一、关键词
中介合同/诈骗/如实报告义务/损害赔偿/刑民交叉
二、案情简介
2021年12月 原告刘某与被告上海某房产咨询有限公司签订一份《房屋认购意向金协议》 该公司下称“咨询公司” 协议约定原告认购上海市某区房屋 房屋意向金为X元 被告保留该房屋X天 保留期内 被告为原告保留此房源意向金保留期内，若无特殊情况，不得无故申请退还意向金。原告在约定时间内，若超出意向金保留期，未能按被告要求在15个工作日内按时签订开发商认购协议，被告将不再保留该房屋，且有权处理原告所交意向金。在保留期内，若原告确认购买该房屋并与被告签订《房屋认购协议》，则原告所支付的意向金转为房款。协议抬头处有张某的签字。协议抬头处还有咨询公司的印章。协议落款处有咨询公司印章。
同一天 原告和被告上海某房地产经纪有限公司 也就是“经纪公司” 签订了一份《协议书》 协议约定 原告购买上述房屋 与经纪公司协商 此次房屋交易不产生购房佣金 除了1万元贷款手续费外 没有其他任何费用 刘某按中介公司要求 转账60万元到张某名下账户 张某出具了两份收款收据 经纪公司在收据上盖章
签订上述协议前，经纪公司工作人员主动联系刘某。告知刘某会提供居间介绍房屋买卖服务。协议签订后，经纪公司工作人员积极要求刘某支付意向金。还要求刘某提供户籍资料。目的是便于进行购房审核等中介服务。
张某被提起公诉，原因是涉嫌诈骗罪。法院审理查明，张某明明知道自己没有X地的一手房源，却对外谎称有这类房源，还通过房产中介去宣传、推销。他采取签订购房意向金合同等方式，骗取了包括刘某在内的多名被害人的购房意向金，总计1000余万元。最终，法院以合同诈骗罪判处张某有期徒刑12年，同时追缴被告人的违法所得。
最终 咨询公司和经纪公司没给刘某居间介绍X地房屋 张某被认定合同诈骗罪 经追缴原告没得到任何赔偿 刘某觉得中介公司居间介绍房屋时没如实告知房屋状况 存在欺诈和隐瞒 致其财产受损 所以刘某起诉要求两中介公司承担60万元赔偿责任
上述案件历经一审、二审。最终法院依据各方过错程度作出判决要求。其一，咨询公司需在判决生效之日起十日内，在20万元范围内，就案外人张某刑事退赔不足的部分，对刘某承担补充赔偿责任。其二，经纪公司需在判决生效之日起十日内，在20万元范围内，就案外人张某刑事退赔不足的部分，对刘某承担补充赔偿责任。
三、案件争点
在这个案子里 张某因涉嫌合同诈骗被判刑 即便经过刑事追缴 刘某也没得到任何财产 所以 刘某选择通过民事诉讼 要求两家中介公司共同担责 这涉及刑事案件与民事案件交叉问题 相对较为复杂
因此，本案的争议焦点为：
本案属于中介合同纠纷吗？刘某有没有民事权利要求两家中介公司担责？担责依据是什么？获赔比例是多少？
四、法律分析
在本案里，咨询公司进行抗辩。称原告主张的损失及利息是因意向金被骗，法院已判决由案外人张某发还。表示其对张某实施诈骗行为不知情，不认识张某。还称《房屋认购意向金协议》上的公章不是被告公司的，即便公章真实，也是张某盗用公司印章。且被告未对原告侵权，也未向案外人提供侵权帮助及行为，请求法院驳回原告的诉讼请求
经纪公司抗辩，原被告间不存在中介服务合同关系，《房屋认购意向金协议》未盖经纪公司公章。被告在协议及收款收据上盖章，只是见证行为。原告意向金无法追回与被告无关，是案外人张某诈骗致原告损失意向金。被告未与原告约定中介费用，实际也未收取，即便存在居间合同关系，因原告未支付对价，双方是无偿委托关系，被告无故意或重大过失，不应担责
结合被告的抗辩，针对争议焦点，作如下分析和论述，以供参考。
首先，本案是中介合同产生的纠纷，两被告均提供了中介服务。
从被告经营范围看，其经营范围涵盖房地产咨询、房地产经纪、房地产营销策划等。实际上被告从事的就是房产中介业务，在抗辩中也未否认。咨询公司抗辩不从事一手房买卖的中介业务，经纪公司抗辩不是在居间介绍房屋买卖，称是见证业务。然而，上述抗辩都缺乏证据证明，与两被告实际为原告提供的服务相矛盾。与被告咨询公司签的是《房屋认购意向金协议》。单看合同名称，可能是购房意向金协议。然而，认定协议性质，不能只看名称。还得审查合同内容。从合同约定内容可知，意向金协议实际是居间合同性质。所以，本案是居间合同引发的纠纷。并非其他合同引发的纠纷。
另外，即便没有书面的居间协议。但只要存在实际的居间行为。那么也能够认定其属于居间行为。
