史上最严限购突袭，这个“银十”深圳楼市有点冷。
简单来说，深圳房价跌了，而且跌了将近10%。
据规土委数据，2016年10月，深圳全市新房成交4276套，成交均价回落至55611元/平，环比下跌9.7%，新房均价呈现明显回落趋势，已达今年5月的水平。
南山降幅最为明显，10月南山新房均价为74101元/平，因前期房价处在高位，上月环比下跌了24.7%，这也是致使全市房价下跌近1成的主要缘由。
这种房价下跌的趋势，在二手房市场也有清晰体现。新政施行后，尽管备案数据存在滞后性，二手成交量连续几周都在增加，然而市场趋冷已在实际成交中有所显现。依据深圳中原数据，上周深圳二手房访客量环比降低了2.8%，放盘量环比上升了3.8%，市场看空情绪依旧浓厚，业主抛售意愿相对较强。从价格方面来看，新政实施以后，深圳全市有七成到八成的业主降低了报价，在这些业主当中，有百分之二十的业主降价幅度达到了百分之五到百分之十 。
对此，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，总体来看，在“深八条”对抑制楼市泡沫起到积极作用的情况下，楼市供需各方已进入市场观望阶段，深圳房地产市场将进入深度调整期。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁，针对未来房价情况作出分析，自新政颁布以来，房价持续下跌，此现象主要源于两方面原因——
其一，是由于存在限价情况，备案价无法提升，进而因结构性调整致使一部分房价出现下跌。
其二是真的高房价下跌，尤其是二手房。
调控进行不到一个月，房价就已经出现了下跌，这种情况在未来或许还会持续下去。
深圳楼市呈现出冷淡的状态，房价也出现了下跌的情况，那么，作为深圳客眼中“置业乐土”的东莞，其近期楼市的表现又是怎样的呢？简单来讲，和深圳楼市的惨淡情形相比较，东莞楼市的状况更加糟糕 。
15镇街结构性调整房价下滑
大岭山跌30%，凤岗、大朗跌28%、松山湖跌26%
新政实施后，东莞区域的房价出现了连续下降的情况。依据瑞城搜给出的数据表明，尽管上周仍有5个镇街的房价达到了2万元每平方米以上，然而有15个镇街的房价出现了环比下降。
瑞城搜对东莞市房管局网签数据开展监测统计，上周东莞新建住宅均价下滑较为明显的情况存在，具体有：
凤岗镇均价环比下滑，大朗镇均价环比也下滑，下滑幅度为28%，大朗镇均价下滑至8754元/平方米 。
下滑幅度最高的地方是大岭山镇，这里的均价下滑了30%，上周成交均价是12797元/平方米 。
另外，松山湖上周成交均价出现下滑，下滑幅度为26%，望牛墩成交均价也下滑了，下滑幅度是21%，道滘镇成交均价同样下滑，下滑了17%，东城成交均价下滑，下滑比例为16%，寮步镇成交均价下滑11%等 。
据了解，区域房价下滑主要原因在于结构性调整，高价楼盘签约数量减少，价格相对合理的楼盘签约数量增加。从区域房价情况来看，当下不少区域的签约均价回归到了比较合理的价格范围之内。
尴尬！深圳客退潮
东莞本地客不做接盘侠
深圳客走后，东莞楼盘不如往昔热闹。
“昨天你对我爱理不理，今天我让你高攀不起！”这句话以前用来形容房价，现在用来形容东莞本地客。新政实施前，东莞不少楼盘只接纳转介而来的深圳购房者，新政实施后，不少楼盘试图挖掘东莞本地客以拉动成交。
