近日，上海各区财政收入数据出炉。
静安、黄浦、徐汇这三个中心城区与长宁区相比，长宁区的财政收入是 180.97 亿元。在这四个中心城区中，长宁区的财政收入略逊一筹。
根据一房一万 2025 版二手房价等高线图的更新内容，长宁区今年的整体房价出现了回调情况。各个板块的均价都被限制在了 12 万/㎡的标准线以下。
数据来源：一房一万，截止至2025年3月25日，取当时估价
上海房价有大趋势，在受其影响之外，“老钱区”长宁究竟是真的属于豪门呢，还是只是伪装成的豪门呢？
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长宁经济增长重心
还得看虹桥-古北
对比 4 大中心城区的经济实力，能发现长宁区拥有 32 幢“亿元楼”。与其他 3 区相比，它在这方面存在一定差距。
其实，长宁区独角兽企业不在少数。
金虹桥中心有拼多多，兆丰世贸大厦有分众传媒，凌空 SOHO 有携程……在每一栋“亿元楼”的背后，都能够看到行业巨头的身影。以楼宇经济作为主体的“垂直增长极”，在长宁区财政收入中充当着主力军的角色。
金虹桥中心，实拍图
从“亿元楼”板块分布方面来看，虹桥 - 古北地区拥有 20 幢。在数量上，它是最多的。并且，它依然是长宁区的超级“印钞机”。
“虹桥经济技术开发区”是上海的第一个经济技术开发区，它享尽了时代所给予的红利。
古北是虹桥经开区的配套居住区，2000 年时“外销房”普遍每平方米达到 2000 美金。在 2025 年的现在，二手住宅均价为 9.1 万每平方米的古北仍然是长宁区的第一名。
从某种程度上来说，经济高度决定了房价高度。
古北板块高岛屋，实拍图
中山公园商业中心和虹桥 - 古北地区之外，长宁还形成了临空经济园区。长宁已构建起“3 心 3 带”的经济发展格局。临空经济园区有众多企业巨头聚集。临空经济园区在“亿元楼”方面还有提升发展的空间。
02
3+3重点产业
长宁区的“印钞机”
我们查阅资料得知，上海的 4 大中心城区，各自都拥有 3 大核心产业。
长宁区的 3+3 主导产业分别是航空服务业、在线新经济、时尚创意产业，还有人工智能产业、金融服务业、生命健康产业。这些产业的综合税收达到 432 亿，在全区税收中占比 74%，发挥了极为重要的作用。
长宁区的 3 大核心产业，目前还没有全部达到“千亿级别”，这意味着它们还有提升的空间。
产业亮点1：在线新经济产业
沿着天山路/2 号线创新经济发展带，先后孵化出了拼多多等消费互联网企业，也孵化出了大众点评等消费互联网企业。全区亿元以上的电子商务平台交易总额在全市处于领先地位，位居全市第一。
图源：长宁区政府官方
产业亮点2：时尚创意产业
延安西路 - 虹桥路时尚文化集聚带处成立了上海时尚消费品产业生态创新实验室，上海李宁中心在海粟文化广场落地。近年来延安房价走势2025，一批知名品牌如霸王茶姬、京之星电器等被吸引而来。
霸王茶姬上海总部，图源网络
产业亮点3：航空服务业
重点布局长宁区西翼，这属于虹桥主城片区的拓展范围。与东航集团深化战略合作，促使东航金控、东航物网等陆续落地。
东方航空集团总部，实拍图
我们对上海的 4 大中心城区进行了对比。发现这些中心城区的经济发展都以第三产业（服务业）为主。在长宁区的生产总值中，第三产业所占的比例高达 97%。
2024 年上海服务业企业 100 强里，长宁区占据了 10 个席位，表现强势。拼多多和东方航空在全上海的排名都在前 10 位，其总部经济实力较为强劲。
长宁区具有国际化基因，这使得长宁区汇聚了 102 家跨国公司地区总部及研发中心。这些跨国公司包括三菱电机、瑞士工业巨头 ABB 集团、国际香精香料公司 IFF、福陆(中国)工程建设、维克多汽车技术、优科豪马橡胶等。
临空经济园片区是北横通道的起点所在，它是大虹桥发展最早的区域之一。此片区还吸引了博世、携程、中国海油等国内巨头企业入驻。
联合利华等个别企业总部有外迁的情况，但这里依然集聚了众多企业，其中有 300 多家国内外总部型企业，还有 10 家世界 500 强企业，总部经济的集聚效应较为显著。
临空经济园区总部企业，实拍图
