高房租促进了高房价？还是高房价衍生了高房租？
这个问题就跟“先有蛋还是先有鸡”的未解之谜是一样的！
关于房租和房价之间这种有着紧密关联的关系，存在一个专业名词，它有一个很响亮的称呼，称作租售比，今天，小编想要和你谈论一下它~
租售比是一个国际通行概念，用它来判断房价是否存在泡沫，然而实际标准并不统一。有人说在1:100到1:200之间，有人的标准是1:200到1:300，还有人标准更具体，比如旧公寓大楼是1:120，新公寓是1:140，别墅是1:160 。但核心都是相同的，比值越低，意味着房价被高估了，房产的投资价值变小。相反的情况是，房产就越具备投资价值。
有些专家热衷于运用租售比去论证他们形形色色的观点。然而，既然这是“国际”方面的观点，那么至少存在3点与国内存在差异：
国外普遍征收房产税，国内则没有。特别是像纽约这种堪称“宇宙中心”的地方，其公寓的房产税数额惊人，这种明显的成本必然会促使房租上涨、房价下跌，进而让租售比看起来“比国内更为合理”。至于香港、东京这类房产税负担不太重的地区，房租与收入相比，显得更为离谱。归根结底，房产税大多是由租户来承担的。租售比看似“合理”了，然而老百姓却并未从中获得任何实际好处。为什么现在会有人对房产税表示赞同？对此我十分困惑。总而言之，国外出现了房产税，这使得租售比变得“合理” 。
户口制度天然附着在房屋上，使得房子本身被赋予了教育属性，这必然推高了国内部分房子的价格北京大土豆 房价，致使租售比显得比国外不合理，国外也存在学区房，像大家都知晓的湾区的学区房价格也是极高，租售比在那里也不太适用，所以户口与教育的捆绑这种具有天朝特色的产物导致租售比不合理。
国外普遍福利好，养老有保障，人们喜欢当月光族，而国内情况不同，国人不得不倾向于储蓄。国人既然喜欢存钱，那么在租房方面就会显得有些小气。买房通常被看作是存钱的方式，所以一来一去，租房投入少，买房投入多，租售比就显得不合理了。
以上，对国际上的租售比与国内的租售比的差异进行了简要分析。下面简单说一说国内的租售比。
国内不同城市，户口附加值差异巨大。京沪户口附加值最高，体现在医疗和教育方面。这使得京沪房子的租售比相比其他城市较差。以北京为例，租售比在600左右的房子是主流，也就是300万的房子租金5000左右。而其他城市，租售比300左右的很多，甚至有的城市能达到250 。从最近10年来看，京户的租售比一直显得“不太合理”，其涨幅领先全国，单纯户口因素对租售比的影响在国内各个城市之间依然存在。
工作就业机会不均衡。国内就业机会密集存在于一线城市，这使得广大二三线城市出现空心化，人口净流出。大量新建商品房卖不出去，房价难以上涨。然而持有房屋的硬性成本依旧存在，包括物业、取暖以及折旧。所以房租有刚性底线，这致使二三线城市的租售比“显得”比一线城市合理。
所以，就算只是将租售比的概念用于国内讨论，也是不太恰当的。接下来，我会专门运用租售比来剖析一下北京。
在北京，户口对应学区，好的学区房租售比往往很惊人，普遍在800左右北京大土豆 房价，比如500万的房子只能租6000左右，然而学区房涨幅一直领先于其他房子，租售比明显失效了。
在一些就业人员密集的地方，这些地方没有学区，我们能看到租售比比较“合理”，像望京、国贸附近就是如此。这明显是由于就业人口多，导致租房需求大，进而租金被抬高造成的。这里的租售比一般在500左右。特别是这些区域的一些开间小公寓，租售比达到400左右也很常见。
老城区的老房子数量是当年分配的，业主持有成本极低，物业费很少，出租时对租金不太敏感，这些老房子位置好，多少带有学区概念，售价不菲，这就导致租售比“不理想” 。
商品房，且不是学区房，这类房子属于正常区域，它们的租售比普遍在600左右，基本能够代表北京的租售比。
所以，即便仅看北京这一座城市，也不能单纯依据租售比来全面判定房价是否存在泡沫。仅仅凭借租售比来评判是不符合我国国情的。
来源：微博@水木土豆教主、吴论的地产随笔（wlrh-dc）
