在日本工作的这四年，我看到了很多日本家庭的财富在地产泡沫之后遭遇了悲剧。如今，这出悲剧正在中国以一幕幕的形式重新上演，只是没有人愿意去承认罢了。
日本的前车之鉴
80年代末，日本房地产疯了。
东京 23 区的房价涨得极为离谱。普通上班族要想买套公寓日本房价泡沫历史，得不吃不喝地工作 100 年。就在那个年代，日本普通家庭为了买房，竟然不惜让三代人一起背负债务。70 年超长期贷款屡见不鲜，甚至还出现了“棺材贷”，这是一种将还款责任传给下一代甚至下下一代的可怕产物。
我在东京认识的某位同事就是这样一个家庭的后代。
甚至还预支了正在念书的孩子未来的收入。
然后正如所有人知道的那样，泡沫崩盘了。
今天，这个家庭的房子市值仅为当初购买价格的约 40%。这个家庭仍在为这一“负资产”偿还债务。我的这位同事已 40 多岁，仍旧单身。有一次在喝酒时，他面带苦笑地说道：“我哪有资金去结婚生子呢？等房贷还完，我都六十多了。”
而这，只是日本"失落的三十年"中无数家庭的一个缩影。
中国正在复制的悲剧
看看吧，今天中国楼市呈现出的各种现象，和 80 年代末的日本极为相似，简直就是其翻版。中国楼市如今的情况，与 80 年代末日本的情形如出一辙。 中国楼市当下的这些现象，和 80 年代末日本的情况一模一样，就是其翻版。 仔细观察，今天中国楼市的各类现象，和 80 年代末的日本如影随形，堪称翻版。 睁大眼睛瞧，今天中国楼市的种种现象，与 80 年代末的日本如出一辙，属于翻版。 把眼睛睁大些，今天中国楼市的各种现象，和 80 年代末的日本情况类似，就是翻版。
家庭全员都呈现“房奴化”的状态已成为常见现象。父母不但要以全款的方式为儿子购置婚房和彩礼，而且还要为女儿准备嫁妆。老人把养老金都掏空了，中年人把信用卡都透支了，年轻人在未来三十年都被束缚在一套过度消费的商品房之中。
很多家庭很可怕，他们不仅一代人在为一套房子负债，甚至两代人、三代人都在为一套房子负债。
房价与收入的比例早已突破了国际警戒线。
东京在泡沫最疯狂的时期，房价收入比大约为 15 倍，此情况已被视作极不健康的水平。如今的中国，一线城市的这一比例能轻易突破 20 倍，二线热点城市也普遍在 15 倍之上。
这意味着什么呢？意味着一套房的价格，一个普通工薪家庭需要连续 20 年不吃不喝才能攒够钱去购买。
现在不仅买房困难，租房也开始变得艰难了。我有一个在北京工作的发小，他每月的薪资是 2 万，然而房租却需要 4000 元，并且还是合租的情况，每天通勤要花费 2 个小时。他面带苦笑地跟我说道：“我就像是一个最底层的房奴，连属于自己的房子都没有。”
而那些已经上车的人，情况也好不到哪去。
高杠杆现象较为普遍。为了那占总房款 30%的首付，众多家庭将六个钱包都掏空了。为了每月的房贷支出，许多年轻人舍弃了正常的生活品质。我所认识的一对夫妻，他们两人每月的总收入是 3 万，但房贷就需要 2 万，剩余的钱连孩子的奶粉钱都难以满足。
整个社会价值观出现了扭曲，这是更可悲的。“有房才有未来”“宁愿苦十年，也要买套房”“宁可断子绝孙，也要在一线城市买房”这些观念竟然成为了主流。其结果是消费被大幅度压缩，创新动力欠缺，社会流动性呈直线下降的态势。
有人说日本是特例，中国不会重蹈覆辙。
日本地产泡沫破灭之前，有无数的“专家”都信誓旦旦地宣称“东京的房子永远不会跌”，这是真的吗？
被刻意掩盖的真相
真相是什么？真相在于将一个家庭三代人的财富都押注在一套难以进行变现的商品房之上，这种方式几乎必然会引发灾难，是一种财富配置方式。
在日本，那些在泡沫时期大量购房的家庭，如今大多生活状况不佳，生活比较窘迫，他们的退休生活质量令人担忧；然而，那些一直保持财富多元化的家庭，就能够更加镇定自若地去应对经济周期的波动。
