丽江的房价还会涨吗？
2019 年已过一半。去年下半年，丽江房市出现了疯狂涨幅。如今，面对市场逐渐趋于平稳的态势，房价成为了许多丽江人想问却又不敢问的问题。
10 年前的情况，谁能想到当时价值 50 万的庭院如今涨到了 200 多万呢？谁又能预料到当初用来买别墅的钱如今只够买半个公寓？谁还能预见当年几乎没怎么听说过的房产中介如今能遍布在大街小巷呢？
10 年的时间里，丽江的房价到底涨了多少呢？它是否还有涨价的空间呢？涨幅又将会是怎样的呢？
上周末，在多次相约之后，读本君成功专访到了丽江房地产的资深人士钟占友。这位在丽江房地产市场历经 15 年摸爬滚打的业内人士，凭借数据和案例，为你揭开丽江房市的神秘面纱。
人物简介：
钟占友是丽江房网的网站创始人，他从事丽江房产网络信息服务已有 15 年。目前，丽江房网发布了超 10 万条信息，成交了 2000 到 3000 套房，其中有出租的房屋，也有出售的房屋。历经 15 年的发展，丽江房网已成为市民和游客获取房屋买卖、出租信息的专业平台。
案例
庭院，10年间从50万涨到200多万？
前段时间，市民李先生一家在玉龙新县城买了新别墅。10 年前，李先生花 50 万左右在南苑小区买了幢庭院，全家自此一直居住在此。南苑小区虽地处市中心，然而因其门口有菜市场、花鸟市场，且平时随时举办各种交流会，导致开车出入极为不便。所以早在 3 年前，李先生就在玉龙新县城买了幢别墅，随后从南苑小区搬家了。
如今，新别墅已装修完毕，李先生一家便搬进了那里。当初，李先生通过贷款在玉龙县城购置了别墅，花费了 130 多万，再加上后期的装修费用，总共投资了 170 多万。在搬家之前，李先生打出了售房信息，最终以 203 万的价格，将南苑小区的庭院顺利售出。这样一来，不仅贷款能够一次性还清，家里还剩余了一些钱。玉龙县城看起来比南苑小区远得多，然而这里交通便捷，主要是很清静，很适宜老人居住。并且当下没有贷款的压力，这种感觉挺好的！许多亲戚朋友不理解李先生一家为何要舍近求远，可李先生自己内心很愉悦。住房如同穿衣，冷暖只有自己知道，谁住谁能体会到。
当初自己购买的南苑小区庭院，在 10 年间价格从 50 万增长到了 200 多万，这是李先生之前连想都不敢想的事情。
数据
十年前有价格为 4000 元的公寓，到如今其价格变为 8000 元；十年前有价格为 4000 元的庭院，到如今其价格变为 10000 元。
事实上，在十年间，不只是南苑。无论是庭院别墅还是公寓，丽江的房价都确实涨了不少。2009 年时柏龙水榭 4000 元/㎡的公寓，现在涨到了 8000 元/㎡，价格翻了一倍。十年前怡璟苑、怡鑫苑的庭院价格是 4000 元/㎡，如今已经涨到了 10000 元/㎡。
钟占友这些年经手丽江房网的交易丽江房地产信息网，总结出了房价变化表。据悉，2018 年房价涨幅最为明显。当时房价疯狂，读本君曾做过题为《一套庭院一年涨 50 万？扛着火腿找房产商买房？丽江房价“涨声不断”！》的报道。
对于此前、现在以及今后的丽江房市，钟占友进行了深入分析。
新闻
面对面
2018年：只要能拿到房就没有不赚钱的
读本君
十多年前丽江的房价是每平不足千元，而现在房价却疯涨起来了。对于这种情况，你是怎么看待的呢？在这个过程中，购房者、房地产商以及房产中介机构的角色都发生了哪些变化呢？
钟占友说：10 年前，我们主要借助网络平台来发布房源信息。那时候，信息的量比较大，生意也还可以。在那个时期，丽江的中介公司数量不到 10 家。而现在，丽江城区已经有将近 80 家中介了。在 300 米的范围内就有 4 家或者 5 家，大街小巷都能看到中介的身影，有些小区的大门口就有中介的门店，这些在以前是难以见到的。
