作者 |罗乾波
出品 |波哥看楼市
佛曰：一花开五叶，结果自然成！
今变：楼市去库存，迎来新利好！
今日上午 9 点，十四届全国人大三次会议于人民大会堂开幕。国务院总理李强代表国务院向大会进行政府工作报告的阐述。
本次政府工作报告多次提及房地产相关工作。在对房地产定调方面多次提到要“稳”，具体内容有：要稳住楼市股市；要以更大力度促进楼市股市健康发展；要持续用力推动房地产市场止跌回稳等。
本次会议，对房地产表述性文字较多，其原文具体摘录如下：
持续用力推动房地产市场止跌回稳。
因城施策来调减具有限制性质的措施，并且加大力度去实施城中村以及危旧房的改造工作长兴楼市库存2025，充分把刚性和改善性住房需求的潜力给释放出来。
优化城市的空间结构，同时优化土地的利用方式，并且合理地对新增房地产用地的供应进行控制。
盘活存量用地以及商办用房，推动对存量商品房进行收购，在收购的主体方面给予城市政府更大的自主权，在价格方面给予城市政府更大的自主权，在用途方面给予城市政府更大的自主权。
拓宽保障性住房再贷款使用范围。
发挥房地产融资协调机制的作用，持续做好保障交房的工作，能够有效对房企债务违约风险进行防范。
有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
满足人民群众对居住品质的高要求，将标准规范加以完善，促使打造出安全的、舒适的、绿色的以及智慧的“好房子”。
简析：
波哥看楼市观察认为，在这近 300 字以及八句话里，总体而言主要是“强化去库存”“做好风险控制”“新模式引导”这三大问题。并且，其中有一个极为突出的特点，那就是重点在于突出“去库存”的重要性以及紧迫性。
综合来看，本次政策在去库存方面，于顶层设计上进行了全新的设计与综合。它形成了一个新的、清晰的“握指成拳”的重拳型模式。
其中，有两个新的变化——
一方面，在存量土地的收储方面以及在商业用房的收储方面，在城市的具体实际操作方面进行了有效的权力下放，提升了各城市的积极主动性，未来收储的效率将会有所增强。
一方面是，最新提出了“拓宽保障性住房再贷款使用范围”这一模式。我们认为，这一点能够看到本质，能够打通堵点，能够延展相关价值，是最大的亮点。
这到底是什么意思？
请接着往下看。
五大去库存之“握指成拳”模式，新鲜出炉：
一是，因城施策来调减限制性政策。这里的意思较为宽泛，像限购这类政策可以进行调整，降息、契税优惠等政策也在其中，都能根据本城市市场的实际需求进行有效的调控。这样做是为了快速激活当地的去化等情况。这仍然是一个综合性的体系。我们判断，接下来会有许多城市分别推出各自具有针对性的政策，这些政策对较多的购房人会有较大的加持作用。
今天，有不少人把这句话简单地理解为限购的全面解禁。这种理解明显是有失偏颇的。
事实上，到现在这个时候。那剩下的四个城市限购放与不放，对于楼市的整体提振等方面，已经没有太大意义了。比如，就算它们全部放开，就能把全国楼市激活吗？
这显然不可能，如果把希望放在这里，也是非常可笑的观点了。
限制性政策是全国和地方相互叠加形成的。它不是由一两个区域及其几个政策所能概括的。其广度和深度都较为广泛和深厚。因此，需要因城施策来对其进行优化调整和相应削减。
二是再次强调城中村和危旧房改造具有不可替代的价值，并且将其单独拎出，把它作为促进刚改需求有效实现的硬核型手段和策略。在今年，这种推动和“加力实施”将会继续进行，因为房票或货币安置所带来的都是实实在在的客户和购买力。
三是，在土地供应端进行控制，对存量用地和商业存量房进行收储，以及将保障房再贷款功能扩围。前两者是明显的去库存表现，无需过多解释；而后面的保障房再贷款功能扩围，也是一种新的去库存手段。
但是，业内似乎都忽视了后面这一点。在这背后，或许是有些人不知道这是什么意思，下文将对此单独进行分析。
从政策方向来看，在收储存量房方面，2025 年的力度会不断加大且提速。这样就会面临一个现实困境，即政策性资金加持各地收储后，如果这些房屋仅用于配售或出租，其资金使用效率和循环等方面都很有限，无法有效推动存量房的收储进程，也难以驱动资金进入相关其他领域。因此，有必要完善这一模式。
因此，我们有必要去思考一个新的问题：
为何，国家要把保障房再贷款，拿出来单独成文和强调呢？
