DK长三角购房公开课·七节课汇总
特别鸣谢-万科美好生活实验室
我们有一个不大的野心：在一周的时间跨度内，利用七节课的时长，尝试去对所有的房地产问题进行解释。
第一讲 现在该不该买房？
如果我们没抓住这次楼市的放松时机，等到成交量开始上升了，那么放松政策随时有可能被收回。
小阳春的气息会愈发浓郁。房价存在上涨的压力，然而这种压力会被压制住。政府控盘的主要基调并未发生改变。
危机之后会出现补偿性的反弹，而在反弹达到高峰期的时候，通常是在危机的次年。
4. 别在时隔多年后，感慨 2020 年忘了买房。
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第二讲 中国房地产还能热多久？
我们的土地制度使得住宅建设用地变得稀缺；我们的建筑规划制度让住宅建设用地更加稀缺。
2. 我们的制度，决定了房价的坚挺。
长期价值投资：要尽力去购买你目前财力无法承担的东西，同时更要竭力去购买那些不允许你购买的东西。
中国房地产的繁荣期至少还有二十年。买房这种行为是能够便捷地分享到城市化红利以及制度红利的方式。
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第三讲 哪些城市有价值？
破壁意味着不需要区分你是昆山人还是上海人；轨道表明即使是县域也会拥有地铁。
2. 长三角最终会变成一个超级城市PLUS。
破壁时代的小城市，从原本不值钱的“三不管”状态，转变为如今很值钱的“一体化”状态。
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第四讲买老城区还是新区？
买房要关注以下“地段五件套”：有地铁；有学区；有购物中心；有数字经济；有产业带。
过去的城市是单核的；多核城市并非未来的形态，而是当下的状态；未来的城市将会呈现出网格状的模样。
城市进行向内的盘整，那么城市内部的那些断裂就能够被填平。我们需要擅长去寻觅城市的断裂带。
4. 半生不熟的地段，比全熟的地段涨幅预期要更高。
地段是重要的，但重要程度与从前相比有所降低。从前地段的重要性达到 90%，而现在仅占 50%。
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第五讲哪些房子更有价值？
小精贵的含义如下：其一，面积逐渐变小，我们提供了一个黄金面积段的模板；其二，精意味着要以精装修的方式进行交付；其三，贵并非指房价昂贵，而是指物业费较为昂贵。
精装修交付以及物业费贵，这能够使我们的房子在二手房市场上的溢价率变得更高。
新一代住宅产品好用的点主要体现在四个方面：其一，从整个楼盘的角度来看，有诸多功能性的细节；其二，就户型内部而言，需关注家庭成员的交互频次；其三，对于园区景观方面，要关注是否为参与性景观；其四，在与城市融合方面，需关注其能否带来高级烟火气。
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第六讲挑房技巧十二条
首先要给予自己一个信念，那就是不要害怕买错房。中国的房地产还能够持续热 20 年，这也就表明中国的房地产拥有非常大的容错空间。
学区房并非单纯的房地产问题，主要是教育方面的问题，甚至是价值观层面的问题。从房地产角度去看待学区房的话，只有这样一个情况：中国的学区房价格会始终保持坚挺。
刚需群体应将居住舒适度放在最后考虑，而房价涨幅是首要要点；改善群体则以容易变现为第一要点，因为他们的资产变重了，需要防止出现有价无市的情况。
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第七讲只有少数公寓值得买
