《楼市独家》有最新消息。产业布局与住房民生都和土地有着紧密的联系。就在近期，市规土局把上海各区 2025 年度国有建设用地供应计划表给公布了。来看相关解读。看看今年发展的重点新方向在何处。
Part.1
总体供应趋势
2025 年土地供应总量比 2024 年持续减少。其中，商品住宅用地降幅明显，商业办公用地降幅明显，保障性住房用地也降幅明显。
2024年国有建设用地供应计划用途结构表
5. 但在个人看来，此类住房的受益者更多的是那些需要缩短长时间审批排队流程的人。
征收安置房用地的面积为 90 至 120 公顷。征收安置房的供应有了很大的增加。结合当下的热点新政以及住建部多次发出的呼吁，可以看出拆迁的信号非常浓烈。
商品住房用地为 375 - 485 公顷，其中包含城中村 55 - 75 公顷以及旧改 80 - 110 公顷。从 2022 年起，供应一直处于持续下降的态势。今年与 2024 年相比，供应下降了约 14.7%。下降的部分主要集中在城中村部分。实际上，旧改用地是增加的。综合来看，今年商品房的供应生力军集中在旧改。
商业办公用地为 35 至 65 公顷。与去年同期相比，有大幅下降的情况。大家都知道上海的商办楼开发已经处于饱和状态。确实应该适当减少商业办公用地的规模。
产业用地为 760 - 880 公顷，这是今年的重点。它占比最高，凸显了产业导向以及上海未来发展的目标。结合国际市场和外交局势，上海在未来会努力发展新质生产力，同时推进新型工业化建设。未来，重点的产业板块将变得更加关键。
2024 年曾有新试点出现一种配售型保障性住房用地，这种配售型保障性住房按保本微利原则配售，价格远低于市场价，一般不高于周边商品房的五折。然而，在 2025 年的上海，这种用地并没有延续供应。
Part.2
商品房各区供应特点
中心城区（杨浦、徐汇强势引领）（由高到低排列）
杨浦区计划供应土地 30 至 35 公顷，其中旧改占 20 至 25 公顷。今年，杨浦滨江已供应 4 宗地，面积为 19.47 公顷。下半年，杨浦将继续发力，土地拍卖工作已经在推进中。
徐汇区计划供应 25 至 35 公顷土地，其中旧改 15 至 20 公顷。东安新村旧改包含 3 宗涉宅地块，总面积为 15.9 公顷。首宗 2.5 公顷已出让。目前，徐汇仍有不少老旧小区存在征收预期，这进一步推动并稳固了区域老旧小区的二手房价。
虹口区供应 15 至 20 公顷土地，其中旧改 5 至 10 公顷。今年的土拍已经供应了 2 宗地，面积为 2.3 公顷。近日，北外滩迎来新的规划调整，将商办用地改为住宅用地，这些都是支持今年商品房供应的重要环节。
黄浦区供应 10 到 15 公顷的土地，其中旧改项目为 5 到 10 公顷。老黄浦的情况无需多做说明，旧改项目一直保持着强劲的态势。
静安区供应约 10 公顷土地。从前不久的土地推介会可知，新静安和老静安一同发力。这些土地质量较高长兴楼市库存2025，包含大宁、东斯文里、苏河湾等地块。参考此文：
东斯文里更新单元概念方案，设计单位：华建上海院
普陀区供应约 10 公顷。与去年同期相比有所减少。大概率还是以桃浦智创城为主。真如或许会有新货上架，但是具体时间未知。
长宁区有 5 公顷稀缺供应，市场关注度较高。近日中山公园白玉路桥有官宣，或许这里的宅地终于有望问世。
浦东及近郊
浦东新区的商品住房用地为 40 - 50 公顷，这是较去年降幅最大的，供应几乎减少了一半。城中村用地为 15 - 20 公顷。总体而言，重点开发的区域仍是三林、北蔡、新杨思。
闵行区供应 40 - 45 公顷长兴楼市库存2025，其中城中村供应 5 公顷。宝山区也供应 40 - 45 公顷，城中村同样供应 5 公顷。总量保持持平。今年的供应主要集中在这两个区，也是刚需买房人关注的重点。可以参考两区今年的土地推介会。
2. 供应呈现下降的区域：嘉定、奉贤、金山、临港以及长兴岛，这些区域主要以降低库存为主，尤其金山和临港的降幅较为明显。
Part.3
总体来说
缩总量增质量
城央土地库存原本就较为有限。目前，上海的核心区域在开发方向上主要依靠“存量盘活”。不过，今年出现了与以往不同的情况。
前两年城央有宅地零星出让，不过大多是以体量极小的 MINI 地块为主，像中兴路那些 1、2 幢楼的迷你盘就是这样。同时，旧改入市的项目多数是以风貌别墅为主，比如黄浦老城厢。这就导致了虽然从表面上看市区项目很多，但普通改善类购房者能够触及到的项目依然比较少。
盘活的风貌别墅库存超标
中心城区的供应大区，其实在很大程度上依赖旧改。例如杨浦、徐汇、黄浦这些区域。
过往旧改所诞生的风貌产品形式，终究只满足小众的需求。那些如惊鸿般一闪而过的海量城央风貌别墅，从长远的角度来看，对重塑上海历史文脉的作用十分有限，反而积压了大量的库存，总价动不动就以半亿为起步，可能需要全国的富豪们慢慢地去消化。
2025 年我们看到的新趋势是，有越来越多的高质量地块开始出现。存量盘活的对象从“风貌潮”转变了回来，重新回到了能够满足普通人需求的正常高层住宅上。今年的土拍地王也都是这样的情况。
这一批新宅地兼具历史文化价值与高端居住属性，未来有望成为豪宅市场新标杆，能够拉动区域价值跃升，还能带动新房市场热度，促进楼市积极正循环，实现稳中向好的预期。
五大新城郊区呢，依旧需要去平衡库存和合理供地这两方面。在我看来，努力发展产业会更有未来一些。
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