2000 年丽江房价破千。当时有两个小区的房价给我留下深刻印象。裕安路的园丁小区房价为 850—950 元/㎡。裕康苑的公寓房价是 1000—1300 元/㎡，刚好突破千元。别墅价格约 2000 元/㎡，一栋 200㎡的别墅价格在 48—50 万。而现在区域位置好的公寓都要 120 多万了。
丽江房价疯涨主要分为两个阶段。2010 年到 2013 年有过涨幅。经过三年的低迷之后，2016 年房市开始回暖。在 2017 年和 2018 年，尤其是 2018 年，涨势极为凶猛。2018 年 3 月到 11 月，房价一路上涨，每天的价格都在变化。从事房网工作这么多年，那种涨法让我都感到害怕。
2018 年 4 月，南口路的祥云苑开始开盘。开盘后的两天时间里，其单价从 3680 元/㎡迅速涨到了 5880 元/㎡。仅仅过了 2 个多月，该楼盘的房屋就全部销售完毕。这个消息使得其他房地产商的信心大幅提升，同时，祥云苑的涨势也成为了 2018 年丽江房价的一个重要转折点。
时钟占友的丽江房网公众号发一期，最少能成交一两套，且大多是新房转让，这让他感到很意外。那种抢购的状态很夸张，只要能拿到房子，就必定能赚钱。有时一套公寓转手就能赚十几万，等你得知这个楼盘时，基本已内部认购完毕，想买也买不到了。
之后有新楼盘陆续开始开发，各个开发商的价格一个比一个高。依据市场的价格定位，丽江的房价一下子就提升了。由于购买者存在买涨不买跌的心理，房子一涨就赶紧购买，从而导致了当时那种疯狂抢购的局面。“扛着火腿去找房产商”这种情况，真的一点都不夸张。
2019年：动车的开通，却没让房价涨多少
读本君
出现这种价格暴涨的原因是什么？
钟占友：原因有很多，从时间上来分析。
2015 年到 2017 年期间，丽江新的楼盘开发数量较少，那时市场处于低迷状态。2017 年下半年，有一些新的楼盘开始开发，出现了需求大于供应的情况。针对这种现象，为了确保资金链不出现断裂，丽江的很多房地产开发商都以较低的价格销售手中的楼盘。在这两年里，丽江的很多楼盘都是以保本价进行出售的。所以基数相对较低。
动车开通的消息吸引了许多炒房客。在 2018 年 6 月至 9 月期间，由于昆明、大理、西双版纳房价的作用，丽江迎来了一批炒房客。这里有外省过来买房以纳凉避暑的，也有鹤庆、香格里拉周边地区的人过来买房的。
去年原本计划 12 月 6 日动车开通。大家原本预期动车开通后房价一定会上涨。然而实际上动车开通后房价并未上涨。这是因为在动车开通之前房价就已经上涨了，并且上涨的幅度还很大，从而导致后期房价出现疲软的情况。
二胎政策开放了，这是众所周知的。棚户区也在进行改造。2017 年开始，公务员工资大幅增加。这些因素都促成了刚需。很多人把公寓卖掉去买别墅。需求量增加了，而刚好市场环境也不错，所以房价就涨起来了。
丽江一区四县乡镇上班的一族（包括企事业单位职工）在城里投资购买了一些房产。城里务工的一族以及刚参加工作的大学毕业生等也有买房的需求，这些需求促进了市场的活跃。正是以上这些原因，推动了丽江房价的上涨。
吉屋网在 2019 年 6 月 4 日有相关数据。目前丽江的新房均价是 10823 元/㎡，二手房均价是 7800 元/㎡。上月相比，新房和二手房的价格都出现了下跌。并且，这一价格包含了旅游地产，所以数据仅供参考。
从图中能明显知晓，2018 年 11 月起，丽江新房价格有了明显的稳定态势且略有下降。这种情况一直持续到今年上半年，并且这种态势在今年上半年或许还将继续。
这种现象在丽江房网的门店中能够明显察觉到。2019 年下半年发一期公众号就可以成交一套房，而现在发四五期都未必能卖出一套房。
