去年国内的房产遭受了政策的严厉打击。房企有三条红线，涉房贷款也有两条红线，资金被进行了严格的管控。
部分房企债务违约，民众观望情绪严重，四季度经济下滑明显。
大家对房产的未来预期十分悲观。
有道是读史可以明志，知古方能鉴今。
大家都知晓，国内的房地产是对香港制度的学习。香港的房地产历经了百年的发展历程，并且经历过诸多完整的周期。
内地的土地拍卖制度是从香港照搬过来的。定金预售制度也是从香港照搬过来的。首付按揭制度同样是从香港照搬过来的。
今天就去追溯香港房产百年之路，追寻行业发展的逻辑规律。
一
房地产是地产和房产的总称。
地产指的是能够进入市场成为商品的土地，这种土地能够给所有者带来效益，能够给经营者带来效益，也能够给使用者带来出租转让等效益。
房产是建筑的统称。它包括厂房。它包括写字楼。它包括商业。它包括酒店。它包括住宅。
地产和房产大多固定在特定行业且不可移动，所以它们又被称作“不动产”。
房地产是生产要素，也是生活资料。它为社会活动提供平台，为生产、生活提供空间，并且是当今社会经济生活中最重要的财富之一。
房地产在香港已有悠久的历史。
鸦片战争后香港成为英国殖民地，其境内的土地归王室所有。这一情况构成了土地拍卖的法律前提。基于此，香港逐步形成并确立了地权制度和土地批租制度，而这些制度是香港地产业发展的现实基础。
现在国内的所有土地都归国家所有，就如同这样的情况一样，任何个人或者企业仅仅拥有土地的使用权，而并不拥有所有权。
香港土地制度有这几个基本特点：
土地所有权属于英国王室，同时土地的使用权被允许自由且有偿地进行转让，这就是两权分离。
b）政府管控土地发展；
c） 各项法律保障土地交易各方的合法权益和市场的正常运作；
d）土地财政。
二
炒楼花香港房地产的特点，按揭首付
1841 年到 1941 年这近百年的时间里，因为当时经济发展水平等方面的因素有所限制，所以房地产基本上处于刚刚开始发展的萌芽状态。
当时香港的房地产业主要以置业出租为经营方式。买卖或租赁都是以整栋楼作为标的，无法分拆。因此参与需要大量资金，资金周转率低，受众也少。
一直走到 40 年代末和 50 年代初这个阶段。一项制度进行了创新。这项创新使得房产开始走进普通大众。
香港的吴多泰和霍英东这两位人物，先后开创性地运用了“分层出售”以及“分期付款”（也就是俗称的卖楼花）这样的买卖方式。
让房产的门槛大大降低，并且将地产业与金融联系在一起。
此后，房地产业进入了一个新时代，这个时代百花齐放、繁花似锦。同时，金融也进入了这样一个新时代。并且，由于它们与社会环境、政治格局等多因素相互纠葛在一起，从而形成了一个荣辱与共的共生体。
三
周期性背后的动因
从 50 年代初开始一直到现在，香港的地产业经历了 6 次周期。通过历次的周期，我们能够总结出一些规律。
每次的周期繁荣与金融融资环境的宽松相关。
每次下跌都与国际局势不稳相关，每次下跌也与经济增长乏力相关，每次下跌还与通胀高企相关，每次下跌同样与银根紧缩相关，每次下跌也与外资外流相关。
规律告诉我们：历史总是惊人相似，但不会简单重复
虽然每次原因都有差异，但每次都相仿。
香港是国际自由港，资金的进出较为方便。房产属于资金密集型产业，因此它容易受到各种不同因素的影响。
a）国际环境
政局稳定，人口、资金就会进入香港房地产的特点，则经济向好。
开放型经济中，各种生产要素能够自由流动，并且它受世界经济、政治大势的影响较大。
b）外资进出
每次地产繁荣，必然有大量外资涌入楼市，助推地产价格攀升。
c）利率影响
银行存款利率处于较低水平，而通货膨胀又处于高企状态的时候，资金就会流向楼市。并且房产成为了一种能够实现保值增值的投资工具。
d）房市和股市联动性
股市每次上涨并形成财富效应时，就会出现房产改善的需求，这种需求会牵引着楼市行情向上发展。
e）投机心理
社会经济繁荣会带动房产需求变得旺盛。一旦房产市场开始回升，投机行为就会再次出现。
同时市民被多轮市场教育过了，心理预期很难改变。
四
房价下跌后的现象及危害
咱们以第五次房产周期暴跌为例，看一下房价下跌后的社会现象：
a）C房活动消失，退房情况普遍；
住宅房价处于高位后开始回落，回落的幅度超过了 30%。在 1998 年，房价又下跌了 40%。
开发商之间展开激烈的价格战，折扣频繁，9 折、8 折随处可见，有个别商品房的售价竟然比新拍项目的地面价还要低。
d）开发商新鸿基宣布旗下10个项目停工；
e）政府停止卖地，以稳定楼市。
房价下跌的危害：
大量“负翁”开始出现，这意味着房产价格比银行贷款余额要低，并且失业率也在大幅增加。
中产遭受伤害，内心产生了极大的挫败感和失落感。社会心态出现失衡的状况，自杀率呈现出高涨的态势。
写字楼租金高涨，这使得很多外国公司难以进入。住宅租金也在高涨，高昂的租金侵害了其他行业的发展基础，从而严重削弱了经济的竞争力。
d）加剧了社会的贫富差距，造成社会环境的不稳定。
五
启示
通过现象看本质。
对比历次房产周期，每次房价都比之前的高。从长远的趋势来看，房价始终在上升。
每次地产周期的高峰期，普遍比上次周期高峰期高30%左右。
这背后社会财富的增加。
房产周期后面是经济周期，产业周期。
复杂的国际政治环境存在，货币有其周期，科技也有其周期，并且随时都有可能出现黑天鹅事件，在这些因素的共同作用下，要完全掌握房产的周期是很困难的。
在变化中的世界中寻找不变的规律，是投资成功的不二法门。
政府需要收入。土地财政即便会改变，那被什么所替换呢？这是一个值得深入思考的问题。
给大家一个提示，这个税需要具备两个条件，一是要有大量的税基，二是要有必需性，也就是每个人都无法逃避。在古代是盐铁专营，那现在是什么呢？
政府本身需要支出。它不是企业，却不能不生产财富。那么，庞大的组织系统和公共支出该如何维持呢？
香港的经济以自由贸易为基石。在香港，货物的进口和出口都实行零关税。房地产市场的发展，在客观上为政府构建了一套税收体系。
而土地，就成为了香港政府的首要收入来源。
经济学有个说法叫租税同源。
税负低的地方，一般地租奇高；税负高的地方，地租一般比较低。
免税天堂的美誉是以高额卖地收入和房地产税负为代价的。
从发达国家城市化的规律来看，大城市一直会有人口流入。住房由于其不可移动的特性，导致局部短缺的现象是无法被消除的。
另外，稀缺资源由于其不可复制的特性，所以无法进行大规模的供给。与此同时，人们对于优质稀缺资源的追求是由基因所决定的。
这些现实都无法改变。
就是很多房产现象的根本原因就在此。
