最近总算是把房产证手续办妥了，这下心里终于安稳了。6月5日，葫芦岛市龙港区一居民小区的业主李某利用周末空闲时间着手新房的装修工程。电钻的“刺啦刺啦”声、敲打墙壁的“咣当咣当”声此起彼伏，尽管声音嘈杂，但在李某听来却分外悦耳。他感慨地说：“您可不知道办理这个房产证有多不容易，拖延了好几年，最终还是法院判决撤销了抵押登记。”
结扣：开发商拿业主的房办抵押
2012年10月，葫芦岛一房地产开发企业着手打造一住宅项目，以在建工程作为抵押，向一家商业银行申请了1.2亿元的贷款。随后，该企业偿还了7000万元的本金。到了2017年1月18日，双方再次达成借款协议，新贷款金额为5000万元，抵押物变更为该住宅项目已建成的住宅，并完成了相应的抵押登记手续。
然而葫芦岛市房地产网，这家房地产开发企业此次所抵押的贷款涉及的是已售出的住宅，这一做法使得超过400户业主无法成功办理房产证。
付了钱却拿不到证，这房子仿佛与我无关，这究竟为何？”“开发商将我们的房产用作抵押，却让我们的困境来承担，这又为何？”“银行声称这与他们和业主的纠纷无关，他们也无能为力，这又该如何解释？”面对这些疑问，居民小区的400多户业主纷纷走上维权之路，寻求说法，他们去找开发商，去找银行，去找相关部门，但问题依旧未能得到妥善解决。3个“凭啥”道出了业主们的不满、愤懑和无奈。
解扣：找到案件突破点撤销抵押登记
自2021年初起，众多业主纷纷向我院提起行政诉讼，诉求撤销抵押登记。经我院调查核实，涉及案件已超过四百户。兴城市人民法院行政庭的李法官直言，刚接手此案时，法院内部亦感处理难度较大。经过深入研究，法院一致认为，此类案件关乎民生，理应积极推动解决矛盾和纠纷。在处理这一案件的过程中，我们设定了三个主要目标：一是平息矛盾，解决与民众生活息息相关的问题；二是将矛盾和纠纷在初期阶段予以解决；三是充分利用司法建议的积极作用，推动行业监管全面深入地解决根本问题。李法官这样阐述道。
经过深入调查和细致分析，这一案件被认定为一系列案件，参与者众多。在审理过程中，法院以抵押登记和备案登记作为关键时间节点，对案件进行了分类处理，并有序地引导案件走向。以2017年1月18日抵押登记的日期为界限，我们将情况分为三个类别：一类是2017年1月18日之前已经完成了商品房备案登记的；另一类是2017年1月18日之前已签订买卖合同、支付了大部分房款并已入住的；最后一类则是2017年1月18日抵押登记之后进行商品房交易的。在与业主充分沟通的基础上，我们分别从这三类情况中挑选了具有代表性的案件，共计9件，予以立案处理。
在审理过程中，法院揭示了关键发现：“解扣”的关键在于，房地产开发公司已偿还部分债务，使得第二次抵押贷款的剩余本金仅为900余万元；同时葫芦岛市房地产网，尽管如此，抵押登记的房产依旧属于该小区的房屋，其价值显著超过了银行所欠的本金数额。据此，法院明确了三种案件的判决趋向，具体来说，针对第一类案件，决定取消抵押登记，鉴于已备案，某银行对交易的真实性并无异议，这一问题将随司法建议一并得到处理；对于第二类案件，则采取逐案审理的方式撤销抵押登记；至于第三类案件，法院建议通过执行异议程序来解决问题。
锁扣：一个司法建议网住行业“潜规则”
李法官表示，目前已有案件撤销了抵押登记，300多户业主成功拿到了房产证。至于其他案件，处理工作仍在持续推进。他进一步指出，之所以能顺利解决难题，办理房产证，主要得益于在处理此案时采取的“隔山打牛”策略所产生的积极影响。此类案件理应属于民商事范畴，然而业主在起诉银行时却面临无法律可依的困境，对开发商的诉讼也难以达到预期效果。因此，他们只能选择提起行政诉讼，并辅以司法建议，促使相关部门履行监管职责，敦促银行取消不合理的抵押措施，最终成功解开难题。此举还促使法院、相关部门和银行等多方力量联合起来，共同为业主们解决实际问题。
该案件的处理成效，促使兴城市法院进行了深入的思考。法院对案件中的关键问题进行了剖析：开发商隐瞒了房屋已售出的真相，银行在办理转贷业务时未进行实地考察，相关机构在理应知晓抵押房产已获得预售许可的情况下，未对是否存在其他权利人进行调查，最终导致全额付款购房的业主无法办理房产证。据此，兴城市法院不仅向相关部门发放了司法建议，而且还将该建议抄送给了葫芦岛市政府。更进一步而言，这实际上是对诉源治理的实践和拓展。葫芦岛市政府给予高度重视，并责成葫芦岛市司法局颁布了《关于规范商品房抵押登记与销售备案工作的实施意见》。这一司法建议不仅有效解决了相关案件，还实现了对房地产行业“潜规则”的全面整顿，推动了行业的整体洗牌。此举不仅有助于行业的健康发展，同时也为房地产市场建立了一道坚实的安全防线。
