一连下了N多天的雨。
福州城被一片薄雾笼罩着。在5月27日这一天。福州主城区迎来了2022年第二轮土拍。
起拍总金额为132亿。成交金额是97亿。成交金额比不过起拍总金额。从中的奥妙我们已能看出来。
这次土拍总体情况是，推出了17幅地块，其中13幅是住宅地块。结果是，有3幅地块流拍，14幅地块成交。在成交的地块中，有10幅是底价成交，3幅触发限价摇号。
除了少数几幅商业地块以外，其余地块基本都被国企、央企包圆。
更只能是，乏善可陈。
给“说商道市”最深的两点感受是“一东一南”：东二环的故事难以继续讲述；南二环SM意向地块此次未出问题，一段比宜家与福州十年爱情长跑更长久的爱恋终于有了结果
NO.1｜东二环的故事，讲多了
东二环指导价为4.5W
无奈不受欢迎，没人报名，还没开拍就凉了。晋安湖周边两块地块指导价创下4.5W新高福州东二环房价暴涨，都因“技术性调整”取消出让。土拍现场宣布，“说是”“因出让方案优化取消出让”
东二环情况稍好一些
推出6幅地块，成交了5幅，1幅流拍，3幅以底价成交。只有厦门建发有钱任性，且切实享受到了东二环板块的红利，独自竞得两幅地块，并且还是非底价成交的情况。
提及东二环板块。实际上。更多是大东二环概念。还涉及东三环。称其为东区板块更恰当。
必须承认，东二环堪称福州楼市的宠儿。在福州近十年各主要板块房价走势中，业内业外引用最多。而东二环在其中表现出众。
但，月有阴晴圆缺，没有人可以东二环亦是如此。
东二环泰禾广场呈现出明显的走下坡路态势。晋安湖、三创园，还有什么值得吹嘘？还能继续讲下去吗！只能继续靠着4.5W的指导价做白日梦。
NO.2｜东二环的事故，卖不动了
故事讲不下去，就会成为事故。
究竟何才是东二环的事故？
东二环一直处于高位状态。这使得板块的未来面临着危险的处境。“说商道市”认为，楼市形势好的时候，各种情况都容易处理。然而一旦楼市出现震荡，所有问题都会暴露出来。
中海晋安湖叁号院（备案名：中海尚湖郡）于2022年3月25日取得相关证件。然而直到4月23日才首次开盘。其开盘节奏显著慢于市场。同时也比预期慢很多。市场似乎察觉到了一些异样。
带装修备案均价为每平米3.67万 第三方机构数据显示 开盘当天售出18套 去化率为16% 克而瑞给出解析称 目前东区各项目因市场变冷 纷纷降价 客户分流严重 所以此次去化表现平常
福州市不动产登记和交易中心有数据显示。截至5月27日（注：下同）。房屋已售16套。去化率甚至不到14%。
中海晋安湖叁号院这个楼盘，在一个多月时间里，仅仅卖出了116套，这只是该楼盘销售量的零头。
问题在于，广告到处都是，炒作多得数不清。这给“说商道市”带来的最大感触是：一番操作看似很厉害，实际成绩却是零。
联发臻榕府（备案名：联发君领公馆）位于东三环。于2021年12月31日首次取证。截至当前福州东二环房价暴涨，入市近5个月。已售65套。去化率不到30%。
首开香悦（备案名：首开香悦嘉园）位于东二环五里亭省肿瘤医院旁。其于2021年12月17日首次取证。截至当前，入市已近半年。在此期间，已售13套，去化率仅约20%。
首开香颂（备案名：首开香颂花园）位于东三环。于2021年10月15日首次取证。截至当前，入市已有7个月。在此期间已售86套。去化率为45.7%。
联发君樾府（备案名：联发君领公馆）位于东三环。其于2021年7月29日首次取证。截至当前，在入市9个月的这段时间里，已售65套，去化率不到30%。
不说全军覆没，也似无差。
换言之，东二环的故事，要讲不下去了。
NO.3｜南二环的故事，未完待续
拿下了传闻中已量身定制许久的宗地2022 - 30号地块
地块处于南二环以北以及则徐大道以南。它是白湖北园片区的出让地块。面积为5.8万平，也就是87.2亩。属于商服即商业用地。起始价是7.12亿元。容积率在1.0至2.3之间。由竞得人全部自持经营。不得进行分割转让。
之前网传龙湖、华润报名争夺。后来好像又没了动静。最后得偿所愿的是SM。它最后以7.12亿拿下。溢价率0%。成交楼面价每平米5325元。
这也表明，在未来，该区域于商业领域，会构建起一个巨型商圈。这个商圈将涵盖万达广场、中骏世界城、SM广场、大东海商业等。
但白湖亭万达广场强势开业了。对区域客流的争夺已经显现出来。福建商业广场现在冷冷清清。中瑞影院白湖亭店干脆停止营业了。
网传效果图
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新楼盘交付不足 人口密度不够 在此背景下 这一情况短期内还会延续 中骏世界城和SM广场先后进入 短兵相接的局面将白热化
SM城市广场或许真的棋差一招。