公寓的四维法则如下：其一，要有地铁，位于地铁站边上是可以的，而地铁上盖则更好；其二，要有购物中心或者商业街，在楼下或者其边上都可以；其三，面积相对较小，将其控制在 40 平方米左右；其四，要由品牌开发商进行开发。
写字楼有三个通用法则。其一，开发写字楼的地产商要有写字楼开发经验；其二，要有规划蓝图，并且要在短期内开始兑现；其三，要重点关注写字楼是否有楼宇运营级的物业服务，这种物业服务的要求比住宅的物业服务要求更高。
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演讲︱刘德科
*本文为《DK长三角购房公开课》4月7日晚间直播问答实录
问题一览：
1. 投资买刚需盘还是高端盘，哪个涨幅更大？
⦿更看重涨幅还是绝对值
2. 长三角一体化趋势中，哪些有潜力的城市处在价格洼地？
⦿房住不炒
3. 怎么看嘉兴？同时哪些区域更有投资潜力？
⦿防守型投资
4. 买新城区还是老城区？比如昆山的城东开发区和市区。
⦿上海和苏州在昆山谈恋爱
5. 杭州最具投资潜力的写字楼是哪个？
⦿不要去寻找「最」
6. 我正好在看万科·未来之光，这个项目怎么样？
⦿买房不要一见钟情
7. 被限购只能看合肥三县，但是我对于县域还是有抗性。
⦿没办法迎合炒房客
8. 第二讲够片面，怎么没有分析人口对房地产的影响？
⦿人口基数更重要
现在的中国与以前（SARS 时期、金融危机时期）的经济环境有着很大的不同。此外，粮食危机、内外贸出现断崖式下跌以及失业潮等这些因素的推动下，楼市还会按照您所预期的那样发展吗？
⦿重新认知「人口红利」
10. 刘老师是坚定的看涨派，您就没有悲观预期？
⦿看清趋势更重要
11. 是不是应该买低等级城市的郊区？
⦿城际房价差
12. 为什么公寓的投资回报率要比住宅高一些？
⦿住宅租金回报率2%很健康
13. 北三县跌得这么厉害，按照你的逻辑不应该涨吗？
⦿破壁力度
14. 没有地铁的内环和有地铁的外环，怎么选？
⦿有70分就可以买
15. 常州在长三角的边缘地带，未来房产前景会怎样？
⦿常州自己就可以是中心
16. 一线城市买不起或者没资格买，可以买小产权么？
⦿家庭资产基石
1st
更看重涨幅还是绝对值
问：投资客是应该购买刚需盘呢，还是购买翡翠这类高端盘呢？未来，刚需盘和高端盘哪个涨幅会更大呢？[来自无锡万科客户群]
从前没有限购的时候，要是符合“小精贵”的原则，我肯定会跟大家讲，得买刚需盘。因为刚需盘的客户基础比较大，卖起来也更快。要是你钱比较多，那就不应该只买一套，而是应该买三四五六套。
无锡限购，你仅有一两张房票。所以当然要购买贵一些的高端楼盘。在这个时候，我们所关注的并非涨幅，而是投资回报的绝对值。
有一种情况是例外的。倘若你的房票数量足够，那么应当先购买刚需盘。你能够将你的爸爸妈妈、爷爷奶奶、岳父岳母、外公外婆等直系亲属的户口迁移至当地城市，这样你就能够再次购买五六套刚需房，亦或是将一套高端盘转换为三套刚需房。
2nd
房住不炒
长三角一体化趋势日益明显。哪些城市处于价格较低的区域呢？同时，这些城市又具备成为“牛市”般投资的潜力吗？[来自嘉兴万科客户群]
DK 表示没有绝对的标准答案，并且坚持这样的观点：只要在长三角地区，购买熟悉的城市就可以了。
如果要比较哪些是价格洼地且投资潜力更大的，如今在长三角地区中，那些被大城市环绕的中小城市，例如嘉兴，其房价的绝对值处于较低水平，并且会朝着更高的方向发展。
南京杭州的均价假设为 3 万，若要涨 1 万，涨幅为 30%多；嘉兴这种地方，均价大概在 1.2 万到 1.5 万之间，涨个三四千就达到 30%了。由此可见，基数越低，涨幅就越大。
