6 月 21 日，咸宁市人民政府办公室发布通知。此通知是关于印发咸宁市房地产开发项目停车位管理办法的。目的在于规范房地产开发项目停车泊位的出租、出售、附赠行为以及不动产登记管理，从而保障停车泊位权利人的合法权益咸宁房地产，推动化解小区“停车难”问题。
咸宁市房地产开发项目停车位
管理办法
为鼓励房地产开发项目配建停车位，需合理利用城市地下空间资源。要规范房地产开发项目停车位的出租、出售、附赠行为以及不动产登记管理。这样做是为了保障停车位权利人（含产权人、使用人，下同）的合法权益。依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国人民防空法》《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规的规定，结合本市实际情况，制定了本办法。
本办法所称的停车位，是本市城镇房地产开发项目用地范围内的。这些停车位规划用于停放汽车，包含地面露天的停车位、地上室内的停车库、非人防地下室的停车位以及人防地下室的停车位等。
在项目用地红线范围内，占用业主共有的空间所设置的地面露天停车位归小区业主共有。这些停车位不得出租给企业（含物业公司，下同）或者个人，也不得出售给他们，更不能附赠给他们。倘若法律对地面露天停车位另有规定，那么就应当依照该规定执行。人防地下室归国家所有。其范围内规划布局的停车位，在平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。经人防主管部门批准后，开发企业可以将停车位出租给业主停车使用，但是不得出售，也不得附赠给企业或者个人。地上室内停车库的停车位按照谁投资、谁受益的原则，归项目开发企业所有，可出租给本小区业主使用；非人防地下室的停车位按照谁投资、谁受益的原则，归项目开发企业所有，可出售给本小区业主使用；非人防地下室的停车位按照谁投资、谁受益的原则，归项目开发企业所有，可附赠给本小区业主使用。
本办法施行后，有供地的房地产开发项目、已供地但未开工建设的房地产开发项目以及在建未验收的房地产开发项目，这些项目配建的地下停车场（包括人防地下停车场，以下同）的供地和规划建设管理，按照以下规定来办理：
房地产开发项目配建的地下停车场是地上部分的连建空间。地下停车场建设用地使用权与地表建设用地使用权按照一并供地、分次办理的原则。拟定了地上、地下空间供地方案，明确了地下停车场建设用地使用权出让价格。分别办理了供地手续，其土地用途明确为“地下停车场(连建)”。土地使用权出让起算时间与地表建设用地使用权出让起算时间一致，出让年限不得超过地表建设用地使用权的最高出让年限。地下停车场建设用地使用权出让价款的计算方式为不高于所在区域公服用地基准地价的 10%。不同层数地下停车场缴纳土地价款有具体标准：地下一层停车场建设用地使用权出让价款等于地下一层停车场面积乘以所在区域公服用地基准地价再乘以 10%；地下二层及以下层数停车场建设用地使用权出让价款等于地下相应层数停车场面积乘以所在区域公服用地基准地价再乘以 5%。
新建居住小区需按照本市机动车停车位配建标准来建设停车位，并且要按照新能源汽车充电设施建设要求建设充电桩车位。开发企业报审的项目规划设计方案需明确地下停车场及地面露天停车位的具体布局方式。具体包括：地下停车场的范围以及面积情况；人防地下室的范围和面积情况；地下室的层数；停车位的布局以及数量；充电桩车位的布局和数量等。并且要注意，在人防地下室范围内，是不可以设置机械式停车位的。
开发企业要依据自然资源和规划部门批准的项目规划设计方案中明确的地下室范围、用途、面积、层数。在申请办理工程规划许可证之前，必须按照供地方案里明确的出让价格，去完善地下停车场建设用地使用权的供地手续，并且补充签订《国有建设用地使用权出让合同》。
开发企业申请办理工程竣工综合验收手续时，对于规划配建的停车位需按照“四到位”要求进行建设。其一，停车位编号与划线要到位；其二，挡车设施要安装到位；其三，照明监控设施要安装到位；其四，充电桩要安装到位（对于预留安装条件的充电桩车位，其管线、桥架等供电设施必须建设到车位）。
开发企业出租地下室停车位时，应当依法取得相应地下空间建设用地使用权，并且需办理首次登记以取得不动产权证书；开发企业出售地下室停车位时，应当依法取得相应地下空间建设用地使用权，并且需办理首次登记以取得不动产权证书；开发企业附赠地下室停车位时，应当依法取得相应地下空间建设用地使用权，并且需办理首次登记以取得不动产权证书。
本办法施行前已建成验收的房地产开发项目，若需要办理地下停车位不动产登记，能够由土地竞得人或者车位使用权人提出申请办理。相应停车位的地下空间建设用地使用权出让价款按照本办法第四条的规定来执行，并且可以通过协议出让的方式进行。
