一批曾经斥巨资的房地产企业倒闭了，而另一批却正在崛起。 上海开发商大华集团近两年表现相当活跃。
大华集团成立于20世纪90年代。 是与恒大地产、碧桂园等房地产公司同时成立的公司。 但由于从未进入资本市场，一直默默无闻。 在此期间，集团董事长金惠明也为公司上市做准备，但2007年借壳上市失败。此后，他一直躲藏在房地产界，深耕上海本土市场。
时光荏苒，大华的前三十年并不十分耀眼，但命运似乎又给了他第二次机会。 昔日千亿房企纷纷爆发后，大华集团找到了新的发展空间。 中国指数研究院数据显示，2021年至2022年，大华集团股权拿地金额分别为260亿元和95亿元，位列行业第27位和第32位。
2023年3月，大华集团收购的北京一块热门地块开始引起外界关注。 无独有偶，此后不久，该集团又继续中奖杭州某热门地块。 从66家参赛房地产企业中拿下萧山新街北宅基地。 据测算，杭州这块土地的命中率仅为1.5%。
连续拿下两块热门地块，命运的天平似乎向这家房地产公司倾斜了。 但在房地产行业这个特殊的转折点，大华这家老牌企业能否迎来第二春呢？
图片摄影：任玉明
区域主要装修玩家
2023年3月23日，北京土地交易市场迎来了期待已久的热闹场面：42组竞买人正在等待昌平区朱辛庄0028号地块的最终抽签结果。
该地块位置好，规模小，总价低，不具备现房销售等其他条件。 上部层价35400元/平方米，销售指导价62000元/平方米，利润空间相当充足。 ，从而吸引了14家民营企业、16家央企、13家地方国企等企业参与角逐。 这样一块“肥肉”最终落到了一家叫大华的房地产公司手中。
尽管北京市场对这个幸运儿不知所措上海新华房地产发展公司，但大华并非行业新人，而是一家拥有30多年历史的老牌房地产公司。
大华的发展历史可以追溯到1992年，其前身是为配合住房制度改革而成立的上海大昌房地产开发管理公司（以下简称“大昌地产”）。 1995年，时任大厂镇新华村党支部书记的金惠明被任命为大厂房地产的法定代表人。 1998年7月，大昌房地产改制为大华（集团）有限公司，企业性质也由集体变更为有限责任。
2002年，金惠明等34名自然人受让大华集团90%股权； 其中，金惠明以现金5282万元取得大华48%以上股权。
几经变动，金惠明间接持有大华35.44%的股权，并通过其兄长金建明、女儿金玲等可施加影响的近亲属持有的股权，合计控制大华57.40%的股权； 大厂镇保留大华集团约10%的股权。 截至2022年底，69岁的金惠明仍担任大华董事长，金建明、金岭也在公司任职。
随着上海房地产市场的快速发展，大华即将迎来辉煌时刻。 据国家统计局上海调查总队公布的《2006年上海企业集团营业收入百强》显示，大华集团以总收入81.39亿元排名第29位，成为上海第二大房地产企业。
当时的报道显示，大华掌门人金惠明2005年也以个人总财富近27亿元跻身福布斯富豪榜。
这一阶段也是众多房地产企业陆续进入资本市场的黄金时期。 北辰实业、保利地产等已完成IPO。 同为上海房地产公司的绿地集团也在计划借壳交易。 金惠明也不例外。 他打算利用大连金牛来推动大华上市。 但因外界质疑“低价收购集体资产”，大华股份的上市计划最终被搁置。
此后，随着各大民营房企持续争夺土地，行业销售天花板不断被突破，“千亿”成为大型房企的硬性指标。 作为曾经的上海本土房企领头羊，大华已逐渐淡出公众视野。 2016年至2018年，该公司年销售额不足200亿，一度跌入行业百强之外。
虽然很少出现在公开土地市场上，但大华凭借“整体开发”拿地模式，仍然获得了足够的改造土地储备供其发展。