更令人担忧的是人口趋势。
日本房价崩盘的一个重要因素是人口增长达到顶峰后开始减少。中国的人口拐点已然来临，在 2022 年人口首次出现负增长，这一趋势只会加快，不会发生逆转。
试问，未来二三十年，谁来接盘这些高价房？
高负债的家庭本质上就是一个定时炸弹。
遇到收入中断时会引发连锁反应，遇到利率上升时也会引发连锁反应，遇到房价下跌时同样会引发连锁反应。会出现债务违约的情况，会有家庭破产的现象，还会有资产被强制出售的状况。这些情况进而会导致更多的房价下跌以及更多的违约，这是一个极为可怕的负向循环。
当这种现象大量出现的时候，它不只是个体家庭所面临的悲剧，更是整个社会所遭遇的灾难。
那些不敢说的话
实话无人敢言：中国的房地产长效机制尚未建立起来。土地财政依赖症已到难以戒除的程度。地方政府为获取 GDP 和财政收入，不惜对城市未来三十年的发展空间进行透支。
更荒谬的是，人口已经开始萎缩了，然而很多城市仍在疯狂扩张。它们进行大拆大建，新区新城纷纷拔地而起，可是入住率又如何呢？有些所谓的“新区”，其入住率还不到 30%。
最终的买单人是谁呢？是那些被洗脑而要“尽早上车”的普通家庭。是那些被告知“买房就是买未来”的年轻人。是那些掏空养老金给子女买房的老人。
我们正在目睹一场极为巨大的代际财富转移。此次转移的方向是由未来转向现在，从子孙那里转向祖辈。我们借用了未来两代人的财富，从而堆砌出了今天看似繁荣的假象。
我们该如何避免悲剧?
我是亲历过日本地产泡沫及其后果的观察者，我想提出几点建议，这些话或许不受欢迎：
第一，要认清房子的本质。住房首先是用来满足居住需求的，其次才有可能成为资产。如果把房子当作唯一的投资品，那么其风险要比你想象的大很多。
第二，要构建多元的财富结构。在这个世界上，有很多能够保值增值的东西。没必要把全部的身家性命都押在一块混凝土上。可以将资金分散投资于不同的资产类别，比如股票、债券、保险，还有对教育的投入以及自身能力的提升等。
第三，对成功进行重新定义。难道一个人的成功就一定要用房子的大小来界定吗？生活品质是重要的，家庭和谐是重要的，个人成就也是重要的，健康长寿同样重要，这些哪一项不比多几平米更有意义呢？
第四，要警惕代际之间的透支行为。不能透支下一代所拥有的财富以及他们所拥有的机会。真正的财富传承应当是能力的传递以及视野的传递，而非仅仅是一张房产证以及一身债务。
第五，要敢于做出别样的选择。租房并非是一种耻辱之事日本房价泡沫历史，灵活与自由在某些时候比固定资产更具价值。不要被那种“一定要买房”的社会压力所左右，只有为自己的选择承担责任，才算是真正的成熟。
结语
你到东京旅游一定要去天空树。你从天空树俯瞰整个东京，时常能看到那些半空置着的高级住宅区。它们静静地伫立着，既是日本泡沫时代的遗留之物，也是无数家庭破碎梦想的见证。
那些曾经把家产全部拿出、三代人都挤在一起、依靠高杠杆进行买入的家庭，如今情况如何呢？
他们的房子贬值幅度超过一半，然而依旧在偿还当年那笔高额债务；他们的子女由于家庭财务方面的压力，将婚育之事推迟或者放弃；他们的退休生活因早年的“房奴”生涯而变得不宽裕。
我不希望十年、二十年后，在中国的城市里也出现同样的景象。
但现实是，这个悲剧很可能已经开始上演。
一个家庭的财富积累需要历经几代人的辛勤付出。然而，一次错误的决策就有可能将其彻底摧毁。
希望我们能从日本的教训里切实学到些东西，别让“一套房子毁三代人”在中国家庭中成为普遍的命运。
房子重要，然而比房子更重要的是，在这个充满不确定性的时代，我们要保持清醒，能够做出明智的选择，切实为自己和后代创造可持续的幸福。
不要等到泡沫破裂的那一天，才后悔莫及。
（完）
图：位于六本木的东京塔夜景
