大家好，我是火箭哥。
买房属于一门科学，现在我来引领你进入这门科学：火箭哥凭借科学的买房理念，能够帮助你买到合适且优质的房子。
以下是正文：
房价，到底是由什么决定的？
有人说地段、有人说配套；
有人说小区品质、也有人说是景观；
还有人说街道送什么菜、小区里唱什么歌有关。
我们可以把房子的软硬件水平统归为两个字——
价值
一个房子的价值提升，就能得到更高维度的客户的认可；
承价能力更高的客户愿意通过买入行为来认可这个房子，这样房价才会向上突破。
但是我发现，越来越多的房子，它的价格不一定和其价值所匹配。
卖多少钱并不一定等同于值多少钱，而是包含了人们对它的估值期望。
市场对某套房子、某个小区或某个板块的估值发生变动时，其变动幅度会比价值本身的变动幅度大很多。
价格高于价值时，就会有高估的情况；价格低于价值时，就会出现被低估的状况。
这几天看了很多街道送菜、邻居团菜的相关内容后，我给大家准备了一篇很有干货且内容硬核的文章。
买房和买股票一样，要看估值！
01“板块”
板块的估值高低英伦风尚 房价，应该是我们最常见的了——
经常有人会说某个板块被高估或者被低估了，这其实就是在对板块的估值进行讨论。
一个板块被称为“洼地”，这并不代表该板块被低估了。其原因是板块自身的价值比较低。在估值方面，它既可能被高估，也有可能被低估。
一个板块的价值，是由多项指标决定的：
价值资源类似的板块，因为人们对它们的看法存在差异，所以会导致估值出现巨大的鸿沟。
比如上海就有着“上只角”和“下只角”的经典地段认同论——
仅隔一条苏州河，板块估值都会有很大差异。
苏州河以南的江宁路板块，其估值相对偏高；苏州河以南的南京西路板块，其估值相对偏高；苏州河以南的人民广场板块，其估值相对偏高；苏州河以北的汉中路板块，其估值相对偏低；苏州河以北的苏河湾板块，其估值相对偏低。
但实际上，苏州河以北有不少地方，在板块资源方面，不比南边差；在城市界面方面，也不比南边差；甚至在商业逼格方面，同样不比南边差。
苏州河北的汉中路板块就是典型：
12 月 13 日三轨交汇，有大体量且高品质的 CBD。入驻的公司都很高级，像 WPP 以及盈科律师事务所等，它们在各自的行业领域里都是顶尖的。
蓝瓶咖啡在全球范围内很火，它选择了板块内的静安国际中心，即便在疫情期间也依然有人在排队。
板块内主要是以 2010 年后的次新房为主。像静安天御、苏河融景、凯德星贸邸、卓悦居等这些楼盘，它们的品质都相当不错。
这里的板块主力总价实际上已经达到了 1500 万，甚至达到了 2000 万。然而，了解汉中路板块的人实际上是非常少的。
同品质的汉中路价格与苏州河南面相比，比新闸路沿线老静安的次新小区低约 20%。这个差距对于板块本身而言是过高的，早晚都会被拉平。
板块估值的差异来源容易被更上一层的行政区或大区域的估值所影响。
刚才提及的苏州河南北是一个示例，过去的“宁要……不要……”这种情况也是极为典型的区域估值存在差异的表现。
行政区存在鄙视链的情况较为常见。例如，一旦听到黄浦、徐汇、静安等区，人们就会对其另眼相看；而一旦听到闸北、普陀、杨浦、虹口等区，就会觉得它们是“价值洼地”。持有这样观点的人不在少数。
在这背后，一方面是所在行政区的管理水平、招商能力的体现：
一个区的招商引资能力较为强大，它所描绘的蓝图都能够得以实现，并且城市管理呈现出井然有序的状态。这样的情况自然会吸引来更多的人和带来更多的利税，进而使得行政区的估值水平也随之不断提高。
另一方面，则是受新盘开发数量影响的关注度差异——
最近两年黄浦的新房数量较多。新天地有不少新房豪宅出现，南外滩也有，老城厢同样有。这带来了大量线上和线下的流量，也吸引了有钱人的目光。所以整个黄浦的房价都很高，基本上很难找到估值偏低的地方。
长宁是个反例，因为新房数量极少，所以购房者对它的讨论也比较少。这两年它的估值处于较低水平。然而，古北二期堪称内环外的王者社区，最近传遍全网的彭于晏就住在古北二期的华丽家族小区，那里的房子起步是 153 平的 3 房，每套的均价都在 2000 万以上。
简单来说，新房就相当于流量。只要有新房存在的地方，信息流和客流就会被引导到那里。这也就相当于间接地让行政区和板块的估值水平得到了提升。
碧云 2.0 的张家浜楼盘新概念，虽然是蹭热点，但对原板块的曝光不可小视；前滩的三林滨江南楼盘新概念，虽然是蹭热点，但对原板块的曝光不可小视。
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02“楼盘”
同理，在同一个板块中，不同楼盘的估值情况有所不同，有的可能存在高估，有的可能存在低估。
因为楼盘本身也存在IP现象。
住在翠湖天地的业主，倘若不是特别低调的那种，通常会说自己住在翠湖，而非说在新天地。
住在五里桥的人会说自己住在新天地。