转换过来，就是这样一个疑问：
拓宽保障性住房再贷款的使用范围，这具体意味着什么呢？它又具有哪些新的价值呢？
大家都知道，以前，保障房这个载体仅仅具有保障功能，几乎没有涉及资金运作以及价值再延展等方面的事宜，它是一个十分简单的载体，国家和政府也没有对它寄予其他层面的期望，就像一张白纸一样。
简单而清澈。
为什么，今年开始，要将其摆在一个这么高和重要的位置呢？
为了扩大内需和提振楼市等目的，在过去的一段时间里，那些相对处于“休闲”状态或被闲置的主要是保障房以及相关资产等。它们仿佛处于沉睡状态，其价值看起来是有限的。
如今，在诸多压力之下，某些一直处于躺平状态和闲置状态的资产，也需要投身到新一轮的经济进程以及国家发展进程之中。
不能只花钱而沉底，要到了重新看待保障房价值的时刻了。
以上为背景类思考，下面继续。
波哥觉得，上面这句话至少有两层意思——
保障房可以进行“再贷款”，至于到底能够贷款几次，需要依据自身的实际情况来确定。
一个是，各地对于因“再贷款”而得到的这些资金，能够开拓思维。不要仅仅把目光局限在存量房收储这一种视角和载体上，其使用的范围是可以变宽的。
你可以拿去用于城中村改造，也可以拿去回收存量闲置土地等。
此外，这里在逻辑上，还有一个需要思考的问题：
为何要在此单独对保障房再贷款进行全新的设计呢？又为何不对存量土地进行这样的设计呢？
据波哥看楼市分析，主要有三点：
其一，存量性住房进行收储，能够在快速去库存方面产生直接的效用。而土地以及商业用房等，其去库存的效果没那么直接，效率也不高。
其二，如果放开存量土地和商业用房的再贷款，然而它们不能有效地转化为实际的开发以及租赁等行为。因为在贷款的本息偿付方面无法达到再次运转的需求，所以再贷款是不成立的，也无法进行。
假设存量土地能够这样做，就会引发土地多次或无限抵押贷款的状况。由于缺乏有效的最终出口，必然会迅速累积新的金融风险等，这对楼市股市的有效回稳是不利的。
收储存量住房转变为保障房，在收益方面存在欠缺。然而，它至少能够有效满足贷款与收益之间的基本需求以及大部分需求。也就是说，只有在再贷款的情况下，才拥有了足够合理的支撑。
这样做之后，实际上为存量房收储的利益平衡设计了一个新途径。把存量房回报的短板从单纯依靠保障房租金收益中解脱出来了，能够用更有价值的载体去有效填补和化解其中的财务压力。这既能提高地方收储的积极性，又能推动相关资金去做更多的事情。对于地方政府来说，这是在资金聚合和扩展业务等方面的一个很大的潜在利好。
如果理解了这些复杂的情况，那么就能看到未来在收储方面会出现大的变化和大的速率提升，这种情况是必然会发生的。
写在最后：
综上，波哥看楼市观察认为，在本次政府工作报告中，关于楼市方面，其第一句话“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，对房地产的发展态势做出了坚定有力且总体的重磅定调。
2025年，仍然是围绕“止跌回稳”这四个字展开。
其难点依然是7.3万亿左右巨量库存所带来的压力。
因此长兴楼市库存2025，在上述文字里，用了较多篇幅重新构建了新一轮去库存的策略与模式。上述的 5 大手段聚合在一起，就像握指成拳那样，今年要使出重拳出击了。
从整体来看，2025 年国内楼市在去库存方面。其核心宗旨日益清晰完善，重点策略也日益清晰完善，模式手段同样日益清晰完善且有效。形成了“1 个核心指引加上 5 大载体支撑，再加上国家及城市类众多其他政策及时加持”的新打法。高库存的洪峰必然会被有效疏导，高库存的浪涛也必然会被有效削减。
开年后，众多省份和直辖市纷纷提出，要将城中村和危旧房改造当作自己 2025 至 2027 年的重点工作任务，实际上这只是一个典型的针对楼市库存的举措罢了。
上述“1+5”属于国家级政策和方略，它明确了各城市的大方向与大道路。然而，接下来如何运用这些政策、能够达到何种层面、实际能够达成哪些有效的结果等，对于各省份和城市而言，无疑是一个重大的考验。
方向、尺度和空间在今年的去库存试卷中已经被框定了。最后能够考出多少分，与平时的功底有关，也与平时的努力和聪明程度有关。
对此，大家拭目以待吧。
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