应对美国关税战的利器是重启我国房地产市场
文/孟晓苏
一、充分认识出口困难，直面美国加税挑战
特朗普对全球挥舞着“对等关税”的大棒，他对中国输美产品课征的税已经达到了非常不合理的程度。一些媒体总是喜欢渲染美国民众进行抗议、美国超市出现涨价、国际社会给予谴责、中国输美一半的产品没有替代品等情况，然而这些都只是单方面的说法。我们思考美中经济政策的变化时，应聚焦这些问题：“对等关税”是否必然能促使美国制造业回流以及增加就业岗位呢？其目的是只对美国有利而损害中国，并且这种效果对中国的损害要比对美国的损害更大。
特朗普刚对中国输美产品追加 50%关税，致使税率达到 104%。接着，中国将对美国的税率提升至 84%。被激怒的特朗普是否会进一步采取措施呢？我认为他会这样做。中国在宣称“奉陪到底”的同时，必须认真去研究并想出应对更多情况的办法。
国际智库认为，某些受害国的民众会陷入“悲伤五阶段”，即“否认、愤怒、讨价还价、沮丧、接受”。他们认为中国也会经历这“五阶段”，最终被迫接受现实。因为我国有不少人还在指望继续对美出口，对扩大内需说三道四，声称对美出口不可替代，寄希望于两国领导人通话能够结束贸易战。然而我要说，别再做这样的梦了，还是丢掉幻想，准备好进行斗争吧。狭路相逢时勇者能获胜，宁可让自己损失八百而杀掉敌人一千，也比不抵抗导致全军覆没要好。事情发展到如今这种地步，乞求怜悯是没有用处的。一定要直面面临的挑战，有胆量对美国展现出果敢的行动！
“对等关税”发展到对我国进行非理性加税，这会让我国出口企业处境艰难美国房地产金融，会使我国业已存在的产能过剩问题更加严重。从出口产业方面来看美国房地产金融，我国出口必须要努力开拓非美国的市场。与其花费心思去研究怎样继续向美国出口，不如有勇气去思考与美国脱钩断链的事情。幸运的是，特朗普这次的打击对象不只是中国，还包括他的盟国以及几乎所有的国家，这也给我国带来了新的机遇。中国在坚决进行反制美国的行动时，需要针对其他受到压力的国家出台相应的举措，努力使自己成为各国去美国化进程的主导者，致力于构建去美国化的全球贸易再平衡格局。在此过程中，主动对我国周边国家的关系进行调整，一方面有利于巩固和扩大周边市场，另一方面也将能够有效改善东南亚的政治格局。这样做既能够稳住自身的阵脚，又能够谋划更大的事情。
特朗普的关税政策出现后，更有效的办法是加快我国内需产业的发展。2020 年特朗普 1.0 时期，我国领导人对国内国际形势变化进行了深刻分析，指出要以满足国内需求作为发展的出发点和落脚点。那时，党中央号召加快形成新发展格局，要求推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。这些说法至今仍清晰在耳。党中央以国家领导人同志为核心，依据我国的发展阶段以及外部环境条件的变化，作出了一系列战略决策与选择。这些决策与选择涉及国内经济的系统性变革，且对全局有着重要影响。
美国进入特朗普 2.0 时代后，他所出台的各项政策愈发猛烈且带有非理性。面对当前形势的紧迫，必须对我国内需市场的重要性重新予以认识。在全力维护出口市场的同时，更要注重启动国内需求。作为拥有 14 亿人口的经济大国，应当切实将满足国内需求当作经济发展的出发点与落脚点。
二、加快楼市政策调整，迅速修复内需市场
房地产是我国城乡居民的最大需求，同时也是我国内需产业的最大订单。它对国民经济内循环起着主要动力源的作用。原本从 2020 年开始，就应该按照中央的战略部署，从经济全局的角度来考虑房地产业的发展问题。要把满足城乡居民的住房需求，其中包括建设“市场+保障”的房地产发展模式，当作内需发展的重点。可惜这些经济政策在实施过程中，走向了与预期完全相反的方向。自 2021 年下半年开始，各部门没有遵循中央促进内需的要求，反而加大了对房地产市场的打压力度。他们宣称房地产是“最大灰犀牛”，并且不断加大“限购、限贷”的力度，还划出了“三条红线”，对房企实施停贷、抽贷、断贷等措施，从而形成了“政策合成谬误”。这些政策引发了“上楼撤梯效应”。那些贷款多且规模大的“好房企”，它们受害的情况更为严重。