如果我们拥有闲余的资金，然而购买力并不是特别强，那么在嘉兴这样的城市购置一套房产，从长远的时间维度来看，自然是具有价值的。
我对“房住不炒”的理解是不要进行“炒”这种行为。“炒”意味着买了之后就立刻将其卖掉，而“不炒”则是认为房子能够产生价值，尤其是租金价值。不一定非要在当下立刻就能租出去，只要 5 年后能够产生租金，那它就是好房子。
我们所说的买房投资，大多属于中长期投资，其中以长期投资为佳。购置一套房子，最好能在十年内不进行售卖。倘若实在难以克制，那你务必告诫自己至少五年内不要出售。当房子完成交付，过了三个月且房产证办理下来后就将其卖掉，这样做是在为国家作出贡献——频繁地买了又卖、卖了又买，不仅缴纳了不少税费，还错失了许多房价上涨的机会。
3rd
防守型投资
嘉兴市被一线城市所围绕，在未来楼市的发展进程里，德科老师有着怎样的预判呢？哪些区域更具备投资潜力呢？原因又是什么呢？
嘉兴如此，长三角所有城市皆如此，需善于寻觅城市的断裂带。其看似有几分成熟，却又未完全熟透，还蕴含着一些新事物。例如产业方面，有菜鸟、基金小镇、高铁站、轨道交通等。总之，城市的各类资源在这儿开始萌生，部分利好正逐步得以实现。
在长三角地区，尤其是那些处于城市环线以及高速公路所包围的环线之内的断裂带。如果给予它十年的时间，当它被填平到百分之六七十的程度时，就会在房价上有所体现。我们在关注嘉兴的时候，并非仅仅关注嘉兴这一个城市；在关注无锡的时候，也并非仅仅关注无锡这一个城市。我们所谈论的实际上是整个长三角地区的城市。
有些人说，买房似乎也没那么特别，5 年能涨 50%，并不能算是特别好的回报率。没错，买房属于防守型投资，而股票、基金则是激进型投资，这些不在我的专业范畴内。
房地产是家庭资产避险的投资方式。我们只需保证它比银行存款利率更有价值就行。当然，长三角的某些城市，在房价稳中有升的情况下，有可能会突然一下子大幅上涨，就如同 2016 年那样。
过去 15 年，大致每五年就会有一次“嘣”的跳动。若你并非长期处于这个市场，或者总是频繁买进卖出，就会错过那种突然“嘣”地跳动的体验与收获。只有将其持有在手中，像个傻瓜一样，才能够收获那突然的“嘣”的一下。我倾向于做傻瓜，不太喜欢做过于精明的人。
4th
上海和苏州在昆山谈恋爱
问：是买房子在新城区还是老城区呢？例如将昆山的城东开发区与市区进行比较。[昆山万科客户群]
如果只能在两者中选择其一，那肯定会选择购买新城区的。大家一定要抵制住那种诱惑：那些成熟的地方是大家都喜欢的，而大家都喜欢就意味着那里的机会比较少。
昆山的城东开发区与市区相比。中国对昆山进行多年开发后，市区显得更为成熟。然而，不成熟的地方往往更具价值，并非要跑到深山老林去买房。只要某个区域有城市资源开始堆积的迹象，就可以考虑购买。
上海与苏州在昆山进行了一次热烈的交流。昆山这个地方，未来很可能会成为上海和苏州的一部分。每一寸土地都在孕育着这种变化，这是未来的发展趋势。
这个问题实际上在七节课中已经讲过了。我们有着一个小小的志向，这七节课想要解答所有的房产问题。倘若你多观看几遍我们的 PPT 课件，便能够找到这些问题的答案。
5th
不要去寻找「最」
未来科技城哪个写字楼是杭州最具投资潜力的呢？这是针对杭州万科客户群的疑问。
DK 表示不要去寻觅“最”。我们应当摒弃那种绝对化的思维，既不要总是想着去抄底，也不要想着一定要去购买最为值得投资的东西。因为这需要极为出色的运气，而我们所追求的是价值的均衡。
对于写字楼而言，需留意在课程中所讲的几点内容：其一，需有具备写字楼开发经验的大牌开发商；其二，需有达到楼宇运营级别的物业服务；其三，需有在短期内便可开始实现的规划蓝图。
放在任何一个城市，这三点都能够成立。我将这三点再次进行重复，仅仅是为了证实 PPT 是我自己独立制作的，而非由他人代劳。