记者经过调查后了解到，东莞实施楼市新政后，深圳客退潮现象显著，不少楼盘开始研究怎样开拓本地购房者客户，尤其是明年楼市供应量会大幅增加，市场形势变得扑朔迷离，抢夺本地客成为一项重要的营销手段，除了要增加本地客所需的改善户型配比外，调整价格也会成为一个有效的办法 。
新政前：为高收益 不开拓东莞客源
新政前，东莞不少地产经纪人接到过开发商的一则通知，××楼盘定价已大幅度超过东莞房价水平，经调查统计，东莞对该楼盘接受率非常低，因此开发商决定暂时不接受东莞客户。
城区有位地产经纪人李先生，他告诉记者，自己积累了一些本地客源，原本打算和南城的一个楼盘谈合作，然而遭到了拒绝，拒绝的理由是楼盘价格高，该楼盘只接受深圳客，不接受本地客与之合作。李先生透露，该楼盘地理位置不占优势，然而定价却在每平方米两万元以上，此价格远超区域均价，超出了本地购房者的承受能力，购房者主要是由深圳中介带来的深圳人 。
据透露，新政之前，很多楼盘直接与深圳中介展开合作，借助二、三级市场联动，中介直接把深圳客带到东莞楼盘，以此促进成交，在这种销售方式下，中介能够拿到超过8个点的提成，而开发商会把给中介的提成算入房价成本，这间接推动了房价的上涨。道滘部分楼盘原本售价约为每平方米8000元，主打深圳客后，定价迅速升至每平方米1.2万元以上，大岭山、沙田一些楼盘开盘时定价仅5000多元每平方米，深圳客到来后，房价达到了万元每平方米以上。
新政后：深圳客不来了 高价楼盘骑虎难下
新政实施之后，东莞楼市进入了观望阶段，深圳客开始从市场中退出。实际上在新政来临之前，就已经出现了深圳客因房价过高而“喊静静”的状况 。上周，沙田碧桂园开放城市展厅，此次楼盘现场相对平静了不少，这与之前楼盘活动现场的火爆不同。记者在现场看到，新政前沙田楼盘活动现场的停车场以深圳客粤B车为主，而近期楼盘现场出现的车辆以粤S车牌的本地车为主 。
记者了解到，新政实施后，不少深圳客丧失了在东莞购房的资格，或者首付成本有所增加，加之深圳对楼市进行严格检查，部分中介不再带客前往东莞，在近期一些楼盘的加推活动里，深圳客的比例持续下降。
最为尴尬的是部分楼盘，它们原来定价高达2万元/平方米左右，还拒绝本地客。业内人士透露，深圳客不来了，本地客又不愿接受这么高的房价。不少楼盘骑虎难下，“降价，又怕原来的购房者反弹退房，不降价，后续还有这么多货量，该如何销售？”
本地购房者：价格敏感度高 对高房价不买单
与深圳客相比，本地购房者对房价更为敏感。特别是今年以来，房价攀升至1.5万元/平方米，不少镇街均价超过“2万元”，本地购房者渐渐被迫退出市场。
梁先生从去年下半年开始就在东莞找新房，他告诉记者，他眼看着房价一路上涨，最后自己感觉买不起了，于是宁愿放弃买房计划。梁先生买房是为了结婚，属于刚性需求，东莞出台新政后，他觉得又能买房了，他还说“不过得等房价降下来” 。
业内人士认为，想要拉动本地客：
首先要将价格调整到合理价位，东莞二手房的货量充足，然而一手房定价过高，这超出了本地购房者的购买力水平，所以显然成交会很困难。
其次，本地购房者主要是自住需求，对楼盘的生活配套要求较高，此前不少楼盘主要吸引深圳客，主打优势是距离高速公路近等，在生活商业配套方面并不完善，不少楼盘位置甚至偏僻，吸引本地购房者有较大难度。东莞中原还指出，在楼盘项目前期定位这方面，需要重新思考未来客户构成的变化情况，并且建议适当增添一些改善户型，以此迎合本土客的改善需求。
另一边，惠州是深圳的“小弟”，在这一波楼市调控大潮中，它也立刻趋冷，10月中旬开始了全市范围内的楼盘大巡查，这使得此前狂飙的楼市马上进入横盘调整期。
