之前盘点完奥体、东二环、南二环后，接着来聊聊五四北。在这几年，关于五四北的话题不算多，然而，这里的发展却值得我们去借鉴。
板块划分
五四北的划分较为清晰。在行政方面，该板块基本等同于晋安区新店镇。和其他板块一样，此板块的命名没有采用行政名，而是依据区位的设定来取名。
该板块凭借紧邻鼓楼区的这一优势五四北房价，以别墅区作为开端，时常被宣传为“鼓楼后花园”。
对于板块的区域划分，按住宅和周期分布，大体可以做以下细分：
别墅是一个居住主题公园，占地面积达 1800 亩，有 5 期规划，由利嘉集团开发，是最早开发的代表。
秀山：1 号线沿线。周边的房子房龄约 15 年。近年有鲁一、绿城海棠、建发璟园。这里还汇聚了泰禾广场等。从区位上看，算是板块的腹地。
琴亭有建发领第和万科金域榕郡，它们是环绕琴亭湖打造的高层住宅，是 2013 年左右的代表作品。
三盛拥有三盛国际公园，该公园是千亩地块，被定位为低容积率社区，分多期上市，是 2015 年左右的代表作品。
战坂汇聚了大量的安商房。在 2017 年到 2019 年期间，有土地拍卖供应。规划中有地铁 3 号线。然而，目前地铁 3 号线还没有落地。
泉头：2018 年，在水库边规划的新区域。龙湖、绿城入榕并高价拿地，然而去化情况相对低迷，时常被网友拿来调侃。
斗顶位于绕城高速以北且莲花峰以南，金地在此拿地，其定位为刚需盘，配套方面相对有所缺失。
古城去年规划了 2469 亩古城遗址，它是福州的根之所在，融信澜湾是其代表项目。
外环的新店存在城建方面需要改善的情况，因为被山体所阻挡。其中的代表有三盛拾光里和人才公寓。
从板块的划分角度来看，能够发现板块开发的周期已经有 20 年了。早期主要是以别墅区的形式进行建设，这与当初的定位是一致的，将其作为后花园，以此来吸引鼓楼区外溢的改善需求。
2010 年之后，板块开始进入大规模的开发。从琴亭开始，接着到三盛。到了 2018 年之后，又有战坂、泉头、斗顶等地。
目前整个板块的开发已接近尾声。板块目前的定位有所改变，早期有别墅区，后来又有了高层改善项目，到现在是以刚需盘为主。
板块土拍
五四北起步较早。近年的开发规模同样不小。尤其在 2017 年到 2019 年期间。这个板块正好赶上福州安商房的高峰期。所以这几年进行土拍出让的地块中。有不少地块是高比例安商房。
此数量相当于一个居住主题公园的体量。
从板块的楼面价方面来看，2017 年三盛拿下的地块楼面价达到最高峰，可售楼面价为 2.5W。因为该地块需配建 3.55W 公租房，所以这个地王的属性并非纯商。
位置处于板块外环，它可以说是巅峰期最疯狂的地王之一。这个项目是前 2 年上市的，曾闹出剪刀门和退房门事件，它就是三盛拾光里。
项目在 2017 年高峰期推出了一些纯商。这些纯商的不少楼面价都在 2W 左右。
战坂的融信澜天靠着提早上市，它的均价是 2.7W，虽然没赚到钱，但是好歹跑量成功了。中庚新时代也靠着提早上市，其均价为 2.7W，同样虽然没赚，但好歹跑量成功了。
泉头区域最为典型，龙湖和绿城以高价获取土地，他们给出的项目品质并不低，然而随后楼市的情况变得寒冷，最终这些项目被卖成了现房。
随后板块迎来安商房，战坂成为最为密集的区域。安商的比例在 70%至 90%之间。目前这些项目已开始逐步交房，其均价约为 1.9W。后续这里会成为外溢刚需的一个选择。
2020 年开始，板块的供应呈现下滑态势。然而，在此期间出现了一些具有代表性的地块，其中最为典型的是位于秀山地铁站旁边的纯商业且低容积率的地块。这些地块都触发了限价摇号机制，并且上市后都销售火热，例如绿城海棠和建发璟园。
目前板块的库存处于相对较低的状态。在供应方面，仅有一幅由国企兜底的地块尚未上市。
2022 年的去化情况显示，尽管楼市处于低迷状态，但此地的去化表现并不差。其中，五四领峯的去化在福州处于前 10；熙悦府的去化在福州处于前 10；天空之城的去化也在福州处于前 10。
可以说今年板块比较低调，然而去化和库存数据却比较亮眼。从楼盘的属性方面来看，热销的楼盘都是那些低于周边均价的刚需盘。