万科正在推出的这两个写字楼，其中一个位于未来科技城，另一个位于奥体。杭州的购房者习惯将这两个地方称作“宇宙中心”，这两个地方常常会相互较量一番，但这种较量是没有意义的，无论你购买哪一个都可以。
未来科技城的支撑点，简单来讲是阿里巴巴。这里存在着庞大的产业群，阿里巴巴由无数家企业组成，是一个企业复合体。钱江世纪城，也就是奥体，它依靠的是亚运会所带来的高密集度的城市资源投入。
这两个地方的产业没问题，城市建设没问题，城市界面也没问题，它们的未来感极强，所以这种地方的写字楼当然是可以买的。
我们要强调一点，如果你具备购房资格，那么优先选择购买住宅。然而，无奈的是，这两个地方的住宅中签率非常低，即便你有资格且有钱，也还需要有上天的眷顾才行。
长期投资的话，可以买一套写字楼放在那里，将其作为家庭的恒定资产来收取租金。这其中涉及到课程里一个非常重要的方面：必须要有楼宇运营级的物业服务。因为这与你能否获得稳定的租金收益以及是否能拥有源源不断的优质客户息息相关。
6th
买房不要一见钟情
听了您这次公开课前面的课程，提到了“断裂带值得买”。我是合肥人，目前正在看“未来之光”这个项目。你觉得这个项目怎么样呢？它后期有发展潜力吗？[合肥万科客户群]
你不要仅仅关注未来之光。你需要把万科边上的所有楼盘都逐一查看，进行一番比较。要弄清楚到底是哪个楼盘更契合你心中的预期，更符合我们所提供的价值分析框架，之后再做出决定。
我们讲的所有万科案例，只是给大家提供一个引发思考的契机。前天我刚刚批评了薇娅不够专业，原因是她胡乱推荐。在我们这里，当我说“可以买”这个词的时候，是凭借我们的专业素养，先对这些楼盘进行了判断，但这并不是号召大家去购买，而是让大家把这些楼盘当作思考的引子，然后用这些引子去与这个区域内的所有楼盘进行对比。
买房不要过于冲动，不要仅凭第一眼的感觉就决定，而是要在各种需求方面、价格方面以及产品方面找到一个平衡。
万科文一·未来之光这个项目的情况如何，后续是否有潜力，我在课程中已经将其作为一个案例进行了分析。在此补充一点：
合肥与其他城市存在一点不同之处。许多城市已进行撤市建区的操作，然而新建的区与传统的老区之间的融合感较为薄弱。合肥的肥东、肥西、长丰这三县，现今仍被称作县而非区，但这三个县与合肥的九个区在咬合面上的范围非常广泛，正因如此，已经有许多合肥人在那里居住。
有一种观点认为，要等到城市融合之后，我们才去那里购买房子；另有一种观点则是，我们先前往那里购买房子，随着越来越多的人居住在那里，城市就实现了融合。这呈现出一种“先有鸡还是先有蛋”的关系。
我们时常说房地产是个贬义词，然而倘若回头去看，房地产对城市的融合发挥了极为重大的作用。一个城区实现融合，有地铁通达那里，这自然是一个具有标志性的举动；在地铁尚未开通之前，楼盘就已经先期到达那里了，最终地铁通车，便完成了一个双向的融合循环。
合肥万科文一·未来之光，合肥的地铁线距离楼盘大概有两公里。然而房地产投资 公开课，地铁的延长线一旦通过，地铁就几乎在家门口了。地铁的价值会再次注入到房价中并体现出来。
7th
没办法迎合炒房客
你提到“半生不熟的地段，比全熟的地段涨幅预期要更高”。最近我在考虑在合肥买房，由于限购政策，我只能看看三县。然而，我个人对县域存在一定的抗性。你能给我推荐一些好的楼盘吗？[合肥万科客户群]
它如今已称作县，你对它有抗性是很正常的。许多城市进行撤县建区的操作，即便已经建成区了，大家仍在用看待县城的眼光去看待它；行政区的县被撤销了，但你心中的县却并未撤销。
所以在看待肥东县时，你需看到它是合肥不可分割的一部分，以这种思维去看待才具有价值。并且，即便它只是一个县，它自身也拥有价值，尤其是与合肥紧密相连的县。