现在我国的房地产业已经连续三年呈现下滑态势，销售额出现了剧烈的下跌情况。2021 年房地产市场的销售额达到了 18 万亿。以这个数据当作衡量的基准来看，2022 年的销售额比 2021 年减少了 5 万亿。2023 年的销售额比 2021 年减少了 6.5 万亿。2024 年的销售额比 2021 年减少了 8.5 万亿，最终只剩下 9.7 万亿。“法拍房”曾一度无节制，这使得楼市信心加速崩盘，我国首次出现全国性房价大幅度下跌的情况，到 2024 年底房价跌幅已达 30%，且还未跌到底。我国城镇住房总价值约为 400 万亿元人民币，其占居民家庭财富的比例为 65 - 70%。房屋价值快速下降，致使 120 万亿元居民家庭财富消失。损失的金额比 2008 年金融海啸时美国房价下跌的损失总量 11 万亿美元还多一半。这相当于我国全国一年的 GDP 被丢掉了。居民为防荒而减少消费、省吃俭用存钱，在三年里，住户新增储蓄达到 48 万亿元，但这仅仅是住房价值贬损的三分之一。房地产崩盘对建筑业、建材业、家居家电业等 180 多个相关产业产生了影响。这导致职工收入下降，甚至出现失业下岗的情况。同时，政府的财政收入也急剧减少。在房价普遍下跌的形势下，几乎没有人能够避免受到影响而进行避险，就如同“覆巢之下焉有完卵”所说的那样。
这种政策谬误充分暴露其危险性之后，才被人们逐渐认知，从去年到今年被中央逐步纠正。然而，治病已为时过晚，病情愈发严重。市场萎缩的状况极为严重，两年前适用的“取消限购限贷”“保交楼”等药方已不再适用。商品房市场的低迷还将持续相当长的一段时间。在我国最需以内需来支撑的时候，“政策合成谬误”已然将房地产这一国民经济的重要支柱给推翻了。当下面对美国发起的关税战，就必须迅速开启我国的内需市场。
三、如何迅速恢复我国房地产市场活力？
国内房地产已连续三年出现急剧下滑的状况。在此情况下，需尽快让房地产市场恢复活力。国内居民的住房财富大幅贬损，且还存在继续下跌的风险。要将“稳房价”以及“止跌回稳”当作政治任务，打响一场全民财富保卫战。
将 2024 年我国房地产数据与 2021 - 2022 年的正常年景数据进行对比，能够看出如今的房地产市场出现了若干新的变化，这与两三年前笔者呼吁“取消限购”的时候不同。在这个时候，政策调整需要及时跟上，不能用“刻舟求剑”般过时的政策来应对已经发生变化的实际情况。
房地产企业的待售房有所增加。不过，这并没有社会上流传的那么夸张。其中待售住房为 3.9 亿平方米，换算后是 390 万套住房。待售房的问题确实需要解决。同时要看到，住房几年都卖不出去，这使得市场的产出已经减少。商品房本来就需要有一定的存量，在正常年景下，也应该保有大约 5 亿平方米的待售房，就如同超市货架上要摆放商品一样。如果没有购买者选择，就不会有市场经济，也不会有“现房销售”。当前房地产业存在更大问题，房屋新开工面积减少了 15 亿平方米，从 22.4 亿平方米降至 7.4 亿平方米，全国房地产 2/3 的新开工量消失了，房屋总施工面积减少 20 亿平方米，这给建筑业等 180 多个相关产业带来了大窟窿。事实表明，病情如果拖延过久就会发生转移。而楼市的主要病灶已经转移到了较为深入的地方。
所以，现在让扁鹊治病不能仅着眼于存量房。化解存量房的思路应当立刻进行转变。政府应将资金力量用于“盘活存量用地与商办用房”；需进一步严格管理法拍房，以阻止“边际价格效应”致使整体房价持续下跌；更为重要的是，通过“稳房价”来达成“稳预期”，政府进行购房收储是有必要的，然而政府的作用终究有限，最终还是要依靠人民群众重新进入市场来化解商品房库存。居民购房会带来对装修、家居、家电等许多消费品的购买。房价稳定能增加居民消费信心，使人民群众敢于花费钱财去购买其他商品，让消费品市场恢复到前些年楼市旺盛时的繁荣状态。
房地产的病情发展到各种程度都有相应的治理办法，但必须做到对症下药。当下需要推行“超常规”的政策，将主要精力集中在针对病情转移的主要部位进行处理，以防止病情持续蔓延。
规模化保障房建设需尽快启动。最新统计显示，保障房仅占城镇住房的 14.7%，新市民也就是“农村转移人口”对保障房有着很大的需求。保障房建设存在资金投入不足的问题，仅依靠地方政府是不够的，中央财政应带头进行投资，这就如同“抽水机原理”，在启动保障房建设时需要加入一盆水。