第六条规定，车位、车库的销售与租赁需建立统一规范的停车位楼盘表，并且将其纳入开发项目楼盘表进行管理。开发企业在准备出租或者出售车位、车库之前，应当制定停车位租售方案，同时要向住建部门进行报备。车位、车库租售方案应当包含以下这些内容：
停车位布局图。需标注地面露天停车位的编号、数量、面积等信息。需标注地上室内车库的编号、数量、面积等信息。需标注地下室停车位的编号、数量、面积等信息。若同一物业管理区内存在住宅、商业、办公等不同功能用途的房屋，应当一并明确各功能用途房屋的停车位分配情况，包括编号、数量、分布等，以及分配依据。相关规划批准文件未对各功能用途房屋车位的配建数量进行区分时，应当依据不同功能用途房屋面积占总建筑面积的比例来分配车位。
停车位楼盘表需包含拟附赠车位、车库的位置、编号、面积情况（测绘平面图）等。
拟出租的停车位会分布在特定位置，有其编号，面积大小确定，年限明确，租金也有规定；拟出售的停车位同样有分布位置、编号、面积、年限以及售价等相关信息。
(四)采取何种监督方式保证租售过程公开、公平、公正。
地下停车场产权初始（首次）登记证明文件应当在小区入口、售楼部等显著位置公示。
第七条规定，开发企业若要出租、出售或附赠同一建筑区划内的车位、车库，应当首先满足本建筑区划内业主的需求。并且，业主每购买一套房屋，就能够优先购买或者租赁一个车位或者车库。
房地产开发项目竣工验收之后，其配建的地上室内停车库可以作为独立不动产单元进行登记，并且单独核发不动产权证书，其房屋用途为“地上室内停车库”；其配建的非人防地下室停车位也可以作为独立不动产单元进行登记，同样单独核发不动产权证书，其房屋用途为“非人防地下室停车位”。
第九条规定，车位、车库的销售合同需实行网签备案制度。同时，车位、车库的销售（租赁）合同要推行使用住建部门认可的车位、车库买卖（租赁）合同示范文本。
第十条规定，开发企业应当充分保障小区配建停车位的使用功能。不能以只售不租或者只长租不短租为理由，对项目配建的车位、车库投入使用进行阻挠。对于尚未销售或者附赠的车位、车库，开发企业应被鼓励以短期形式租赁给业主使用，且租期通常不超过 1 年。
第十一条车位、车库产权所有人需按照规划批准用途合理使用，不可擅自更改车位、车库用途，也不能有法律法规所规定的其他禁止行为。若物业服务机构察觉到使用权人擅自改变车位、车库用途等违法违规行为，就应当立刻进行劝阻，在劝阻之后倘若仍未改正，就应当向城管执法部门进行报告。
已购买车位、车库的权利人若要转让商品房屋，那么在同等条件下，其相应的车位、车库应当优先转让给本建筑区划内的业主。当购房人与开发企业解除商品房买卖合同时，如果已经签订了车位、车库买卖合同，就应当同时解除该合同。
第十三条，小区业主共有停车位的使用费属于小区公共收益。业主大会有权决定该使用费的使用方式以及用途。并且，收费方案应当向小区业主进行公开。
开发企业应当按照本办法的要求去做，要规范车位、车库的租售行为，把价格合理地确定下来，不能用欺诈的手段，不能进行串通，也不能哄抬价格，以此来变相操控车位、车库的价格，不能扰乱房地产市场的秩序。
公众投诉较为频繁咸宁房地产，矛盾也较为突出的车位、车库租售价格以及停车服务价格，物价主管部门会开展成本调查。市场监管部门会参照成本调查的结果来组织协商，进而引导并督促开发企业或者物业服务机构进行合理定价。
第十六条鼓励错峰共享停车。在小区业主停车需求处于非高峰时段时，可将小区业主共有的停车位临时提供给外来车辆停放，并且实行计时收费，所收取的费用将作为小区公共收益。小区业主共有停车位的错峰共享事宜应当由小区业主共同进行决定。
第十七条，各县（市、区）人民政府有责任指导并督促街道办事处和社区去做好小区车辆停放方面的矛盾纠纷调处工作。发改部门承担着对小区车位、车库销售（租赁）价格以及停车服务价格的成本进行监督管理的工作。自然资源和规划部门负责对小区停车位的配建、地下空间使用权的出让以及产权登记等工作进行监督管理。住建部门负责监督管理小区车位、车库的出租、出售、附赠情况，同时指导物业服务机构做好车辆停放服务工作。人防部门负责对房地产开发项目人防工程范围内停车位进行监督管理。市场监管部门负责监督检查房地产开发项目机动车停放服务的价格行为。城管执法部门负责查处在小区车位、车库实施违法建设的行为。
《咸宁市中心城区地下空间国有建设用地使用权管理办法》（咸政规[2019]3 号）与本办法存在不一致的情况时，按照本办法来执行。
第十九条 本办法由市自然资源和规划局会同市住建局负责解释。
第二十条 本办法自 公布之日起施行，有效期5年。