这种价值，是中国下一轮价值得以爆发的关键所在。我们这七节课存在一个较为明显的不足：在谈论这些问题时，具有一定的前瞻性。有时会将时间向前推移得较远，无法满足炒房客的需求，因为炒房客期望能够立刻获得回报，而我们注重的是中长期的投资价值。
8th
人口基数更重要
你的文章存在片面性，为何没有对人口对房地产的影响进行分析呢？从长期来看，是必须要看人口的。
DK 最喜欢别人对他的观点进行批评。从长期来看人口相关的问题，你是被谁影响了思想呢？任先生所说的当然是对的，但那只是一句看似正确却没什么实际意义的话。
人口净流入自然是好事，哪个城市不欢迎自身的人口净流入呢？然而，中国有多少城市是人口净流入的呢？人口净流出的城市就完全没有价值吗？那它们的房价是不是会大幅下跌呢？如果那些人口净流出的城市房价都大幅下跌，碧桂园的生意怎么能做得好呢？
每个企业的取向各不相同。万科在挑选城市时会更为挑剔。碧桂园在挑选城市时尺度则更大一些。不管是碧桂园还是万科，它们挑选城市的方式都是合理的，因为中国的地域十分广阔。因此，我们更为关注的是人口的基数。
中国有 14 亿人口。如果一个地方是小县城，且其人口有 50 万，那么这个县城规模已经很大了。在欧洲，像佛罗伦萨这样的城市，人口也就 40 多万。
我时常喜欢提及佛罗伦萨、慕尼黑、法兰克福这些城市。这并非是我崇洋媚外，而是因为它们的人口基数确实不太可观，最多的也就大约 150 万。然而，在江苏省和浙江省，随便都能找出人口比它们多的城市。一个拥有 50 万规模人口的县城，自身就能够形成一个内循环，其房地产是具有价值的。
当然，我并非意指中国的每一套房子都具备购买价值。需要挑选新一代的住宅产品。县城中那些老旧、破败且面积较大的房子，其价值将会逐渐降低。
不要被当下的行情所迷惑，说“房价普遍上涨，连鸡犬都能升天”这种话。以后，老旧破大的房子会越来越不值钱。尤其在县城里的老旧破大，要赶紧将其卖掉。
9th
重新认知「人口红利」
从现在的诸多观点来看，现在的中国与以前（比如 SARS 时期、金融危机时期）的经济环境有着截然不同的特点。以前的中国主要以储蓄为主，而现在的中国已转变为以消费为主；以前的中国存在很多红利，现在的中国红利已不再。这些论据是否能够支撑未来房价的上涨呢？粮食危机的出现、内外贸的急剧下跌以及失业潮的涌现，在这些因素的推动下，楼市还会像您所预期的那样吗？[来自德科地产频道读者及观众]
人口红利存在不足的情况，内外贸也面临着危机，还出现了失业潮。这些你所说的问题确实都存在。然而很遗憾的是，对于中国房地产而言，并不需要 14 亿人都去购买，也不需要 7 亿人去购买，更不需要 2 亿人去购买，仅仅需要 5000 万人来购买，就能够支撑起整个市场。
房子具有使用功能，我们得承认它还有金融属性。今年很多人的收入预期有所下调，生意做起来很艰难。然而，总有一小部分人，他们在今年赚到了更多的钱。
在中国说“少比例”时，有一个潜在的含义，那就是要乘以 14 亿。假如如今新加坡遭遇内外贸危机且失业潮十分严重，那么新加坡的房价是会有所波动的。然而，将这种情况放在中国，就不会有问题，这体现了中国作为一个超大规模国家所具有的优势。
每当遇到一些困难的时候，新华社在引用中央表述时会说，“中国拥有较大的腾挪空间，并且经济具有很强的韧性。”
十年前，有朋友与我进行沟通。他表示中国房地产不存在问题，其原因在于中国拥有很大的腾挪空间。他举了一个例子，这个例子不太恰当，但有助于我们理解。八年抗战期间，我们没有被打垮，原因是我们拥有腾挪的空间大。我们在大后方一直坚持着，就是不选择投降，要与敌人干到底。总有一天，我们能够进行反攻，不管这种反攻是我们自身取得的成果，还是外部世界发生了变化，我们终究能熬到胜利的那一天。