楼市顷刻降温
10月仅4盘推新出货
10月6日，惠州市政府下达通知，严格规范销售行为，此通知被坊间戏称为最温柔调控政策。10月14日，惠州市再度发布政策。此后，住建局、房管局、发改局等开始在全市范围内进行大巡查。据《南方日报》报道，截至10月20日，巡查组密集检查了全市共计22个楼盘。
政策与巡查形成的组合拳，立刻在惠州市场产生了反应，房企由此开始变得极为谨慎，惠州世联行的数据表明，截止到23日，城区没有一个楼盘进行公开开盘销售 。中原地产此前发布的月报统计表明，9月预计新增住宅量为18054套，累计发售面积约180万平方米。然而在10月，因政策落地，新盘供应出现断崖式下挫。截至24日，全市范围内仅有4个项目累计推出1112套新房源，还不到9月同期的十分之一。城区只有泰丰千花岛、康城四季等3个项目领取了预售证，这些项目累计推售房源704套，博罗有富华新城推售了403套房源，而整个惠湾片区、龙门、惠东都没有新盘领取预售证。
惠州金山湖片区有一位要求匿名的楼盘销售经理表示，当前这样的局势下，定价被监管，营销被监管，广告也被监管，“反正今年的任务已经远远超过了，不卖也没什么关系，接下来把工期压缩一下，边走边看，不着急。”
另一位金山湖片区高端项目的营销负责人称，现在千万别做出头鸟，特别是卖得好、价格高的项目被看得紧紧的，他们连销售金额都刻意压低上报，就是不想做出头鸟。该项目原本近期预推售的一批单位，将被无限期推迟，项目围墙的围挡被拆除，广告也被拆除。在此前的巡查阶段深圳房价降了，惠州相关职能部门负责人曾表示，从11月1日起，会开始巡查限价的落实情况，且预计力度会更大。
深圳客数量锐减
本地客也开始观望
开发商谨慎对待后市，放缓了推货节奏，与此同时，惠州买方市场的心态明显发生了变化。南都记者了解到，一方面，部分楼盘的深圳客数量急剧减少深圳房价降了，另一方面，本地客也开始进入观望对峙状态。
深圳龙岗的刘先生在仲恺某项目缴纳了定金，他表示，开发商已多次致电催促缴纳首付款，然而他不想这么快签约，称“当下形势有些不明朗，担心签合同后房价会下跌。”
金山湖一项目的售楼员反馈，如今上门的客户急剧减少，部分售楼员已开始调休。上周日下午，南都记者探访江北三环路附近的鼎峰国汇山项目，一个小时内，没有客户上门，售楼处内空荡荡的 。
在深圳再次重申限购和限贷之后，和刘先生情况相同的深圳客心态开始出现变化，这并不像之前部分媒体所预计的那样，在深圳、东莞实施限购后，深圳客会加快流向惠湾片区。
大亚湾灿邦地产董事长陈江洪作出解释，政策出台之后，其对购房者心理层面的影响颇为重大，深圳客锐减的整体比例超过了4成，在部分楼盘该比例或许更高，他还表示，“尽管从长远视角看回到惠湾片区是必然趋势，但至少在半年或者更长的时间段内，深圳客的心理预期都不会恢复。”
惠州世联行副总经理胡光宇表示，政策调整后，惠州本地刚需的心态有明显变化，从世联的监控数据来看，近两周本地客成交和上门量呈直线下降趋势，上周的数据约为4成，预计到10月底统计比例会更高，更多人的心态是不着急，想看看后市如何发展 。
胡光宇表示，这个观望对峙期与以前的调整存在不同之处，交易双方的心态都有明显变化，以前是单向的调整，而这一轮是交易关联方的两边调整，关键就看政府的决心有多大。
整合自：搜狐焦点深圳、广州日报、南方都市报
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