住在汤臣一品的业主通常会直接报汤臣一品这个名字，而不会说自己住在陆家嘴；住在仁恒滨江园的业主一般会直接报仁恒滨江园这个名字，而不会说自己住在陆家嘴。
只有住在东园、东昌甚至潍坊新村的，才会说自己住在陆家嘴。
一个好的楼盘，名气不亚于板块——
仁恒河滨城在联洋有其独特地位；品尊国际在真如有其特定位置；贝尚湾在九亭有其相应情形；云锦东方在徐汇滨江有其独特表现；中海紫御豪庭在长风有其特定状态；大宁金茂府在大宁有其相应状况；嘉天汇在老静安有其独特之处。
我发现，有些楼盘的 IP 高于板块 IP 。这些楼盘基本都是本板块规模较大的标杆楼盘。它们的档次处于一梯队，但不一定是最好的楼盘。
新天地品质最好的楼盘并非翠湖天地 2 - 4 期，而是华府天地和锦麟天地雅苑。然而，这两者的名气与翠湖天地相比，相差的程度不止一档。
楼盘IP的高估，来源是多样的——
有些来源于新盘开盘对老盘的曝光。新盘开发商对于二手老盘而言，是免费流量。
翠湖五期六期新盘对于翠湖1-4期，就是免费曝光；
中粮瑞虹海景壹号、瑞虹十期，对于老瑞虹来说就是免费曝光。
云锦东方和百汇园，对于自身都是一种免费曝光。
而相反，缺乏新盘曝光的同板块其他二手，就会相对低估——
有些楼盘会因为楼盘规模的不同以及线上曝光的差异而有所不同。某一个楼盘的成交量是最高的，但这并不意味着这个楼盘的品质就是最好的。
人们看到的是 xx 楼盘卖得最多，这种情况很容易让人们受到马太效应的影响。
因此，要判断一个板块中楼盘价值是否被高估，只需观察板块内标杆楼盘与其他同品质楼盘的价差，以及与二三梯队楼盘的价差，就能得知结果。
房子是用于居住的。板块相同且品质类似。倘若某些名气较大的楼盘价格高出许多，那么就会带有较浓的“韭菜味”。
在南外滩董家渡这个地方，华润外滩九里有一套 166 平的两房，其得房率极低，价格要 3000w+。而在同品质的情况下，浦江公馆 180 平的高区正气三房价格也只是这个数。很明显，名气更大的华润外滩九里被高估了。
（上图浦江公馆，下图华润外滩九里）
以刚需板块为例，在 2019 年，九里亭的贝尚湾售价约为 5.5 万。而其周围的二梯队楼盘，像英伦风尚、绿庭尚城，售价为 3.5 万。
这种60%的价差，在一个刚需板块显然是不合理的。
2021 年上涨之后，这种比例变为 7w 和 5w，价差变为 40%，回归到了正常区间。
单一楼盘能够自成一个品牌，这种情况在短期内或许可以获得更高的溢价。然而，价值方面的差异会随着时间的推移而逐渐被填补起来。
不要轻信某楼盘很好有溢价的说法，还是要自己实地了解才好。
03“学区”
我们选取两个极具代表性的学区房作为例子，以观察学区估值所存在的泡沫以及其破裂的情况。
2019 年，楼市处于低迷状态，学区焦虑也较小。那时，对口浦东一梯队九年制学校上海实验学校东校的金桥酒店公寓，以及对口建平地杰位于金色中环带御桥地区的万科海传奇，它们当时的价格分别为 450 万和 630 万，这些价格都是相对正常的。
然而，公民同招和民办摇号政策落地后，人们对学区房的焦虑程度进一步提升。学区的估值效应开始显现并逐渐扩大，在 2021 年初达到了最高值。
金桥酒店公寓 59 平的一房可以卖到 840 万。万科海上传奇 85 平的两房能够卖到 1050 万。这两个价格远远地把附近板块的非学区房源甩在了后面。并且明显处于泡沫期。
中考新政和双减政策落地了，并且前期涨幅过于大。在这种情况下，学区房的热度在去年下半年迅速降低，学区估值的泡沫破裂了，到了年底，其估值降到了 580 万和 810 万。
注意，此时的价格，是在人们对楼市和学区都持双重悲观态度的情况下形成的价格。它从高点开始下跌英伦风尚 房价，下跌幅度达到了 200 多万。泡沫已经充分释放并出清，甚至还有点被低估了。
今年开年的时候，信贷开始回暖，正常学区的需求也得到了释放，这导致两者的价格有了小幅的回升。目前，680 万和 960 万的价格可以说是比较理性的了。
在短短一两年的时间里，学区的实力没有出现明显的变化。所以，这两个学区的房源非常清晰地展现出了学区价值存在高估和低估的情况。
学区容易引起人们的焦虑，所以它的估值波动比一般要素要大。我们一定要紧盯价差和涨幅，避免被割。
04“写在最后”
新房中，涉及估值差异的情况较为少见。限价的作用使得估值可能导致的差异基本被消除了。
但是，新房存在着认知方面的差异，同时也存在着价值被低估的情况，而这是由地段鄙视链所引发的。
安康苑所在的是苏河湾，这里的情况是板块估值低带来了低分机会；世纪玺、青蓝国际所在的是西藏北路，这里同样是板块估值低带来了低分机会。
这篇文章将作为科学买房系列的起始文章。之后，我们会从规划、商业、学校、产业等多个方面，对各个板块进行剖析和讲解。请大家拭目以待。
以上是正文，来自火箭哥。
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