这个比喻不太恰当，然而它能够清晰地说明我们经济所具有的韧性，并且在未来能够收获更为丰厚的红利。
再来讲人口红利这个话题，这是许多经济学家时常会谈论的一个问题。实际上，很多经济学家都存在自身的路径依赖，也就是陷入了一种僵化的思维模式之中。
过去我们提及人口红利时，所指的是“低端”劳动力。需说明的是，我在此处使用“低端”这个词，是因为他们的观点存在错误。他们将所谓的低端人口劳力视为人口红利。如今，我们的国家已达到当前的规模，接下来，我们的人口红利主要体现在消费需求和创造力方面。
我们必须更新自己的观念，「人口红利」这个词的定义已经变了。
10th
看清趋势更重要
问：房产存在看涨的一派和唱衰的一派。刘老师是坚定地看涨的那一派。我不确定你是坚定地看好房产，还是已经预设立场。我想问的是，你难道就没有悲观的预期吗？[来自德科地产频道读者及观众]
DK 表示凡事不要绝对化。我们之所以说中国房地产有广阔的空间，是因为我们将几个大的制度都分析得清清楚楚了，并且把趋势也看明白了。
“明天太阳是否会升起”这个问题，英国哲学家休谟提出：“谁能肯定明天的太阳一定会升起呢？”他的质疑是很有道理的，但这属于哲学问题。当我们讨论房地产问题时，哲学式的提问是“中国房地产要崩盘了吧”；而按照基本逻辑判断来提问则是“中国房地产会不会跌”——显然是会跌的，因为它的走势是曲线上扬的。曲线就意味着有跌有涨，但是总体往上涨。
我并非是毫无根据就唱多的一派。我将房价上涨视为一种趋势。如果一定要给我起个名字的话，那应该称作“趋势派”。然而，这个名字实在是太难听了。
11th
城际房价差
问：城市群的房价差距不会很大，那是否应该购买低等级城市的郊区呢？或者在同一个城市，是否应该购买郊区呢？
DK 认为低等级城市的郊区需要稍作商榷，并且郊区还得看是朝向哪个方向的郊区。
以湖州为例。湖州市市长在两天前发表了一番讲话，这番讲话慷慨激昂，是他发自内心并且付诸行动的。湖州这座城市，其未来的东面将会与上海相连接。如此一来，湖州东面的郊区便具有了价值。
嘉兴的海宁市，其东面与上海相连，不过距离上海有一定距离；它的西面与杭州市区相接，这样的郊区是有价值的。
郊区意味着接近某些事物、靠近某些事物、与某些事物接壤。我们不应以市中心和郊区的差异来评判城市未来的价值，而应通过“是否会有一个活力节点生长出来”“它与谁接壤”“它与周边的那些活力节点是否形成咬合关系”等方面来考量，这样或许会更好。
12th
住宅租金回报率2%很健康
公寓的涨幅一般比住宅稍低一些。然而，为何它的投资回报率却比住宅高一些呢？[来自德科地产频道读者及观众]
DK 表示我们时常觉得租金低。实际上，无论是全世界的发达国家，还是中国，住宅每年若有 2%的回报率，就意味着这个住宅是极为健康且很有价值的。中国的情况会稍低一些，原因在于中国的城市化进程还未完全成熟。
你或许会问，你的脑子是不是有点混乱呢？我银行的存款利率都不止 2% 呀。不要凭借存款的思维去考量资产回报率，因为资产本身会有增值的情况。这和一些创业公司存在逻辑上的相似之处：购买一个创业公司的股权，你难道是看它当下的亏损额度吗？你肯定看的是它长远的未来。
总之，大家可以参考 2%的回报率这一结论。对于公寓、写字楼等非住宅产品而言，有 4%的回报率就属于比较健康的情况。倘若开发商承诺给你 8%的固定回报率，那大多是营销把戏，他们会把房价拉高一些，然后再以某种方式返还给你，从而达到 8%的回报率。
13th
破壁力度
问：北三县在这两年的时间里下跌得很厉害，依据你的逻辑来看，难道不应该上涨吗？[来自德科地产频道读者及观众]
河北的廊坊市北三县，即北京通州边上的北三县，确实出现了下跌的情况。换一种说法让大家感受一下：如今全国的疫情基本上已经结束了，然而北京依然需要进行严格的管控，并且是常态化的严格管控，需要进行 14 天的隔离。