早在2014年，大华就获得了上海市宝山区联东村、场中村、康家村、顾村四个“城中村”改造项目的开发建设权，占地约4500亩。 截至2021年底，上海上述4个城中村改造项目仍在推进中，剩余可售价值总额仍达100亿元。 据克而瑞统计，2014年至2022年，大华共接管宝山区“城中村”地块21个。
凭借多年在上海城市更新市场的深耕，大华在上海开发了宝山大华社区、浦东大华锦绣华城、大场古城改造社区等多个项目，总人口约25万。
2012年至2015年，上海的合同销售贡献率在60%左右。 据大华官网显示，其在上海共开发项目26个，销售总额连续多年位居前五。
跟上来
在旧的改革模式下，大华在享受高毛利的同时，也面临着发展周期长的问题。
新世纪评级报告显示，土地整理从介入到土地供应需要24-36个月，而房地产项目开发从开工到竣工交付需要30个月左右。 随着项目规模的扩大，运营周期普遍较长。
因此，为了满足规模增长的需要，大华最终采取措施走出舒适区，开始在其他城市的规模扩张之路。 2017年，大华以“做强上海、稳定二线”为方向制定发展目标，抓住城中村改造机遇，力争保持上海市场领先地位，并计划向广东等城市拓展、香港、澳门、昆明。
今年，大华首先进行前期扩张：进入云南西南，与昆明当地政府签约投资并考察大理； 南下，在广州设立区域公司，推动早期向广州、惠州、江门等城市扩张。
自此，大华正式进入扩储模式：2018年初，中标成为昆明某城市更新地块一级开发整合社会投资者； 同年9月，以底价11.63亿元拿下广州番禺住宅用地； 年底，以5.52亿元落户徐州……
2019年，大华在土地市场上加大力度。 全年收购上海宝山区8幅土地，总土地面积37万平方米，成交总价超154亿元。 我们还陆续补充了南京、武汉的阵地，进军天津、苏州等城市，并在大湾区落地了5个项目。 各城市的城市更新项目数量也达到15个。
据大华披露，2017年至2019年三年间，收购土地60多块，粮仓日趋充实。 据克而瑞统计，2018年，大华新增土地价值195.3亿元，位居行业第89位； 2019年新增土地价值大幅增长至720.2亿元，排名也提升至第38位。 姓名。
在土地市场上花钱如流水，加上开发资金投入规模同步大幅增加，大华的负债也在不断攀升。 联合评级发布的报告显示上海新华房地产发展公司，2017年至2019年，大华股份总债务分别为211.38亿元、303.35亿元、417.59亿元，年均复合增长率为40.56%。
不过，多年来，大华的财务杠杆一直保持在相对稳定的水平，处于绿色档位。 现金与短期负债比率也从2017年的1倍多上升至2019年的3倍多，其现金及现金等价物也有所增加。 2019年底超过150亿。
这为大华股份继续快速扩张提供了信心。 2020年以来，公司仍保持相当的投资强度，在上海、南京、徐州、武汉、南通等城市拿地。 此后，随着土地集中供应新规的出台以及楼市销量的下滑，房地产企业在公开市场拿地方面面临着越来越大的资金压力。 民营房地产企业逐渐从土地市场消失，而大华却依然活跃。 在许多城市。
中国指数研究院数据显示，2021年、2022年，大华股份股权拿地金额分别为260亿元、95亿元，新增货值分别为625亿元、284亿元，位列前茅。行业排名第36位和第42位。
大华股份在2021年也明确表示，未来2-3年将以“增放放、做规模”为经营导向，通过加速周转带动销售规模和利润总额双增长。 努力保护上海本地市场，扩大对长三角、粤港澳大湾区、环渤海地区的投资，继续深化中部和二线城市的开发人口净流入的西部地区，力争三年内实现销售800亿的目标。
2021年，大华集团销售额达533亿元； 到2022年，这个数字下降到384亿。 2023年是大华三年800亿目标的第三年。 这家仍在踩着加速器的房地产公司能否逆袭突围，似乎还存在着巨大的变数。 毕竟，目前的楼市似乎并不像年初人们预期的那么乐观。