要解放思想，允许“商改住”。重点在于化解商办房的存量房，这样能够释放出不少开发企业的能力。其中有一部分商办房是适合改为保障房的，这些保障房可以由政府安排，向特定人群进行租赁或者销售。
吸取商品房价格被打压的惨痛教训，对“政策合成缪误”进行反思，努力促使房价停止下跌并回归稳定。要将“限购”“限售”等政策措施全部转移到保障房管理方面，不再通过行政手段来打压商品房价格，让房价能够回到下降之前的状态。
展望未来。我国房地产在近几年面临困难，然而未来却存在诸多利好。美国房地产遵循 18 年周期规律，曾多次出现下降情况，且都在四年后得以恢复，随后进入再发展期；日本房价历经 30 年的低迷后，最近 7 年开始恢复上涨，这推动了日本经济的恢复与发展，也让年轻人对前途更有信心。我国房地产市场依然拥有很大的需求空间，尤其是城镇化所带来的巨大红利有待进一步发挥。我国城镇常住人口达到 9.33 亿，然而户籍人口仅有 6.8 亿。其中，对城镇保障房有需求的农村转移人口有 1 亿户。并且，在城镇户籍人口中，还有许多年轻人组成的新家庭也有保障房需求。这些情况构成了我国的重要“人口红利”。
四、准确把握楼市数据，建立内需市场信心
网传在 2025 年 3 月住建部进行了公布。此次公布的是全国住房数量摸底调查的相关情况，通过该调查掌握了住房存量的数据。到 2024 年底时，全国城镇住房总套数为 3.9 亿套，人均住房面积是 41.8 平方米。其中，商品房所占比例为 63.2%，保障性住房占 14.7%，城中村改造房占 9.3%，其他房屋占 12.8%。
这 3.9 亿套住房和我公布的数据相近。我之前预计是 3.8 亿套，另外还有 8000 万套市民持有的“小产权房”，这样城镇居民持有的房产大概是 4.6 亿套。并且农村住房有 2.5 亿套，其中有一小部分和小产权房数量有重合。全国城乡居民现有的住房大概是 7 亿套。把这些数据发布出来，就能避免人们持续炒作虚假数据。这些虚假数据包括“城镇待售房有 3 亿套”，也包括“积压房有 35 亿套”，还包括“全国还有 6.6 亿栋楼”等。
城镇居民人均拥有 41.8 平方米，这依然是建筑面积。将其折合为使用面积后仅为 29.3 平方米，所以还是无法与欧美发达国家相比较。尤其要指出的是，“人均面积”这一概念不能用来掩盖中低收入家庭的居住困境。2.5 亿进城的新市民以及 4100 多万农村留守儿童，还需要新建或归集上亿套城镇保障房。
城镇住房中，商品房占比 63.2%。“其他住房”占 12.8%，这类“其他住房”应是单位自建房，其中包含公务员住房。商品房与“其他住房”这两组数据相加为 76%，大约是 3 亿套。保障性住房占比仅 14.7%，仅有 5700 万套。假设未来 10 年新建保障房 1 亿套，那么预计商品房即“改善型住房”会增加 5000 万套。减去 10 年中的旧房更新拆除部分后，到 2035 年城镇住房将达到约 5 亿套。在那时，保障房能够占据全部城镇住房的 30%，从而成为适合我国国情与民情的合理比例。
那时我国居民的住房面积是否达到了欧美发达国家的水平呢？如果在这 10 年中我国打破了城乡二元结构。城市资本大量投入到乡村。像美国那样建起了成片的独栋住宅村落。出现了富裕居民的“逆城市化”现象。农民家庭的财富因此获得了数倍的增长。这样就会释放出我国最大的经济潜力。迎来经济社会发展的全新局面。如果那时这种制度变迁没有实现，那么我国人民的居住条件总体上就不会赶上欧美发达国家。
我国住房商品化的发展始于 1998 年房改，10 年后到 2008 年也才 37 年，保障房建设较为滞后。2035 年时，与有着二三百年发展历程的欧美房地产市场相比，差距明显。切不可盲目吹嘘。更不要说那些被夸大的房屋数据，它们并非用于支持改善人民群众居住条件，而是被用于污名化和刻意打压房地产的。
中央于 2921 年提出“稳房价、稳预期”的要求。最近，中央多次要求“房地产市场止跌回稳”，并且要求“持续用力以实现房地产市场止跌回稳”。相信只要具体措施能够落实到位，楼市的复苏能够在不遥远的时间内得以实现。