北京是政治中心，所以稳定最为重要。京津冀在破壁时代的破壁力度与长三角和珠三角相比是较弱的；北三县彻底融入北京通州所需要的时间，比长三角珠三角融入各自核心区域的时间更长久。
有一种很夸张的说法，我来和大家分享一下：在北方只有一个城市，这个城市叫做北京。北京就如同沙漠中的一片绿洲，常言所说就是“灯下黑”。然而，我并不认同这一观点。中国的破壁应该涵盖整个中国，包括黑河、腾冲以西的那些城市，我们的每一寸土地都要实现城市化，当然，农田和山区除外。
14th
有70分就可以买
问：德科老师，杭州崇贤目前没有地铁，然而它距离主城较近。仁和镇那边有地铁。该如何选择呢？[来自德科地产频道读者及观众]
崇贤位于杭州绕城以内，而仁和处在杭州绕城以外。在绕城以内的这个区域是没有地铁的，然而绕城以外的区域有地铁。面对这样的情况，确实会让人比较犹豫该如何选择。如果让我来做选择的话，我会选择价格更便宜的那个去购买。
为什么崇贤没有地铁却仍然值得购买呢？因为杭州这座城市正在朝着网格化的方向发展。在我们的课程中曾提到，城市过去是单中心的模式，而现在变为多中心，未来则会是网格化的形态。
网格化的城市没有地铁，这确实是个遗憾。但只要资源堆积充足，即便缺了地铁这一项，它仍有自己上涨的空间。
这个世界上不存在 100 分的房子。无论你采用何种标准，只要有 70 分就能够购买。更简单地说房地产投资 公开课，倘若你觉得它的优点比缺点多，就可以进行购买。
15th
常州自己就可以是中心
常州这座城市，处于长三角的边缘地带，那么未来的房产前景会是怎样的呢？[来自德科地产频道读者及观众]
DK：谁定义常州是长三角的边缘地带？常州人民不答应。
中央发布的“长三角 5 + 1 核心城市群”中，存在一个名为“苏锡常城市群”。其中，苏州、常州和无锡这三个城市呈现出带状的关系。
在《DK 长三角购房公开课》中提及“大城会师”时，提到苏州会与上海会师，也会与南京会师。苏州曾是无锡，无锡曾是常州，众多城市相互连接成片，从而将上海与南京紧密衔接在一起。因此，常州并非处于长三角的边缘地带，其价值在于南京都市圈、上海大都市圈以及苏锡常都市圈这三个圈相互融合。
30 年前，常州看上海，犹如仰望天上的一颗恒星。然而如今，若上海为 100 分，未来的常州能达到 70 分，它与上海之间的城市阶级感会逐渐缩小。常州自身可以成为中心，只是不像上海那般光芒耀眼。
我们有两个词，一个是“城市归零”，另一个是“城市平权”。“城市归零”的意思是中国的头部城市都回归到最初的状态，让大家处于同一起跑线；“城市平权”意味着，即使是无锡的百强榜首江阴县，以及超级大城市上海，它们的城市资源会逐步实现共享，形成一个网格状。众多的轨道交通将大家紧密地联系在一起，难以分辨彼此，因为彼此相互交融。
16th
家庭资产基石
问：德科你好，在一线城市无法购买或者没有资格购买房产，是否可以购买小产权房呢？[来自德科地产频道读者及观众]
DK 认为兴趣适合小众，买房适合大众。而小产权属于不大众的事物，我们应尽量加以回避。
小产权房是不合法的。你得有那本红色的证。何必去冒那么大的风险呢？如果你确实想要一套房子，长三角地域辽阔，在这座城市里找不到可以购买的房子的话，你可以前往长江边上的县域去看看，那里总会有一套房子可供你购买。
如果你一定要留在这座城市，实在没办法的话，你还可以选择租房，不过前提是在别的城市购置一套房。就像我在上海买不起房，我可以去租房，但我一定会在嘉善买一套房。只有这样，“此心安处是吾乡”的感觉才会逐渐产生，我可以设想，上海和嘉善总有一天会融合在一起。不要去考虑它能涨多少，它是你小小家庭资产的基础。
