2019 年剩下的时间已不足 40 天。在年底冲刺的这最后时刻，开发商们用尽力量加速卖房，快速让资金回笼，努力争取现金流。经统计，近期在福州有 16 个项目将要开盘或者推出新的房源，这些项目既包括市区的高端楼盘，也有近郊的刚需楼盘。房源数量较多，价格也还算比较合理，对于购房者而言五四北房价，市场一直憋到现在已经到了可以收获成果的季节。但是，所有的产品都值得去关注吗？今天七楼谈一起聊聊关于购房地段的选择。
01
今年国庆期间四环闭合，将连江、琅岐、长乐、闽侯等地串联起来五四北房价，福州的“四环时代”正式到来。在许多人看来，福州的房价体系是以鼓楼区为中心，依次向外围递减，从而形成一环、二环、三环以及四环。这种观念自然而然地认为福州内环的房价还不够高。反过来讲，福州三环外的房价如果过高，其性价比就会较低。环线间房价差距在缩小，对于持有这种观念的人来说，这是一件他们觉得非理性或者无法容忍的事情。
事实并非如此。我们来看最直观的房价情况，截至 2019 年上半年，福州五区各个版块的商品住宅成交均价分别是：中心区的成交均价约为 3.6 万/㎡；东区的成交均价约为 3.3 万/㎡；仓山旧区的成交均价约为 2.9 万/㎡；金山的成交均价约为 2.7 万/㎡；北区的成交均价约为 2.5 万/㎡；马尾快安的成交均价约为 1.9 万/㎡；桂湖的成交均价约为 1.5 万/㎡。其中，中心城区的涨幅较为一致，从 2016 年至 2019 年上半年的 3.5 年时间里，上涨约 1 万/㎡。东区的涨幅较为一致，从 2016 年至 2019 年上半年的 3.5 年时间里，上涨约 1 万/㎡。金山板块的涨幅较为一致，从 2016 年至 2019 年上半年的 3.5 年时间里，上涨约 1 万/㎡。这些涨幅明显的区域都拥有成熟的区域配套，这些涨幅明显的区域都拥有丰富的资源叠加。
板块价格图
以环线来评估房产价值显然更适合单中心的发展模式。这么看来，三环之后，福州已经不能仅仅依靠环线来判断一个项目的区位价值了。
说到底，决定房价高低的根本因素是资源的厚度，而非环线。福州的市中心是先有资源的积累，之后才有了内环线。用静态的、地理上的环线来划分房价，是一种狭隘、固化且标签化的唯心主义投资观。以三江口为例，它身处三环外，然而作为福州向东发展的桥头堡，作为政府资源集中释放的区域，其未来潜力是可以预估的。福州未来的房价体系，在未来并非是以中心的鼓楼为起点向外呈发射状递减。而是旧城区、五四北、东区、城南、金山、奥体、仓山旧区、淮安、三江口、闽侯、长乐等多个板块组团相互关联。
02
存在一个歧义，在许多人的观念中，“豪宅”被认为与“内环的房子”是等同的，这在一定程度上是由传统的生活和工作半径所决定的。然而，福州若要追求持续发展，就不能永远局限于内环，这就是在三江口引进世界 500 强的原因，也是奥体板块等区域开始出现豪宅的客观原因。一种情况出现在城市新打造的核心区域，例如三江口和滨海新城；另一种情况出现在外围的一些区域，像东二环片区、奥体、五四北以及金山。
福州城市的居住功能早已疏散至外环附近，这些存量房将成为今后福州楼市的主要购买力。不可否认，有一小部分市民凭借自身奋斗，能够实现从住在外环到住在中环，甚至住在内环的跨越；但更多的市民基本会留在原地。事实上，大部分区域的经济和配套发展，也能让他们安居乐业。近年来，五四北发生了极大的变化。在福州政府的指引下，这里吸引了大批知名房企。
目前不完全统计显示，五四北板块吸引了十多家品牌房企抢滩入驻，如万科、保利、建发、龙湖、中庚等。这些房企打造了超百亩大盘天空之城，还有新中式墅区建发央著、城芯湖山墅区龙湖云峰原著以及美学人居巨作中庚香山新时代等项目。这些项目为楼市注入了新鲜血液，也助力整个五四北片区焕发新生命。这是外围房价越来越接近市区的一个原因：一方面，越来越多的居民留在原地改善居住条件；另一方面，越来越多的居民选择搬出去住品质更好的新房，而非市中心的二手房。所以，今后要掌握房价升值密码，不能仅凭借自己对地段和生活方式的固守来选择居所，而要抬头审视城市发展的大格局。
对于房地产，李嘉诚有一句经典名言为“地段地段地段”。然而，他并未提及“中环中环中环”。这是因为地段处于动态发展之中，所以对地段的理解不能过于静态且狭隘。居住需求是一种复合需求，它与地段相关，同时也和房子的品质有关。在今天福州呈现出多中心发展的态势，居住功能逐渐分散的大格局中。在今天新建住宅的品质相比存量住宅有了大幅度提升的大背景下。选择那些优质资源叠加的区域，把高品质豪宅当作改善居住的首选，这无疑已经超越了以环线来划分区域，一味追求冲进内环而不得不选择将就二手次新房的做法。