俗话说，“动车一响，黄金万两”。然而，这一说法在丽江房市里并未产生人们所期望的效果。原本随着动车开通在大理房价迅速上升，可在丽江，房价却出现了“水土不服”的情况。
一方面，动车开通之后丽江房地产信息网，有很多原本对丽江的医疗、教育条件感到失望的人，他们转而选择到教育和医疗更具优势的昆明去买房。这种现象是许多房地产商都未曾预料到的。
一方面，2018 年出现了一波涨势。在这之后，一些政策和条件得以放宽。因为这一情况，丽江开展了大量的楼盘开发工作，供给的数量有了很大的提升。
据一位知情人士介绍，丽江城区今年开始会新开差不多 20 个楼盘，其中包含正在开发的那些。“由于前些年都没有进行开发，如今这么多楼盘一下子涌现出来，这对整个市场的冲击将会非常大。”该知情人着重强调。
忠告：房子不是拿来炒的，是用来住的
读本君
在这种情况下，购房者或者投资者应该如何做出决策？
钟占友表示：丽江房价达到 8000 元/㎡的情况需格外谨慎。而房价达到 10000 元/㎡的，则属于风险较高的范畴。老百姓积攒钱财并非易事，所以一定要保持谨慎，再三谨慎。
此外，近期丽江有许多投资回报型楼盘，大概有 6 到 7 个，同时还有酒店式公寓等。这些楼盘的房价被定在 6500 元到 10000 元每平方米之间，面积大约在 40 平方米到 70 平方米左右，一套的价格大概在 40 多万到 60 多万之间。
卖房的大多是代理公司，他们所许诺的某些东西实际上难以实现。之后代理公司离开了，谁来为你承担责任呢？并且有不少是以国际连锁酒店管理为旗号的，能够实现的情况非常少。
前期价格为何如此之高？他将这笔钱当作你的分红，然后又返还给你。就如同羊毛出自羊身上，此物品价格为 6 千，却卖你 1 万，第一年、第二年会返款，而第三年或许就无法获得收益分红，那你该怎么办呢？
例如投资回报率很高，在 4 到 5 年就能短期回本等情况，实际上是非常困难的。通常商铺以及投资回报类的房地产项目，其投资回本需要 20 年，在丽江甚至有些项目 20 年都无法回本。
去年年底，出现了一些认购的楼盘无法进行转手的情况，最终炒房客将原价退还给了开发商。这再次提醒大家一定要保持理性，谨慎进行投资。
据悉，丽江现在的酒店公寓式住房中，有一些之前的收益大概在 6%左右，而现在的回报率还不到 2%。
香江花园尚水居的单身公寓，40㎡左右，房售价 13—18 万；古云杉的单身公寓，40㎡左右，房售价 13—18 万；华首上领域的单身公寓，40㎡左右，房售价 13—18 万；金凯广场的单身公寓，40㎡左右，房售价 13—18 万；阳光 100 的单身公寓，40㎡左右，房售价 13—18 万。如今市场上，同类型面积大小的投资性房屋产品基本能卖到 35 万—45 万，单价将近 10000 元/㎡。这种差异的对比，值得购房者静下心来认真思考。
市场：200—260㎡的庭院需求量最大
读本君
在丽江，哪种房子更受人们欢迎呢？对于首次进行购房的人来说，需要留意哪些方面的问题呢？
钟占友说：公寓式的面积在 95 到 128 平方米之间，有 3 室 2 厅 2 卫（其中 1 卫）以及 1 厨 1 阳台，这种类型在丽江很受欢迎。另外还有一种面积大概在 120 到 130 平方米，一楼带有院子的公寓也很抢手。接着，在同等面积的情况下，退台式且带有露台的房型也销售得非常好。
庭院的面积大概在 200 到 260 平方米之间。5 室 2 厅 3 卫的户型是最受需求的。带有 30 到 40 平方米的院子是最为合适的。
之前有新闻称全国各地停止了别墅的审批。当时，大家都认为不能再建造别墅了，这导致别墅的价格出现了上涨。希望老百姓不要产生误解，实际上这是为了对住房供应结构进行调控以及规范市场而提出的举措。
