，当下房地产融资处于受限状态；另一方面，资金并没有明显地流入到房地产业中。
央行官员前段时间曾公开表明，自 2016 年起便一直在对流动性过度流向房地产进行抑制。当下，房地产调控以及房地产金融政策的取向依然没有发生改变。
昨天，银保监会把一份通知给下发了。这份通知的工作要点在很多地方都提到了房地产业，具体包含：
整治银行资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。
整治信托领域，禁止其直接为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，也禁止其直接为房地产企业发放流动资金贷款，同时禁止以变相方式为房地产企业进行上述行为。
截图自银保监会官网
值得注意的是，近些年头部房企的规模呈现出越来越大的趋势，同时融资门槛也在不断提高。这导致中小开发商在融资方面已经变得越来越困难，越来越难以融到资金。
新城控股副总裁欧阳捷年初在接受媒体采访时就提及：
百强之外的房企不在银行贷款名单之中。50 强房企成为银行放贷的新门槛。50 强房企也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。
种种迹象显示，如今的开发商唯有持续拿地并且持续扩大规模，才有机会融到资金以及偿还债务。与之相比，单个楼盘到底是亏损还是盈利，未必就显得多么重要。
大房企若为了还债以及回笼资金而采取“砸盘”的行为或者进行降价促销宁波透明房地产，那市场会呈现出何种状况呢？
上一轮宁波楼市处于“熊市”时，世茂世界湾、金地新外滩 1 号等楼盘有降价促销的场面，大家可以回忆一下……
还是那句话：
一个平稳、理性的房市，对各方面都好。
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