03
新房供应有限
二手房价又顶又垮
长宁区不仅有企业的外溢，也存在新房客户的外溢。
不得不提的是，长宁区的新房供应实在太少了。
从近 10 年的房价走势方面来看，长宁区在 2025 年的新房均价为 11.8 万/㎡。与其他 3 区相比，长宁区的新房均价处于劣势。其原因是新房的供应数量太少，并且有部分老盘重新上市。由于这些老盘的房龄会导致折损，所以长宁区的新房均价受到了影响。
古北-虹桥地区，图源古北SOHO官网
2024 年首次进入市场，开盘的时候就全部售完了，从这可以看出长宁区豪宅项目具有很大的吸引力。
长宁区拥有购买力。然而，新房供应较为稀少。正因如此，部分高端产业人才在置业时选择外流至周边区域。
2025年、、预计都将入市，填补长宁区今年新房供应的空白。
二手房市场，长宁区的标杆楼盘依然很顶。
檀宫在 2024 年上海二手住宅成交总价中以 4.5 亿的总价获得第一名。
长宁区各板块的成交价 TOP3 分别是具有代表性的知名豪宅，“老钱区”的地位是难以被撼动的。
檀宫，图源网络
长宁区是独特的！
上海只有这个区域在小升初阶段是全区实行“电脑派位，摇号入学”的。升学存在不确定性，使得部分顶尖生源流失了，那些鸡娃的家庭不太倾向于在长宁区买房置业，这对房价有一点影响。
长宁区倡导“快乐教育”延安房价走势2025，其教育质量实际上仍在上海处于中上游水平。
长宁区临空经济园片区，图源网络
04
长宁还有哪些经济发力点
长宁区由于发展较早，目前土地开发比较饱和，可开发土地较少。
2022-2024年，每年仅供应1幅住宅用地。
从二手房气泡图能够看出，长宁区主要是以老公房为代表，同时还有早期商品房以及中期商品房。
小区房龄逐渐变老，并且缺乏新建商品房的供应，这使得长宁区的整体均价被拉低了。
发力点1：城市更新（虹桥经开区成片更新）
2024 年时，长宁区 60 岁及以上人口的占比为 40.7%。这一比例高于上海全市的老龄化比例 37.4%。
房子日趋老龄化，城市更新是一个重要的“发力点”。从诸如上生新所、A.F.A 上海融侨中心、武夷 MIX320 等这些项目，可以看出长宁在“城市更新”方面有着强大的把控力。
上生·新所，实拍图
今年年初时，“天山五村 1 - 2 号”位于虹桥经开区。该拆除重建项目的征询未获通过。在核心地段进行拆迁重建这件事存在一定的难度。
虹桥经开区的娄山关路 470 弄天悦小区，经过“美丽家园”改造后，面貌焕然一新，这对稳住二手房价格是有帮助的。
娄山关路470弄美丽家园，实拍图
统计显示，长宁区在 2025 年至 2026 年期间，土地储备数量为 24 幅。这为未来的土地开发预先做了准备。长宁区有着自身的发展节奏，在未来，它依然拥有较大的成长空间。
发力点2：交通升级（东虹桥片区协同发展）
东虹桥片区的仙霞（西）路沿线板块存在着快捷交通的服务空白情况，这种情况致使部分企业出现外溢现象。
长宁区已累计提出 4 套交通规划方案。其中一套是示范区线东延伸，且其属于同等级市域铁路；另一套是 17 号线东延伸；还有一套是北横中运量西延伸；最后一套是东西快线。
2023 年公布的《长宁区交通强市建设先行示范区建设方案》提及，需保证至少能够施行其中的一项。
交通得到升级，这会对促进“新老虹桥”的联动发展有帮助，还能让其融入长三角一体化，并且能够吸引更多的总部企业前来入驻。
工作要点版示范区线东延伸，仅供参考
发力点3：3+3+X产业升级
长宁区以 3+3 主导产业为基础，一直在持续对“X”类新兴产业进行探索，努力寻找新的经济发展点，为其增添“印钞机”。
低空经济产业依托虹桥国际低空经济产业园（长宁园），将多家企业吸引到东虹桥片区，打造出了长三角低空经济总部集聚区。并且通过持续进行产业升级，为房价持续提供了支撑力。
长宁金融园（特色金融服务园区），实拍图
写在最后
长宁区是备受外资青睐的“混血儿”，有拿大男主剧本的潜力。
总部经济实力强劲，它是“老钱区”，顶豪市场在上海依然处于标杆地位。
长宁楼市不存在购买力的缺失。随着土地被开发，交通得以升级，产业进行升级，其“印钞”的能力将会持续提升，同时居住的体验感也会随之提升。
