目前来看，今年青岛楼市正处于冰火两重天的状态。其一，在时间方面呈现出“火冰”交替的现象，上半年楼市较为火热，而七八月开始转冷，之后寒意不断。其二，在区域上存在“冰与火”的差异，市内部分区域较为火热，而近远郊地区则较为冷清。其三，在开发商业绩方面也有“冰与火”的表现，部分强势的开发商日子相对还比较好，但也有一些开发商在泥潭中挣扎，甚至直接被淘汰出局。
此前楼市呈现“热”的态势。首先，这得益于整个市场大环境的复苏，特别是在后疫情时代，大家对房地产的需求一直处于增加的状态，没有减少。其次，在国际货币超发的压力之下，去年底以及今年初一直处于观望状态的大量准客户，纷纷涌入了楼市。第三，主城区楼盘数量少，且刚改需求较大，这导致主城区，尤其是崂山区、市北浮山后等片区的房价有了一定程度的上涨，其产生的影响较为明显，接着传导到主城区以及近主城区的刚需刚改地带，使得成交量上升。第四，区域性政策起到了推动作用，这里所说的是城阳区的共有产权政策。青岛有千万人口的大基数，这一基数较为明显。青岛对周边城市有虹吸作用，且这种作用较为明显。青岛的产业较为完善青岛房价虚高，在产业完善的情况下，人口不断涌入。人口不断涌入对楼市上扬起到了助推作用。
国有土地使用权出让收入征收部门有了划转新政，青岛在首批试点城市之中，再加上此前的“三道红线”政策，这对房企的财务压力和资金成本是一个极大的考验。五是区域性的扶持政策所产生的作用逐渐减弱，就如同“火力”渐渐退去一样。
第四季度的市场以及明年的市场，从目前的分析来看，将会呈现出四个特点。其一，倘若没有政策性的调整，那么楼市将会进入一个较为漫长时期的“冰河期”，在青岛，部分房价虚高的片区将会出现较大幅度的降幅或者处于横盘状态。其二，二手房市场将会迎来极为巨大的考验，房屋的去化难度极大。第四，并且这是最为重要的一点，购房者的心理预期发生了根本性的改变，“房住不炒”的理念已经深深扎根于人们心中，大众的观望情绪将会在较长的一段时间内持续存在。
刚需在第四季度可以进入市场，不过要挑选那些质量体系把控严格且大众口碑良好的品牌开发商，以及配套较为完善的区域。投资者则应该谨慎进入市场。无论是哪一类，在今后的一个时期都必须牢牢捂住钱袋子，因为一旦开发商“暴雷”青岛房价虚高，你的血汗钱就会白白流失。
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