相关新闻：
国土部对低密度花园等类别墅项目的审批将进一步控制。
2019 年住建部门需即刻暂停办理本行政区域内涉及别墅项目的建设审批手续。同时，要对已经建成的别墅项目进行梳理工作，对正在建设的别墅项目做好梳理工作，对已经获批的别墅项目做好梳理工作，对待建设的别墅项目做好梳理工作，对待获批的别墅项目做好梳理工作。
而首次购房者，一定要注意以下5个方面：
了解开发商的情况，需确认其是否具备相应资质。查看地块是否已到手，以及后续能否顺利办到不动产证。
了解土地的性质，重点包含两个方面。其一为政府合法国有出让地；其二为返还地。尤其要注意返还地，因为其涉及能否办到证的问题，且耗时较长，所以一定要看清楚。
首次买房时，一定要知晓自身的银行征信状况，要弄清楚是否能够贷款，以及能够贷款的额度是多少。
如果进行转让，务必签订认购权转让协议，同时要确认房价。因为后期若开发商涨价，就容易引发扯皮情况，所以必须要有双方签署的《认购权转让协议书》，以此来规避后期可能出现的风险。
买房需要注意风险，建议向专业人士多多咨询，以便了解市场行情，不要盲目进行购房行为。
未来：房价到8000-10000元/㎡，上升空间很少
读本君
那么，未来丽江的房价还会上涨吗？
钟占友称：去年的这波涨势使房地产商看到了希望。然而，今年实际上泡沫已经开始显现，现实并非那般美好。例如丽江的房价达到 8000 - 10000 元/㎡，其上升的空间已较为有限。未来丽江的房价仍会有上升空间，但幅度不大，与原先的预期存在一定差距。
还有一件极为重要的事情，那就是房产税。一旦房产税在丽江开始实行，就会对房市产生很大的影响。之前是依靠房产来维持生活，而等房产税正式实施后，就可能难以维持了，到那时就会出现诸多这样的情况。
还是那句话，房子是用来住的，不是用来炒的。
丽江读本众议院
文中提及丽江至昆明动车的开通一事，其对丽江房价的拉升作用并不明显。在我看来，这是在情理范围之内的。昆明向来被称为春城，并且在医疗、教育等各个方面的条件都远远优于丽江。那么，会有多少人愚蠢到舍弃昆明而跑来丽江买房呢？相反，这反而会促使更多的丽江人前往昆明进行购房。
真正会对丽江房市产生影响的，是丽攀高速公路的开通。丽攀高速开通之后，前往永胜变得方便了，前往华坪也变得方便了，前往攀枝花变得方便了，甚至前往成都也变得方便了。攀枝花本身气候炎热，空气质量不如丽江好，已经有许多人想要在丽江买房，只是之前受到交通的限制；而丽江城毕竟是丽江市的经济文化中心，很多永胜人、华坪人都想要来丽江买房，之前也是因为交通不便利，阻碍了他们。丽攀高速公路开通后，交通变得便捷了。去永胜大概只需二三十分钟，这将会迅速推动高速沿线城市的人口来丽江购置房产。
古城区常住人口约 20 万。刚需的所在之处在哪里呢？试问周边的亲戚朋友，哪个家庭不是拥有两套及以上的房子呢？是真的呈现出供不应求的态势，还是供过于求呢？真正的供需平衡究竟在何处呢？市场能否消化那么庞大的存储量呢？那么多空出来的房子又将用来做什么呢？不要拿丽江和大理进行比较，大理主城区有多少人口呢？而且大理还是滇西北的交通中转站，丽江是否属于交通要道呢？
动车高速一通后，你的 1 万 5 定价与成都昆明相对标。这导致流入丽江的人口没有接盘的能力，而有能力接盘的丽江人口却会大量流出。丽江的常住人口数量是多少呢？房产库存又有多少呢？玉龙县城的现状又是怎样的呢？如果继续不停地进行建设开发，必然会造成高空置率！即将出台的房产税以及国家和银行的调控措施，会让一部分人先开始哭泣，不管怎么卖来卖去，最终大多都是本地居民接盘。
对于钟占友的观点，您有什么看法？
对丽江房市，又有怎样的观点？