可以说从去化来看，板块的客源属性也开始发生变化。
板块硬伤
1、区位
板块的东北两面被山体所隔断，这使得板块没有太好的区位预期。而剩余的联动方向仅有西南，以及三环和铁路。这些因素导致板块与市区的联动方向非常单一。
这几年福州的发展主要是东进南拓。可以说，板块的位置与政策没有任何关联。
距离鼓楼区不算远，然而却处在三环之外，在日常进行购房宣传时，也显得相对不够突出。
2、配套
板块已经开发多年。在商圈方面，与东二环和金山相比，没有一处是出色的。在教育方面，与东二环和金山相比，也没有一处是出色的。
以五四北泰禾商圈为实例，泰禾在 2010 年左右的时候，获取了东二环以及五四北的商业用地，而如今它们的发展状况有着极大的差异。
从数据方面来看，两个商业的 SOHO 售价的差距不是很大，楼面价仅仅相差 500 。
从定位方面来讲，五四北泰禾的定位为精品购物中心。东二环泰禾由泰禾广场、泰禾新天地以及中央商务集群这三大板块所构成，其中包含着八大高端业态，其定位是海西的第一商圈。
目前发展情况，东二环泰禾依然耀眼，五四北泰禾已经没落。
板块的教育除了商圈外，没有一所学校能被读出来。去年规划的九年一贯制学校，还引发了周边业主关于划片的争议。
除此之外，板块被山体隔断。地铁开通了一号线，然而不少区域未能被覆盖。规划的三号线一直没有落地。整体的交通情况并不理想。
板块定位
板块多年来不断发展，当初是后花园别墅区，而目前新盘主要以刚需为主，由此可见，这里面最大的问题当属定位。
后花园这个形容词，听起来可能是褒义词。然而，将其放在一个新型板块身上时，只能算是中性的。
不少新区容易发展成睡城。五四北更为突出，甚至可以称作“鼓楼的睡床”。
以近鼓楼为核心，却变向使板块失去了独立发展的特性，这样的案例有很多。
核心区附属品存在之后，好处在于能够吸引外溢。然而，随着时间的拉长，就很容易转变为玩物。
这是板块多年来教育和商圈都没有获得太好发展的一个原因。 这是为何板块在多年时间里教育和商圈发展状况不佳的一个原因。 这就是板块历经多年教育与商圈发展不够理想的一个原因。
后花园的居住区定位之后，很明显板块呈现出这样的情况：在五四北睡觉，在鼓楼生活。
由于这个定位，板块在东二环崛起后，定位变得更加敏感。
板块起步的时间更早，那时没有与之竞争的产品。在前 10 年，随着东二环的全面开发，当时的房价大致相同。如今，随着东二环的不断发展，目前的房价出现了较大的差距。
从板块定位方面来看，东二环也会吸引外溢。然而，该板块的区位优势较为明显，并且自身还具有独立发展的优势。
这样的差异存在，并且有了更新的城建。在新一批改善的面前，东二环的吸引力更为明显，且更强。
中间层的购买力更趋向于东区，因为东区的配套预期更好。这样的情况导致了五四北的新盘客源被瓜分了不少。
查看板块去年的去化情况，会发现其并不差。原因很简单，板块中卖得最好的有两个盘，分别是金地五四领峯和熙悦府，它们的均价在 1W6 左右，且户型定位为刚需。
整个鼓楼区周边，没有其他区域有这样的产品存在。因此，这是板块目前仅存的优势五四北房价，也是环鼓楼的最低门槛。
板块出现这样的产品之后，会对下游板块造成打击。比较明显的例子就是前几年的鼓楼西和荆溪等。
板块总结
五四北是较早起步的一个新区，它以鼓楼的外溢为核心，以别墅区为主打。多年后回首一看，发现这个板块的独立发展能力相对有所缺失。
如今在东二环以及东区进行大面积开发之后，鼓楼的外溢有了一个在城建方面更为优秀的“新欢”。
此时回首，发现距离近是一个特点，而其他配套不再出彩。同时，客源的吸引力也开始下滑。
即便想要改变，板块的年龄已经不再年轻，开发程度也已经达到极致，前几年以高价购入土地而被套住的开发商，成为了最后的受害者。
东区房价大多都达到了 3W 以上。南二环以及金山等地需要过江。西二环的房价更是高得难以企及。
此时，对于鼓楼的外溢刚需来说，五四北在低调之后，反而成为了一个不错的选择。
未来发展情况不太乐观，新的发展不多。然而，凭借外溢刚需带来的客源，板块是否能够重新焕发出新的生机，这是值得我们期待的。