其次，案外人张某因合同诈骗罪被判刑，这并不影响原告起诉中介机构要求其承担赔偿责任。原告要求被告承担责任，其请求权基础在于中介公司未履行如实报告义务。这一行为违反了法律规定。且在居间介绍房屋过程中，给原告造成了损失。
仍具有法律依据
《中华人民共和国民法典》第961条规定，中介合同指中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人若故意隐瞒和订立合同有关的重要事实。或者提供虚假情况。损害委托人利益。则不得请求支付报酬。还应当承担赔偿责任。按照现行法律规定。房屋中介机构作为专业中介机构。负有如实报告的义务
所谓“如实报告”，指中介机构报告的情况要客观真实。这要求中介人尽量多了解情况。必要时或许还得深入调查。要对了解到的信息核实。然后把掌握的实际情况向委托人报告。好让委托人判断是否订立合同结合实务房地产信息咨询协议，应当报告的重要信息主要包含四大类。其一，是和房屋本身相关的信息。比如房屋所有权信息、权利负担信息、周边环境信息、房屋价值信息等。其二，是与买受人有关的信息。其中买受人身份信息、购买资格、资信信息也是影响缔约的重要因素。三是相关政策信息 主要涉及限购政策 贷款政策 交易税收政策等 这些与交易密切相关 直接影响交易能否成功 四是交易程序性信息 包含交易流程 各流程注意事项 这些影响交易结果 如实报告义务范围不应仅局限于已知信息 还应包含应知信息和程序性信息
因此中介机构在房屋买卖居间时应依法如实报告。本案中中介公司作为专业机构，居间介绍房源时要确保交易真实有效且安全。但它未履行如实报告义务，未充分如实告知房屋本身相关信息、买受人相关信息及相关政策信息即没能审查核实张某是不是开发商人员。也没能审查核实是否存在真实房源。还没能审查核实能否进行交易等情况。提供了虚假情况。致使原告被骗60万元意向金。存在严重过错。
再次，责任分担比例如何。
如上所述 中介公司没有履行如实报告的义务 依据《民法典》第九百六十二条规定 中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实 或者提供虚假情况 损害委托人利益 不得请求支付报酬 还应当承担赔偿责任因此 中介人违反忠实报告义务有两方面法律后果 一是丧失报酬请求权 中介人应依诚信原则履行合同义务以获报酬 若违反此义务仍获报酬则违背公平原则 二是承担赔偿责任 若中介人行为给委托人造成重大损害 仅丧失报酬不足以弥补委托人损失 也无法有效制裁中介人违反忠实义务行为在此种情形下。中介人需要赔偿损失。损失数额要考虑中介人的过错程度。还要考虑其主观恶意。
在本案里 中介公司居间时 确实没向开发商核实有无内部房源 也没核实张某是不是开发商人员 有无内部房源更名这类交易 能否直接对外销售等情况 还再三要求原告提供查房单 户口信息 针对原告问题隐瞒客观事实 一直称很快能签约 制造能交易的假象原告也是基于对中介公司的信任，才导致被骗。
至于中介公司收不收中介费。这和它提供中介服务没有关联。和它是否存在过错也没有关联。和它是否承担责任同样没有关系。就算没收取中介费用。也无法减轻它在中介过程中应承担的注意义务。
当然刘某是具有完全民事行为能力的成年人。他明知涉案房屋是一手房。却没有通过正规途径购买。而是盲目相信张某等人的承诺。目前他有损失。这和他自身的侥幸心理有直接因果关系。所以他应当自担部分责任。
因此生效判决在裁判里明确指出，本案是因刘某购买涉案房屋时遭诈骗引发的赔偿诉讼。虽然生效刑事判决已判决追缴张某违法所得并返还包括刘某在内的被害人，但这并不影响刘某通过民事诉讼程序向张某之外的其他民事主体主张权利。咨询公司、经纪公司是否担责，要依据一般侵权构成要件来认定因此判决，每家中介公司承担的责任比例为三分之一。刘某自行承担三分之一的责任。
五、律师建议
房地产市场火爆时房地产信息咨询协议，购房人急于买房，缺少理性。中介公司为获佣金，有虚假承诺，甚至配合骗子诈骗，致购房人财产受损。本案虽最终获法院支持，原告能获大部分赔偿，但自身也担部分损失。整个诉讼过程中，诉讼周期漫长，耗费大量时间精力
这就需要提醒购房者，在购买房屋时要有充分的风险意识。慎重选择中介机构，认真审核中介的许诺是否真实，切莫轻信。在整个签约过程中，要注意书面签约和证据保存。甚至在必要时，寻求专业人士帮助，做好预防工作，最大程度避免风险发生。
